מתכנן המחוז שלף כרטיס אדום לשלוש תכניות התחדשות עירונית ברמת גן

למעלה מ-1,000 יח"ד בשלוש תכניות התחדשות ברמת גן מגיעות לראשונה לוועדה המחוזית, שצפויה לדון בהפקדתן בשבוע הבא – וחוות דעת תכנונית ממליצה שלא לקדמן. מדובר בתכנית ז'בוטינסקי 89-99 (מתחם 48), המציעה 500 יח"ד; התחדשות מתחם אהרונסון-הירדן, המציעה 340 יח"ד; והתחדשות עירונית הפודים 36-42, בן שמן 6, המציעה 200 יח"ד. בפני קידום התכניות ניצבים אתגרים, ביניהם הסתייגות מתכנן המחוז מקידומן והיעדר רווח יזמי.

רחוב ז'בוטינסקי: אחרי 11 שנה והמלצת העירייה – מתכנן המחוז מסתייג
תכנית ז'בוטינסקי 89-99 מציעה התחדשות עירונית למתחם 48 על ציר ז'בוטינסקי בהתאם לתכנית מדיניות ציר ז'בוטינסקי ובהתאם למדיניות מחוז תל אביב לפיתוח לאורך ובסביבת מתע"ן. המתחם, ששטחו 8.3 דונמים, ממוקם בין דרך ז'בוטינסקי לרחוב מורדי הגטאות ברמת גן.

התכנית חלה על מתחם קרקע הכולל 18 חלקות וחלקי חלקות רציפות, עליהם מיועדים להריסה 8 בניינים בסה"כ כ-144 יח"ד וכ-32 יחידות מסחר. במקומן, מוצעות 500 יח"ד חדשות בשני מגדלי מגורים – האחד בן 50 קומות והשני בן 48 קומות, מגדל תעסוקה בן 27 קומות ושטחי מסחר. כמו כן, התכנית מקצה קרקע לטובת הציבור ושטחים מבונים לשימושים ציבוריים אשר ימוקמו במגדל התעסוקה.

בוועדה המקומית המליצו על הפקדת התכנית בוועדה המחוזית. עם זאת, בחוות דעת תכנונית מלפני שנה, מתכנן המחוז דאז, ארז בן אליעזר, ממליץ שלא לקדם את התכנית, בגלל תכנון לא אפקטיבי. בחוות דעתו נכתב כי "התכנית חורגת מתכנית המתאר, והתכנון המוצע אינו מאפשר פיתוח אפקטיבי של ציר ז'בוטינסקי והמרחב האורבני הסובב את התכנית". כעת התכנית מגיעה לוועדה המחוזית לדיון ראשון בהפקדתה. 

את התכנית יזמה חברת ענב יזום, והיא מגיעה לוועדה המחוזית לאחר יותר מ-11 שנים שבהן החברה קידמה אותה. עורך ראשי: מנדי רוזנפלד, רוזנפלד ארנס אדריכלים.

אהרנסון-הירדן: הוצאות המימון פגעו ברווח היזמי
תכנית מתחם אהרונסון-הירדן יוזמת החברות צליח רוטשילד ואיה חברה להתחדשות,  מציעה התחדשות למתחם שגודלו כ 8 דונם, בדרום מזרח רמת גן בין הרחובות הירדן ושרה אהרונסון ובפינת רחוב משה דיין. במתחם יש כיום 116 יח"ד במבני  רכבת. התוכנית מציעה, במסגרת הליך פינוי-בינוי, 2 בניינים חדשים בגובה של 31 קומות הכוללים 340 יח"ד בגדלים מגוונים אפשר יאפשרו דירות ברות השגה וכניסת אוכלוסייה מגוונת. בנוסף כוללת התוכנית ככר עירונית בשטח של כ-2 דונם ושטח לטובת מבני ציבור.

חוות דעת שמאית לפי תקן 21 מעריכה כי התכנית אינה רווחית. מחוות הדעת עולה כי ההכנסות החזויות הן 644.2 מיליון שקל, והעלויות (לפני הוצאות מימון) הן 587.1 מיליון שקל, העודף, בסך 57.1 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 9.7 אחוזים. עם זאת, הוצאות המימון מורידות את הרווח עוד יותר: העלויות, כולל הקמה ומימון, מוערכות ב-633 מיליון שקל, והעודף, בסך 11.2 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 1.8 אחוז.

בעקבות זאת כתב מתכנן המחוז דאז, ארז בן אליעזר: "התכנית שהוגשה אינה כלכלית ואינה ישימה, התקן כפי שהוגש מציג אחוז רווחיות של .1.8% יש להציג בדחיפות פתרון תכנוני אשר עומד ברווחיות כלכלית מזערית תוך התאמה לעקרונות התכנון המפורטים מטה, תוך בחינת תמורות הדיירים בהתאם לתקן 21".

עורך ראשי: יצחק פרנס.

הפודים: חריגה מתכנית המתאר
תכנית פינוי בינוי יוזמת החברות צ.מ.ח המרמן וקבוצת רוזיו, למתחם הפודים 36-42 – בן שמן 6, ששטחה 4.3 דונמים, מציעה התחדשות עירונית בשכונת הגפן ברמת ע"י הריסה של 77 יח"ד ב-8 בניינים ובנייה של 200 יח"ד במקומן, במגדל מגורים בן 36 קומות ושטחים ציבוריים. התכנית מציעה הרחבות לדרכים, מייצרת שטח למבנה ציבור בחלקה עצמאית ברחוב בן שמן 6 ומוסיפה שטחי ציבור מבונים בבניין הדרומי בעל גישה נפרדת ממפלס גן חיה צ'פמן ממערב.

חוות דעת שמאית לפי תקן 21 מעריכה את הפדיון החזוי ב-327.5 מיליון שקל. העלויות, בתרחיש של פטור מהשבחה, מוערכות ב-279.9 מיליון שקל. ההפרש, 47.6 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 17 אחוז. עם זאת, במקרה של היטל השבחה, הנאמד ב-6.7 מיליון שקל, ההפרש יהיה 40.9 מיליון שקל, המבטא שיעור רווח של 15 אחוז.

מתכנן המחוז ממליץ שלא לקדם את התכנית. בחוות דעתו הוא כותב כי "עקרונות התכנית חורגים באופן מהותי מתכנית המתאר הכוללנית המופקדת. הרח"ק המוצע הינו 10.7 כאשר הרח"ק המירבי הינו עד 7. הגובה המוצע בתכנית הינו 37 קומות כאשר הגובה בכוללנית מאפשר עד 21 קומות". עוד נכתב בחוות הדעת כי :בבחינת המרחב התכנוני המתפתח בסביבת התכנית ניתן לראות כי מקודמות מספר תכניות בהליכי תכנון, ושאושרו במחוז ובסמכות מקומית, וכן מבנים שמומשו או בהליכי אישור לתמ"א 38. עם זאת, נראה כי המרחב בשלמותו אינו מקודם בראייה כוללת וחורג מהותית מתכנית המתאר".

עורך ראשי: רן בלנדר.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן