בית המשפט ביטל שומת השבחה שמאית מכריעה: "לא חישבה בהערכה את השימוש היעיל ביותר האפשרי"

בית המשפט ביטל החלטה של שמאית מכריעה, לאחר שנקבע כי בחישוב השומה לא נעשה חישוב ב"מבחן השימוש הטוב והיעיל", הכולל את בחירת החלופה שבה השימוש התכנוני המיטבי שישיא את הערך הגבוה ביותר למקרקעין. בפסק הדין נקבע כי ועדת הערר במחוז מרכז קיבלה את עמדת השמאית המכריעה בשומה המכרעת למרות שזו נסמכה על תשתית משפטית חסרה ושגויה. בנוסף, הורה בית המשפט להחליף את השמאית, מחשש לדעה מוקדמת שגיבשה.

פסק הדין ניתן בערעור שהגישה חברת יעקבי יוניברסל ייזום והשקעות נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין, אשר דנה בערר שהגישה המערערת על חוות דעת של השמאית המכריעה. הטענה העיקרית של חברת יעקבי היה כי יש לשום את שווי המקרקעין ב"מצב הקודם" לפי השימוש הטוב והיעיל ביותר האפשרי בהתאם לתכנית החלה ב"מצב קודם", לעומת שווים ב"מצב החדש" לפי התכנית החדשה, שנמצאת בלב שומת היטל ההשבחה.

ועדת הערר דחתה את הטענה ואימצה את עמדת השמאית המכריעה כפי שבאה לידי ביטוי בשומה המכרעת, לפיה במועד אישור התכנית המשביחה, מדובר בנכס בשלבי בנייה, על פי היתר בנייה שהוא המהווה את המצב הקודם. בנסיבות אלה, טענה הוועדה, אין רלוונטיות למה יכול השטח לשמש על פי התכנית הראשונה, ואת שווי המקרקעין ב"מצב קודם" יש לקבוע על פי היתר הבניה הראשון, סיווג השטחים והשימושים שנקבעו בו בלבד.

המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בחלק משטחי שירות תת קרקעיים אשר הן על פי התכנית הראשונה והן על פי התכנית המשביחה מיועדים לחניה או אחסנה, ואשר בהיתר הבנייה הראשון שניתן לחברה, סומנו כשטחי חניה.

בשנת 2015 רכשה החברה המערערת מרמ"י שטח של 4.8 דונם במרכז מודיעין, ושילמה עליו כ-19.9 מיליון שקל. מטרת החכירה היא מסחר ותעסוקה. התכנית הראשונה שחלה על השטח (מרכז העיר מודיעין ומגורים לאורך שדרת החשמונאים), ואשר אושרה בשנת 2014, סיווגה את המקרקעין באזור כ"עירוני מעורב", וקבעה את זכויות הבניה. התכנית נכנסה לתוקף כשנה לפני זכיית החברה במכרז רמ"י, ובשטחי השירות התת קרקעיים, ניתן על פי התכנית להקים בין היתר שטחי חניה ו/או שטחי אחסנה.

בשנת 2016 אושרה התכנית השנייה אשר שינתה את ההוראה בדבר הבטחת חזית מסחרית ועומק המבנה, וכעבור שנתיים, ב-2018, הוציאה הוועדה המקומית למערערת היתר בנייה לבניית מבנה מסחרי על המקרקעין והכולל, בין היתר קומות מרתפים המיועדות בעיקרן לחנייה. בגין הקלות וכן הקלות הבינוי מכוח התכנית השנייה נדרשה המערערת לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית. שמאית מכריעה קבעה השבחה של 292,050 שקל בגין הקלות, ו-81,120 שקל בגין הקלות בינוי מכוח התכנית השנייה. 

בשנת 2019 אושרה תכנית נוספת, התכנית המשביחה, שעניינה תוספת זכויות במקרקעין. על בסיס התכנית, הוצא לחברה היתר בנייה נוסף, לתוספת קומות. בגין התכנית המשביחה, קבעה הוועדה המקומית היטל השבחה בסך של 13,531,850 שקל. באומדן ההשבחה, הובא בחשבון שווי הזכויות של המצב הקודם על פי היקפן בתכניות החלות ומימוש הזכויות על פי היתר הבנייה הראשון; והובא בחשבון שווי הזכויות במצב החדש לפי שווי הזכויות על פי היקפן ומימושן בבקשה להיתר הבנייה השני.

החברה חלקה על שומת הוועדה המקומית והגישה לוועדה המקומית שומת היטל השבחה מטעמה, בסך 3 מיליון שקל. החברה ציינה כי ציינה כי בתחשיב מטעמה לא הובאו בחשבון תוספת שטחי שירות תת קרקעיים כיוון שכבר אושרו ולא מומשו במלואם במצב הקודם בתכנית הראשונה.

בגלל המחלוקת, מונתה שמאית מכריעה לקבוע גובה ההשבחה, והיא קבעה כי ההשבחה היא כ-23 מיליון שקל, והיטל ההשבחה עמד על מחצית מכך, 11.5 מיליון שקל. בעקבות ערר שהגישה החברה, היטל ההשבחה הופחת לכ-9 מיליון שקל.

על רקע זה הגישה חברת יעקבי ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז. לטענת החברה, בקביעת השמאות יש להתייחס לשווי המקרקעין ב"מצב הקודם" לפי ערך השימוש הטוב ביותר המותר בתכנית הראשונה שהינו למטרת אחסנה, ולא לחניה לפי היתר הבנייה הראשון. לפיכך, נטען, ועדת הערר שגתה כאשר הותירה את החלטת השמאית המכריעה על כנה בדבר שווי המקרקעין במצב קודם, שהתבססה על היתר הבניה הראשון בלבד.

החברה ביקשה עודלהורות לוועדת הערר למנות שמאי מייעץ אחר, אשר יישום את הנכס ב"מצב הקודם" לפי השימוש הטוב והיעיל ביותר, נוכח התיקון שכבר נדרשה השמאית המכריעה לבצע בשומה המכרעת וחשש מדעה קדומה שגיבשה השמאית המכריעה ביחס למערערת.

הוועדה המקומית ביקשה לדחות את הערעור בטענה שמדובר בגלגול שלישי שתוקף את שיקול דעת השמאית המכריעה ושיקול דעת ועדת הערר. עוד טענה הוועדה כי המערערת לא הוכיחה כי שווי אחסנה עולה על שווי חניה וכי אחסנה הינה השימוש המיטבי במצב הקודם. 

השופטת יעל טויסטר ישראלי שקיבלה את הערעור, ציינה כי בהתאם להלכה הפסוקה, לצורך חישוב שווי הזכויות במקרקעין במצב הקודם, לפני אישור התכנית המשביחה, יש לעשות שימוש ב-"מבחן השימוש הטוב והיעיל", וזאת באמצעות השוואה כספית בין שווי שוק של חלופות שימוש אפשריות שונות במקרקעין. עוד נכתב כי כאשר יש כמה אפשרויות לשימוש במקרקעין אשר נשענות על אותו מצב תכנוני כמו בענייננו, וכל אפשרות מניבה ערך שונה, יש לבחון באיזו אפשרות נעשה שימוש שמשיא את ערך המקרקעין, וזהו השימוש היעיל והטוב במקרקעין בניגוד ליתר האפשרויות, לכן אם קיימות במקביל שתי אפשרויות תכנוניות שונות המניבות ערך כלכלי שונה, יש לחשב את שווי המקרקעין לפי האפשרות המניבה את הערך הכלכלי הגבוה ביותר, והיא זו שמבטאת את השימוש היעיל והטוב במקרקעין.

השופטת הוסיפה כי השמאית המכריעה קבעה בשומה המכרעת כי לצורך קביעת שווי המקרקעין ב"מצב קודם", אין רלוונטיות לכך שבשטחים התת קרקעיים ניתן לבנות על פי התכנית הראשונה, שטחי אחסנה ו/או שטחי חניה, וכי את אומדן ההשבחה יש לבצע בהתאם לשטחים כפי שהם מסווגים בהיתר הבניה הראשון בלבד קרי, חניה. וכך, השמאית המכריעה בחנה את שווי המקרקעין במצב קודם לפי היתר הבניה הראשון שניתן למערערת. השופטת ביקרה את השמאית המכריעה, וכתבה כי "הוצאת ההיתר הראשון אינה גורעת מזכותה של המערערת לממש שימוש אחר המותר בתכנית הראשונה ללא חבות נוספת בהיטל השבחה. לכן היה על השמאית המכריעה להתייחס ב'מצב קודם', לחלופת השימוש המיטבי בתכנית הראשונה ולא לשימוש שסומן בהיתר הבניה הראשון".

הוועדה המקומית טענה כי המערערת בחרה לנצל במצב הקודם את מרבית שטחי השירות התת-קרקעיים למטרת חניה וחזקה שבכך ביקשה להשיא את ערך המקרקעין. השופטת דחתה את הטענה הזו: "אין בידי לקבל טענה זו. העובדה שבעל המקרקעין עושה שימוש מסוים מבין כלל השימושים האפשריים אין בה כאמור כדי להוכיח בהכרח, כי השימוש שנבחר בעבר הוא השימוש הטוב והיעיל. לטעמי, יש לענות על שאלת השימוש הטוב והיעיל של המקרקעין, באמצעות בדיקה שמאית, מבלי להידרש לסוגיית השימוש הספציפי שבחר בעל המקרקעין. לעתים בעל המקרקעין יבחר את השימוש שישיא לו את הערך הגבוה ביותר למקרקעין, אך לא תמיד".

עוד כתבה השופטת כי העובדה שהמערערת בחרה בהיתר הראשון – משיקוליה – לבחור בשימוש של חניה, ולא של אחסנה– אינה מהווה הוכחה לכך שהשימוש היעיל והטוב הוא לחניה ולא לאחסנה. "מדובר בשאלה שמאית גרידא שעל השמאי המכריע להשיב עליה לאחר בחינת כל האפשרויות", כתבה. "מעיון בשומה המכרעת עולה במפורש כי אף השמאית המכריעה סבורה כי השימוש המיטבי הינו לאחסנה ולא לחניה. על השמאית המכריעה היה לבחון את מכלול האפשרויות התכנוניות והשימושים האפשריים על פי התכנית הראשונה ולבחור מבין כל החלופות האפשריות החוקיות במצב הקודם את השימוש התכנוני המיטבי שישיא את הערך הגבוה ביותר למקרקעין. כאמור לעיל, זאת היא לא עשתה".

השופטת טויסטר ישראלי קבעה עוד כי בניגוד לכלל שלפיו בית המשפט אינו אמור להחליף את שיקול דעתה של השמאית ושל ועדת הערר, ניתן להתערב בממצאיו של שמאי מכריע רק כאשר הממצאים נסמכו על מסד עובדתי בלתי הולם או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות. הערעור הנוכחי, ציינה השופטת, "הוא מקרה חריג הבא בגדרי אמות מידה אלו, ומצדיק את התערבותו של בית המשפט. ועדת הערר קיבלה את עמדת השמאית המכריעה בשומה המכרעת אשר נסמכה על תשתית משפטית חסרה ושגויה, זאת כאשר שווי המקרקעין במצב קודם לא נבחן על פי מבחן השימוש הטוב והיעיל אלא על פי היתר הבניה".

השופטת הורתה להחזיר את התיק לוועדת הערר, שתדון בהשבחה בהתאם למבחן השימוש הטוב והיעיל של הנכס, וכן הורתה למנות שמאי מכריע אחר נוכח החשש מדעה מוקדמת שגיבשה השמאית המכריעה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן