האם בקרוב נראה בנייני משרדי ישנים הופכים לבתי מלון חדשים?

תמונה: גיל מעין // צילום: אילן ספירא

מאת: גיל מעין, שמאי מקרקעין ומנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן

בכנס משרד התיירות שנועד לעודד הפיכת משרדים לבתי מלון, התבשרנו שהמדינה מתחייבת למענק של 10% מעלות ההשקעה במלון בכפוף לעמידה בפרמטרים מסוימים. כל המקומות בכנס הוזמנו מבעוד מועד. נתונים שהתפרסמו בסמוך לכנס מספרים על גידול אדיר בהסבת נכסים לייעוד מלונאי בשנים האחרונות – מ-163 חדרי מלון חדשים שנוצרו כתוצאה מהסבה ב-2015 ל-1,088 חדרים חדשים ב-2018.

הצורך בחדרי מלון, בעיקר בתל אביב, הוא מבורך ומעיד על תיירות פורחת ועסקים בינלאומיים אשר יכולים להניב הכנסות נאות למדינה. ואולם לצערי התוכנית של משרד התיירות, לא שינתה משמעותית את התחום. כל מי שעוסק בניהול בנייני משרדים יודע כי אין נהירה של בעלי משרדים לשנות את ייעוד הבניין ולהסב אותו למלונאות, ומה שנראה על הנייר מתבקש ופשוט הוא במקרים רבים משימה כמעט בלתי אפשרית.

אז למה אנחנו לא רואים טרנד של הסבת משרדי בניינים למלונאות?
ראשית מדובר בהסבה יקרה מאוד – התשתיות הנדרשות לבית מלון שונות מהותית וגדולות בהרבה מאלה שנדרשות במשרד, הוצאות גדולות על עיצוב וריהוט, מדובר בהשקעה עצומה אשר לא מתאימה לכל אחד. מלונאות היא עסק למקצוענים בלבד, לא כל אחד יכול להפוך את הבניין שברשותו למלון, ומי שינסה לעשות זאת בלי שיש לו את הניסיון המתאים ואת אנשי המקצוע הטובים לצדו, יגלה שמדובר בעניין מסובך ומורכב ביותר. כמו כן המענק שמציע משרד התיירות אמנם יכול לעזור למי שכבר קיבל החלטה, אבל הוא מוגבל להשקעה של 250 אלף שקל לחדר, רף המשקף מלון ברמה בינונית ופחות תואם למלונות שנבנים בפועל בתל אביב.

אך כנראה שהסיבה המרכזית שבעטיה אנו לא רואים גל הסבות משרדים היא כי פשוט יש להם כיום דרישה גדולה ורובם מאוכלסים כמעט במלואם. דו"ח חברת המחקר נת"מ לחציון הראשון של 2018 העלה כי שיעור האכלוס בתל אביב של בנייני קלאס A, כלומר בניינים גדולים ברמה הגבוהה ביותר עומדת על 93% ואילו שיעור האכלוס בעיר של בנייני קלאס B, הקטנים, הפשוטים והזולים יותר, עומד על נתון קרוב של 91%. כל עוד למעלה מ-90% מהשטחים בבניינים אלה מושכרים, אין סיבה שבעליהם יבחרו בדרך של הסבה יקרה וסבוכה, שבסופו של דבר סיכוי גדול שתניב להם הכנסות פחותות ביחס למה שהם יכולים להרוויח כיום.

ככל שיגדל ההיצע – האטרקטיביות של המשרדים הישנים תפחת
ואולם העתיד צופן מהפכים רבים לבנייני משרדים בתל אביב, בעיקר בנייני קלאס B: עם האכלוס הצפוי של מאות אלפי המטרים שנבנים כיום בתל אביב וסביבתה, רובם ככולם בבנייני קלאס A, בעלי המשרדים הוותיקים יותר ייתקלו בבעיות שונות. ככל שיגדל ההיצע, האטרקטיביות של המשרדים הישנים תפחת, בעלי הבניינים – במרבית המקרים בעלים פרטיים שמחזיקים ומנהלים בניין אחד או בניינים ספורים ולא חברות שזה עיסוקן המרכזי – יגלו כי תשומות הניהול הנדרשות מהם הולכות וגדלות, והתשואה משכירות הולכת ופוחתת. גם בעיות תחזוקה והשקעה בעדכון ושדרוג המבנה ישפיעו על הרווחיות. כל אלה יביאו לכך שבעתיד הנראה לעין נראה הסבות רבות של בנייני משרדים להתחדשות עירונית שתשלב עירוב שימושים ובין היתר גם מלונאות.  

ההצעה של משרד התיירות כרגע פחות רלבנטית וקורצת לרוב בעלי המשרדים, אבל בשנים הקרובות רבים מאלה המחזיקים בבנייני משרדים מיושנים יחפשו את השלב הבא. משרדים הופכים לבתי מלון או מתחמי מגורים להשכרה? הדבר אפשרי בהחלט, בשלב שבו ייווצר הצורך, ההטבות והסיוע של המדינה – אם בכסף ואם באישור שינויי ייעוד – יהיו נדרשים הרבה יותר.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: