הקשר בין צפיפות להשבחת העירוניות

חידה: מה משותף לניו יורק, פאריז וברצלונה? ובכן, שלושתן כידוע נחשבות לערי עולם מבוקשות ונהנות  מידי שנה מביקורים של עשרות מיליוני תיירים.

אולם  קיים עוד פרט משותף:  ושלושתן נחשבות לערים צפופות, בניו יורק מתגוררים כ-11 אלף תושבים לקמ"ר, בברצלונה כ-16 אלף לקמ"ר והפריז יותר מ-20 אלף לקמ"ר, פי שלושה ויותר ממוצע הצפיפות העירוני העולמי.

ואם נשליך את מודל הצפיפות כמשביחה את העירוניות על מדינת ישראל, נראה בעליל כי גם אצלנו ערים צפופות הינן בדרך כלל מבוקשות וממותגות גבוה יותר. דוגמא מצוינת לכך מהווה העיר גבעתיים, הקטנה ביותר בשטחה מבין כל ערי ישראל, כ-3250 דונמים בלבד, מה שהופך אותה לשיאנית הצפיפות,כ-18 אלף תושבים לק"מ.

ואם נתייחס לשלוש הערים הגדולות אצלנו, ערי שתל אביב, עם כ,8000 אלף נפשות לקמ"ר, מובילה במיתוג שלה מול ירושלים בה ישנם כ-7000 תושבים לקמ"ר, אחריה חיפה עם כ-4000 תושבים לקמ"ר, ואילו באר שבע, עם כ-1800 נפשות לקמ"ר(פי 10 פחות מגבעתיים) נמצאת הרחק מאחור.

אמנם לא מדובר כאן בנוסחה מתמטית, ותמיד יימצאו יוצאים מן הכלל, אולם ברוב המכריע של המקרים עירם צפופות, בישראל ובעולם, מתפקדות טוב הרבה יותר, נהנות מעירוניות משובחת ומתושבים מרוצים, זאת למרות הצפיפות, זאת למרות פקקי התנועה המתארכים  ולמרות בעיות החנייה המחריפות והולכות. 

אז מה אנחנו למדים מכך? ובכן, במדינה קטנה וצפופה דוגמת ישראל, בה הקרקע מהווה משאב יקר מפז והמתאפיינת בגידול אוכלוסייה הגבוה ביותר בעולם המערבי ובין הגבוהים בעולם, התחדשות עירונית וניצול זכויות בנייה מהווה לא רק צורך חיוני להגדלת היצע הדיור והשבחת שכונות ותיקות מתפוררות אלא גם ערך העומד בפני עצמו להשבחת העירונית ואיכות החיים של התושבים.

זה יישמע אולי מפליא, אולם על פי נתוני למ"ר אפילו בתל אביב, עיר מבוקשת וצפופה יחסית, כ-25 אחוזים משטחה המוניציפלי עודנו מבוזבז על  עד 2  יחידות דיור לדונם, משמע קיים עוד פוטנציאל משמעותי לתוספת של עוד רבבות יחידות דיור. קל וחומר בבירת הנגב באר שבע, שם רובו המכריע של שטחה המוניציפאלי ריק מאדם.

המקשים מן הסתם תשאלו: ואם עד 2050, כשאוכלוסיית מדינת ישראל תמנה כ-18 מיליון בני אדם, ייבנו עוד מאות אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית בערים הגדולות, האם התשתיות שלהן לא יקרסו מחמת הצפיפות הגוברת?

ובכן, ממש לא. נהפוך הוא. שילוב ההתחדשות העירונית יחד עם פיתוח מערכות היסעים המוניות, כפי שקיימות בערי עולם דוגמת ניו יורק, ברצלונה ופאריז, יורידו את הפקקים, יורידו את מצוקת העדר מקומות החנייה וייגרמו לרובם ככולם של תושבי הערים לעבור מרכב פרטי לציבורי.

ובמילים אחרות: כל החוששים שמא ההתחדשות העירונית והקמת מגדלים "לגובה" במקום בניינים נמוכים "לרוחב" תפגע באיכות החיים, לא רק שיתבדו, אלא אף ייראו שככל שאותה עיר הופכת להיות צפופה יותר, כך גם איכות החיים שלה תהיה גבוהה יותר, כפוף כמובן לפיתוח תחבורה, מוסדות ציבור, תעסוקה, קניות ובילוי כמתבקש.

לסיכום, המסקנה המתבקשת הינה שכולנו נהנה מהתחדשות עירונית בכל ערי ישראל, גם העיריות והרשויות המקומיות, גם הדיירים הוותיקים והחדשים, גם העיריות וגם, לא פחות חשוב, כלל תושבי הערים שיותר ויותר יהפכו לשוקקות חיים ומציעות לתושבים מגוון הזדמנויות רחב.

*כותב המאמר אדריכל רוני תימור, הוא מבעלי "תימור שוורץ אדריכלים", מומחים להתחדשות עירונית ועירוב שימושים, בעל תואר שני במינהל עסקים בהתמחות גישור

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן