"תקדים אשדר": ארבע חברות יזמיות הפסידו פטור ממס רכישה במכרז מחיר למשתכן

נדחו עררים של ארבע יזמיות לתיקון שומה עצמית, שהוגשו במסגרת מכרז מחיר למשתכן. העוררות טענה כי נפלה טעות משפטית בשומותיהן העצמיות, שכן במסגרת הסכמי מכרז מחיר למשתכן, הן לא רכשו זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, ועל כן אין הן חייבות בתשלום מס רכישה. ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בירושלים קבעה כי הבקשות הוגשו לאחר פרק הזמן שנקבע בחוק, שהוא ארבע שנים, ולפיכך הן לא יוכלו ליהנות מפטור ממס רכישה.

העוררות, פסגות זיו השקעות ופיתוח, אורון נדל"ן, טריסון יזום ובניה ואבני דרך ישוב הארץ, הגישו ערר נגד החלטת מנהל מיסוי המקרקעין בירושלים שלא לאפשר להן להגיש בקשה לתיקון שומה ולתקן את שומותיהן העצמיות שהוגשו על ידן לאחר הזכייה במכרז המחיר למשתכן. העוררות טענו כי במסגרת ההסכמים הקשורים לזכייה במכרז המחיר למשתכן, הן לא רכשו זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, ועל כן אין הן חייבות בתשלום מס רכישה, ועל מנהל המיסוי להחזיר להן את המס ששולם על ידן. מנהל המיסוי דחה את בקשותיהן, וקבע כי הן הוגשו למעלה מארבע שנים לאחר עריכת השומה, ולכן בהתאם לסעיף 85 בחוק מיסוי מקרקעין לא ניתן לשנות את השומה העצמית.

יש לציין כי באותה סוגיה התקבל לפני מספר חודשים פסק דין של ועדת הערר בעררים שהגישה חברת אשדר, וקבעה כי החברה אינה צריכה לשלם מס רכישה בגין זכייה במכרז מחיר למשתכן, שכן החברה לא רכשה זכות במקרקעין, אלא שימשה כ"מוציאה לפועל" של מדיניות הממשלה שבאה לידי ביטוי בפרויקט הדגל של מחיר למשתכן. הוועדה הוסיפה כי החברה הגישה את הבקשה בפרק הזמן של 4 שנים לאחר הגשת השומה.

לאחר פתיחת ההליך בעניין אשדר, הוגשו לוועדות הערר בכל המחוזות ברחבי הארץ מעל 150 עררים זהים על ידי חברות נדל"ן יזמיות אחרות שזכו במכרזי "מחיר למשתכן", אשר הסוגיות שהועלו בהן לדיון היו זהות לסוגיות בעניין אשדר, והבקשות שהוגשו במסגרתן היו בקשות לתיקון שומותיהן העצמיות, בדומה לבקשה בעניין אשדר. בקשות אלה הוגשו במסגרת המועד הקבוע בחוק, בתוך 4 שנים ממועד אישור שומתן העצמיות של החברות.

העוררות פעלו בפרויקטים במסגרת תכניות שונות של "מחיר למשתכן", ושילמו מס רכישה בגין העסקאות שבוצעו אגב הפרויקטים. הבקשות לתיקון השומות הוגשו בחלוף התקופה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין. העוררות הגישו לוועדת הערר תצהירים, לפיהם הובא לידיעתן בעצת יועציהן המשפטיים כי אין מדובר במכירת זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, וכי בעניין זה הוגשו עררים רבים על שומות מס רכישה בידי חברות אחרות שזכו במכרזים.

חברת אורון נדל"ן שילמה מס רכישה בסך כולל של 2,246,171 שקל, שמתוכו 1,799,489 שקל שולמו עבור דירות שצפויות להימכר במסגרת מחיר למשתכן. החברה איחרה בהגשת הבקשה לתיקון השומה ב-3 ימים מהמועד הסופי; אבני דרך שילמה מס רכישה בסך כולל של 243,795 שקל, שמתוכן 121,898 שקל שולמו לדירות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. החברה הגישה את הבקשה באיחור של 8 חודשים; פסגות זיו שילמה מס רכישה בסך כולל של 57,84 שקל עבור דירות בפרויקט מחיר למשתכן. החברה הגישה את הבקשה באיחור של מעל שנה; טריסון שילמה מס רכישה בסך כולל של 2,488,358 שקל, שמתוכם 1,990,686 שקל שולמו בגין מחיר למשתכן. החברה הגישה את הבקשה באיחור של מעל 3 שנים. 

כאמור, מנהל המיסוי דחה את הבקשה למתן ארכה לתיקון השומות, בנימוק כי הן התיישנו בהתאם, והוסיף כי לא היה בידי העוררות להוכיח סיבה מספקת למתן הארכה. בגין החלטה זו, הוגשו העררים. העוררות טענו כי דחיית הבקשות בידי המשיב נעשתה ללא פירוט מספק ועלולה להוביל להפליה בין נישומים מאותו סוג וללא הצדקה, כאשר בחלק מהשומות נשללה הזכות לתיקון, ובחלקן ניתנה זכות זו, אך בשל עיתוי מקרי של מועד גילוי הטעות.

הוועדה, בראשות השופטת אביגדור דורות, דחתה כאמור את העררים. חברת אורון טענה כי לא היה כלל איחור בהגשת הבקשה. הוועדה ציינה, כי גם אם מדובר באיחור קצר בלבד, אין זה מקנה פטור למבקש, להציג את הסיבה בגינה הגיש את הבקשה באיחור. "איחור גדול יותר יצריך בחינה מדוקדקת יותר לקיומה של נסיבה חיצונית שהובילה אליו. אולם, גם איחור קטן מצריך מהמבקש ליתן טעם לכך, ואין משך האיחור הקצר כשלעצמו מהווה סיבה מספקת להארכת המועד", קבעה הוועדה.

עוד נכתב בפסק הדין כי כשנציגי העוררות התבקשו במהלך הדיון להבהיר את הסיבה לאיחור בהגשת הבקשות, וכיצד מלכתחילה נודע להן אודות הטעות המשפטית שהובילה אותן להגישן, לא עלה בידי המצהירים לספק תשובה משכנעת. "כל המצהירים השיבו באופן מעומעם ובלתי מספק", נכתב.

הוועדה הוסיפה בפסק הדין כי ככל שמדובר באיחור משמעותי מתום תקופת 4 השנים "יש להעדיף את עיקרון סופיות השומה, והמבקש יידרש ליתן נימוקים כבדי משקל להצדקת אישור הבקשה. כפי שניתן לראות מהפרוטוקול ומתצהירי העוררות, לא ניתן נימוק ענייני המסביר את האיחור בהגשת הבקשות לתיקון השומה".

העוררות אף טענו כי המשיב הפלה אותן ביחס לנישומים אחרים מאותו סוג, אך בשל עיתוי מקרי של מועד גילוי הטעות. המשיב טען כי כשם שתביעה המוגשת לאחר מועד ההתיישנות, ולו ביום אחד, דינה להידחות, כך הדין גם בעניין תיקון שומה. "יש לקבל את עמדת המשיב. לא ניתן לטעון כי מדובר באותו סוג של נישומים אשר ביניהם נעשתה הפליה, שכן קבוצת השווים אליה צריכות העוררות להשוות את עצמן לעניין זה, הינה יזמים אחרים אשר נודע להם אודות עניין אשדר בחלוף 4 שנים מהמועד הקבוע… אילו יכלו העוררות להצביע על נישומים אחרים, הפועלים במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, אשר בקשתם לתיקון שומה עקב עניין אשדר התקבלה על אף שחלפו מעל 4 שנים ממועד אישור השומה, היה נדרש לבחון האם מדובר בהפליה מותרת או פסולה. אולם במצב דברים זה, דין נישומים שהגישו את בקשתם בתקופה הקבועה בחוק, אינו כדין העוררות, אשר הגישו את בקשתן בחלוף התקופה".

כאמור, העררים נדחו, ועל כל אחת מהעוררות הוטלו הוצאות בסך 10,000 שקל – ובסך הכל, 40,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן