כיצד חריגות הבנייה פוגעות בציבור?

הרשות לאכיפה במקרקעין פרסמה את דוח סיכום פעולות האכיפה ברשויות המקומיות בתחום התכנון והבנייה לשנת 2021, ממנו עולה כי שווי עבירות השימוש האסור בקרקעות עומד על כ-305 מיליון שקל, וזה רק בגין שמינית מכלל העבירות נגדן פעלה הרשות.

מדובר בסכומים אדירים ובהיקפים עצומים של חריגות בנייה ושימושים חורגים שהפכו עם השנים למאוד נפוצים בשוק הנדל"ן הישראלי. נוצרה כאן תרבות לפיה לבקש סליחה קל יותר מלבקש רשות – לבנות ללא היתר קל יותר מלחכות להיתר עצמו, וזה מתבטא בכמות העצומה של החריגות והשימושים החורגים. עבירת תכנון ובנייה לא מתקבלת בעיני הציבור כעבירה של ממש, ולצערנו לעתים נתפסת גם כך בעיני מערכת האכיפה.

ההשלכות של חריגות הבנייה הן משמעותיות מאוד, הן עבור הרשות המקומית שמאבדת שליטה במקרקעין שבתחומה, הן עבור הציבור שנפגע בתחום הפיתוח האפשרי של עירו, וכמובן עבור בעלי הנכסים שמבקשים לעשות בהם שימוש. אם קיימת חריגת בנייה בנכס, הערך שלו יורד, לא ניתן לרשום אותו בטאבו, לא ניתן למכור אותו בלי להסדיר קודם את החריגה, הוא לא יכול להיכלל במכרזי המדינה בשל החריגות, ולא ניתן לבנות עליו. בעל הנכס יכול גם לספוג שלילת רישיון עסק אם קיים כזה במבנה החורג. ובכלל, החריגות חושפות את החורגים ברמה הפלילית, הביטוחית, מבחינת אישורי כיבוי אש, הג"א ועוד. המשמעות היא קריטית.

חריגה מזוהה כשקיים משהו בנכס שלא תואם את היתר הבנייה המקורי שלו – שטח בגודל שונה מההיתר; או תצורה לא תואמת כמו למשל גובה, מספר קומות וכדומה; או שימוש בנכס שלא תואם את ההיתר. בנוף הנדל"ן הישראלי כיום, נדיר למצוא נכסים בשטח שתואמים בדיוק להיתרי הבנייה שלהם. לדעתי כמעט כל נכס במדינה חורג מההיתר – מרפסות שנסגרות בבניין מגורים, פרגולות, תוספות שטח בנוי, חלוקת שטחים וחללים במשרדים ובקניונים, ייעודים חורגים במפעלים ובמבני תעשייה ועוד.

על מנת להימנע מעבירות של חריגות הבנייה, ראשית צריך פשוט לא לעשות אותן – לבנות לפי ההיתר ולא לשנות שימושים. אם בכל זאת יש חריגה – לתקן אותה מיד בתיאום עם העיריה, להתאים את הבנייה להיתר, או אף להרוס את הנכס בתיאום עם הרשות (עצם ההריסה טעונה היתר או אישור של העירייה). אופציה נוספת היא להתאים את ההיתר למצב בשטח – לבקש היתר חדש לפי החריגה או השימוש החדש שרוצים לאשרר. ניתן לבקש את ההיתר רק בתנאי שהבקשה תואמת תב"עות קיימות, או להתאים את התב"ע למצב בשטח אך ספק אם יתקבל לכך אישור.

מה הסנקציות?
ראשית, נגיד כי העומס שנוצר בוועדות לתכנון ובנייה ואצל הגורמים המאשרים כתוצאה מחריגות הבנייה, כמו גם האילוץ למצוא פתרונות, לאשר או לקדם הליכים מיותרים, גוזל מהן המון משאבים וזמן שאמורים להיות מושקעים במתן אישורי בנייה לפרויקטים חדשים בתחום הדיור, תעסוקה ותשתיות.

אם חריגות הבנייה מתגלות תוך 30 יום מביצוע החריגה – הרשות המקומית יכולה להוציא צו הריסה מינהלתי ויכולה להביא טרקטורים ולהרוס את המבנה החורג בעצמה. אם עוברים 30 ימים ולא נתגלתה החריגה, הרשות יכולה רק להתחיל פעולת אכיפה וענישה פלילית. זה מעמיד את הרשות במצב בעייתי, כי לא כל רשות יכולה לגלות מיד את כל החריגות ואז תוך זמן קצר מאוד להוציא צו ולהרוס בפועל. לא כל הרשויות הן כמו תל אביב העשירה שמפעילה רחפנים לזיהוי החריגות ומוציאה בעקבותו צווי הריסה מינהלתיים תוך 30 יום.

סנקציות נוספות נגד חריגות הבנייה שמתגלות אחרי 30 יום – רישום פלילי, חיוב הריסה מטעם מי שבנה, או קנסות. אם לא בוצעה שום פעולת ענישה ע"י הרשות נגד נכס חורג בתוך 7 שנים – העירייה לא יכולה לתבוע בהליך פלילי. בגין עבירות השימוש החורג שנעשות בפועל בכל יום, אין התיישנות ומותרת ענישה פלילית בכל זמן.

כפי שעולה מדוח הרשות לאכיפה במקרקעין, בשנת 2021 חלה עלייה במספר צווי ההריסה של מבנים בלתי חוקיים ברחבי הארץ, עלייה במספר ההתראות שחולקו לקראת קנס מנהלי וכן במספר הקנסות שניתנו. המפתח במלחמה נגד חריגות הבנייה הוא לדעתי בשינוי התרבות – אם הכל יתבצע לפי הכללים, לא יהיו חריגות, לא יהיו עונשים והציבור לא ייפגע. האם ואיך ניתן לשנות את התרבות הישראלית? זה כבר נושא אחר לגמרי.

*כותב המאמר, יגאל צ'ודנר, הינו מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף