האם הקורונה עושה שמות בענף הנדל"ן? האם נתוני חודש יוני שהעידו על התאוששות במכירת דירות היו נקודתיים בלבד? או שאולי מוקדם מידי להבין מה באמת קורה בשוק?
להלן שלוש נקודות על דו"ח הכלכלנית הראשית שפורסם אתמול.
- נתוני הסקירה מתייחסים לחודש יולי ומעידים על ירידה משמעותית כמעט בכל הפרמטרים. זאת, אחרי שהסקירה הקודמת דווקא העידה על התאוששות משמעותית ברכישת הדירות, בעיקר על ידי רוכשי דירה ראשונה. באוצר מסמנים את עליית התחלואה כאחד מהסיבות להתקררות המכירות: "בפילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יולי על פני ימי החודש, ניכרת ירידה חדה במכירות אלו החל מה-12 לחודש, כאשר בשבוע האחרון של החודש נרשמה ירידה חדה במיוחד. כך, בעוד שבשבוע השני של החודש עמד מספר העסקאות היומי הממוצע על 102 דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, ירד ממוצע זה לרמה של 70 מכירות יומיות בשבועיים שלאחריו, ואילו בשבוע האחרון של יולי ירדו מכירות אלו לרמת מכירות ממוצעת של 42 דירות ליום בלבד. סביר להניח כי הגידול בתחלואה בחודש יולי עמד ברקע הירידה החדה בעסקאות בחצי השני של החודש. בהקשר זה נציין כי ב-22 לחודש פורסמה תחזית משרד הבריאות לפיה בתוך כשלושה שבועות ירשם זינוק במספר החולים קשה". על פניו, הנתונים מתאימים. אבל יש עוד משהו שצריך לקחת בחשבון שקרה ביולי. בין ה-9 לחודש ל-30 בחודש הייתה תקופת בין המצרים וגם תשעת הימים. אומנם לא מדובר בתחלואה או קורונה, אבל כן מדובר בתקופה שמשפיעה על הרגלי הרכישה של ציבור גדול בישראל. מה השפיע יותר? הקורונה או בין המצרים? אין לדעת – אבל זה בהחלט משהו שצריך לקחת בחשבון כשרואים ירידה כה משמעותית בין יוני ליולי.
- עוד נקודה הקשורה לירידה בהיקפי הרכישות ביולי בהשוואה לחודש הקודם מתייחסת למשקיעים. גם כאן הנתונים משמעותיים ללא ספק – 880 דירות בלבד נרכשו ביולי, צניחה חדה בשיעור 40% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה בשיעור 32% בהשוואה ליוני 2020. אם זה לא מספיק, שיעור המשקיעים מסך העסקאות נקבע על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות ה-2000. אין ספק שמדובר בירידה משמעותית. אבל גם כאן יש כוכבית. "סביר להניח כי השפל ברכישות המשקיעים ביולי נרשם לפחות בחלקו על רקע המתנת המשקיעים להורדת המס, שנכנסה לתוקף בסוף החודש", כך נכתב בסקירה. כלומר, הירידה ברכישות המשקיעים נקודתית ונובעת מאירוע ספציפי שקרה בימים האחרונים של יולי – הורדת מס הרכישה על משקיעים. אז גם כאן, גם אם הקורונה היא הזרז לאירוע, היא לא הסיבה היחידה, ואולי גם לא המרכזית.
- עוד נושא שעלה בדו"ח התייחס למכירת דירות על ידי משקיעים שיצאו לחל"ת. הנושא גרר לא מעט כותרות. בתוך הדו"ח עצמו נכתב כי: "על רקע הגידול החד במכירות המשקיעים באזור באר שבע יש לציין כי שיעור גבוה יחסית (23%) ממוכרים אלו בחודש יולי היו בין האוכלוסייה שהוצאה לחל"ת בחודשים מרץ-אפריל האחרונים. מדובר בשיעור גבוה משמעותית בהשוואה למשקיעים שמכרו דירה באזור זה בחודשים הקודמים וגבוה גם בהשוואה ארצית". עוד נכתב בדו"ח בהקשר זה: "אין בידינו די נתונים כדי לקבוע באיזו מידה צורך בהגדלת נזילות השפיע על עיתוי המכירה של משקי בית אלו, אולם ככל שמתעמקת תקופת ההשבתה גדלה הסבירות להשפעה מסוג זה". אין ספק שמי שנמצא בחל"ת ארוך, הגיוני שאם בבעלותו דירה להשקעה ייתכן וירצה לממש אותה. אבל האם מדובר בגל של מכירות שמעיד על מצוקה בשוק כולו? או אירוע נקודתי? שוב – גם כאן כנראה שכל ניחוש יקלע למטרה בשלב זה. אבל הנה עוד משפט מהסקירה שיכול להעיד על הלך הרוח של רוכשים אחרים – "מעניין לציין כי דווקא באזורי ת"א וירושלים במהלך חודש יולי, טרם הורדת המס בסוף החודש, רכשו שני תושבי חוץ מספר גבוה יחסית של דירות בשני אזורים אלו. ניתוח רמות המחירים בעסקאות אלו מרמז על מחירים אטרקטיביים יחסית לאזור". כלומר, יש מי שמוכר, ויש מי שקונה. השוק עובד וכנראה שלא כולם רואים שחורות.
בשורה התחתונה – הקורונה שכבר מלווה אותנו מאז חודש מארס מעמידה הרבה סימני שאלה בענף הנדל"ן. חשוב לזכור שכל עוד האירוע לא הסתיים, קשה לנתח את תמונת המאקרו האמיתית ויש להתייחס בזהירות לכל ניתוח או תמונת מצב רגעית. מה שנכון היום, לא בטוח יהיה נכון מחר.
הדו"ח האמור מעיד שהתאוששות ביוני התחלפה בקריסה ביולי. מה יעידו נתוני אוגוסט וספטמבר? נחיה ונראה.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
