"עסקאות לא מהימנות": המכה שספג בעל הקרקע שניסה להפחית את היטל ההשבחה

ועדת הערר במחוז חיפה דחתה ערר של בעלי קרקע בקרית אתא נגד החלטת שמאי מכריע בנוגע לגובה ההשבחה בגין אישור תכנית שכונת גבעת הכלניות. הוועדה, בראשותה של עו"ד הדר מנצורי-דוד אימצה את קביעת השמאי המכריע, שלפיה השומה שהציג העורר הסתמכה על עסקאות שבהן הרוכש לקח על עצמו את תשלום ההשבחה, ולכן אינן מהימנות ואין משקפות את השווי המלא. לפיכך, השומה נקבעה בהתאם לקביעת השמאי המכריע על סמך תוצאות המכרזים שהוציאה רמ"י בשכונה.

גבעת הכלניות היא שכונת מגורים בת 3,470 במזרח קריית אתא, שהתכנית להקמתה (כ/248) אושרה בשנת 2018. במצב התכנוני הקודם חלה על המקרקעין תכנית כ/150, שבה החלקה סווגה בייעוד "שטח לתכנון בעתיד". לאחר אישור התכנית  הוקצו לעורר זכויות במגרש בייעוד אזור מגורים ד'. לאחר שמכר את הנכס, הונפקו לעורר היטלי השבחה, בגין מימוש במכר. בעקבות החלטת השמאי המכריע, הגיש בעל הקרקע ערר לוועדת הערר המחוזית.

טענות העורר עסקו בהערכת שווי המקרקעין במצב החדש. השמאי המכריע קבע את ערכי השווי בהתבסס על תוצאות המכרזים שהוציאה רמ"י כ-3 שנים אחרי המועד הקובע (מועד אישור התכנית, יולי 2018) לשיווק מגרשים בתכנית, ובהתבסס על ניתוח עסקאות מכר דירות בשכונת גבעת אלונים הסמוכה, תוך שימוש ב"שיטת החילוץ". בהתאם להערכה הזו, השווי שנקבע הוא 2,500 ששקל למ"ר מבונה במועד הקובע.

לטענת העורר, השמאי המכריע טעה בכך שלא הביא בחשבון מספר עסקאות השוואה שבוצעו בתחום התכנית בסמוך למועד הקובע, על אף שלדעתו הן מהוות את "המדד הקרוב ביותר לקביעת השווי". לטענתו, ניתוח עסקאות אלה מביא לשווי האמיתי, כדבריו, של הקרקע, שהוא נמוך משמעותית מהשווי שנקבע בשומה המכריעה. העורר העלה טענות קשות נגד הוועדה המקומית, וטען כי היא הכירה את העסקאות האלה, הסתירה אותן במכוון מהשמאי המכריע. העורר ביקש להביא את העסקאות בפני השמאי המכריע על מנת שיבחן אותן ויערוך בחינה חוזרת של ההשבחה.

הוועדה המקומית, מצדה, השיבה שלא הסתירה את עובדת קיומן של עסקאות שבוצעו במתחם התכנית. עם זאת, היא הבהירה שמדובר בעסקאות "נטו", אשר משיתות את היטל ההשבחה ותשלומי מיסי מקרקעין על הקונה, ולכן אינן משקפות את השווי המלא. עוד טענה העירייה שחלק מהעסקאות שהעורר מתייחס אליהן נבחנו ע"י שמאים מכריעים בשומות מכריעות אחרות במתחם התכנית, קבעו שהן אינן מהוות נתון בעל תוקף שניתן להסתמך עליו לקביעת ערכי השווי בשל פערים גדולים בין הערכת רשות המיסים למחירי הדיווח, ובשל כך שהמחיר אינו כולל מיסים.

הוועדה המקומית הוסיפה שבמתחם התכנית הוצאו שומות מכריעות של 8 שמאים שונים. בכל השומות, נטען, ערכי השווי במצב החדש נקבעו בהתבסס על מכרזי רמ"י, ולא על העסקאות הללו, על אף שהן היו ידועות ומוכרות לצדדים. העירייה הוסיפה כי מחירי העסקאות אינם משקפים שווי שוק, ולא ניתן להתבסס עליהם.

הוועדה הורתה לשמאי המכריע, דוד דדון, להכין חוות דעת משלימה שבה יבחן את העסקאות שנערכו במתחם. בחוות דעתו ציין השמאי המכריע ציין שבכל העסקאות קיימים גורמים ונתונים שהשפיעו על מחיר העסקה, אשר אינם רלוונטיים לבחינת שווי השוק של הנכס. גורמים אלה, נקבע, מעוררים קושי מהותי בניתוח העסקאות ובהסתמכות עליהן כנתון מהימן להערכת השווי. 

הגורמים שעליהם הצביע השמאי דדון הם: כל העסקאות נערכו לאחר חתימת הסכם קומבינציה עם חברת אפריקה ישראל, כאשר הרוכשים לקחו על עצמם את זכויות וחובות ההסכם. דבר זה, נקבע, עשוי ליצור מלכתחילה עיוות בשווי. 

בנוסף, נקבע כי כל העסקאות הן עסקאות "נטו", ונקבע בהן שהיטל ההשבחה יחול על הקונה, ובכולן פרט לשתיים הקונה לקח על עצמו את תשלומי מס שבח. דבר זה מביא להקטנת התמורה הסבירה נטו לבעל הזכויות בקרקע.

בנוסף, בשלוש מהעסקאות הנכס נמכר מכיוון שהמוכר אינו יכול לשלם את התשלומים החלים על המקרקעין. השמאי ציין כי סביר להניח שמדובר במכירה כפויה ותחת אילוצים שמשיתה את חיובי המוכר על הרוכש, וגם לנתון זה קיימת השפעה על מחיר העסקאות.

לאור הקושי להסתמך על מחירי העסקאות, השמאי המכריע ציין שניתוח תוצאות מכרזי רמ"י בשילוב עם ניתוח השווי בגישת העלות, כפי שעשה בשומה המקורית, מביאים לתוצאה שמשקפת באופן מהימן יותר את שווי השוק.

הוועדה, בראשותה של עו"ד מנצורי דוד, אימצה את חוות דעתו, וקבעה בהחלטה כי "השמאי המכריע בחן את כל העסקאות, ניתח אותן באופן יסודי ועמד על הקושי להסתמך על המחירים שלהן. זאת עשה לאחר שנתן לצדדים הזדמנות מלאה, ואף מעבר לכך, להביא בפניו את כל טענותיהם. בסופו של דבר הגיע למסקנה, כי ערכי השווי כפי שנקבעו בשומה המקורית, המבוססים על שיקלול בין שיטת ההשוואה (מכרזי רמ"י למכר של מגרשים בתכנית) ובין גישת העלות (חילוץ מרכיב הקרקע ממחירי דירות בשכונה סמוכה), משקפים באופן המהימן ביותר את שווי המקרקעין בשוק החופשי. החלטתו זו של השמאי המכריע מבוססת כראוי, נסמכת במידה רבה על שיקול דעתו ועל מקצועיותו, ואיננו רואים כל מקום להתערב בה. של השמאי המכריע".

על העורר הוטלו הוצאת בסך 9,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן