כיצד ניתן לנצל זכויות בניה בבניינים וגם בבתים פרטיים, האם תוספת ממ"ד רלבנטית ומה לגבי שטחי החנייה? כל הטיפים במאמר שלפניכם
כשאתם שומעים את המילים 'ניצול זכויות בניה', הכוונה היא בעצם מיקסום כל זכויות הבניה שניתן לקבל בנכס מסויים שבא לידי ביטוי בסוף בכמות המ"ר לשטח. כלומר עד כמה ניתן לנצל ולהגדיל את השטחים בנכס. ככל שיש יותר שטח יש מקום ליותר מרחבים ציבוריים, מרחבים פרטיים או שטחי שירות בנכס.
אדריכל בועז שניר מסביר כי: "בשנים האחרונות לאור המצב הבטחוני עולה הדרישה לממ"ד אישיים בבית. באופן כללי ניתן לומר שלכל יחידת מגורים בישראל מגיעה הזכות לממ"ד דירתי בשטח של 12 מ"ר. כך שאם בבניין קיים ננצל את זכות הבניה דרך הממ"ד הדירתי, הוספנו חדר שמהווה חדר נוסף לכל דבר ועניין והגדלנו את הדירה. בנוסף, אחוז גדול מאוד מצמודי הקרקע בישראל בנויים עם גגות רעפים. ברוב הבתים הישנים ישנו שטח כלוא בין חלל גג הרעפים, לתחתית תקרת קומת החדרים. שטח זה ניתן באופן קל יחסית להוסיף לשטחי הבניה או לשטחי השירות/מגורים של הבית עבור חדרים ושימושים נוספים. ברוב התקרות הישנות מדובר בתקרת רביץ באופן קל יחסית ניתן לפרוץ פתח בתקה וע"י יועצים ובעלי מקצוע אדריכל ומהנדס ניתן להגיע לפתרונות שיהפכו את השטח העזוב לשטח בשימוש בעלי הבית לדוגמת תוספת עליית גג או קומה מושפעת במסגרת היתרי בניה. ישנה גם אפשרות של שבירת התקרה וחיפוי הגג עם קורות עץ. מראה זה יקנה תחושה של חדרים גבוהים מאוד עם נראות משופרת מאוד מהנראות הקיימת כמובן ניתן גם להוסיף במקרים מסויימים גלריות לשינה או לאחסון".
דוגמה נוספת למיקסום זכויות בניה, בבניה צמודת קרקע היא בהוסיף חניה מקורה. "לרוב הבתים צמודי הקרקע מחויבים בתקן חניה של שני מקומות חניה לרכבים. השטח המאושר בשביל שני מקומות החניה משתנה מעט בין עירייה לעירייה אבל בדרך כלל מותרת הזכות לחניה מקורה שבין 30-40 מ"ר. גם תוספת שטח זה ניתנת לניצול באופן יחסי בצורה קלה יחסית מבחינת היתרי בניה ורישוי" מוסיף שניר.
חשוב לדעת- מה המידע התכנוני של כל נכס ונכס?
עד כמה מ"ר ניתן לבנות על מגרש מסויים? האם הבית שקיים היום במגרש ממקסם את המטרים המותרים לו? "ככל שנדע יותר על זכויות הכנס נוכל בצורה טובה יותר למקסם את זכויות הבניה ועל ידי כך גם למצוא פתרונות מגורים טובים יותר", אומר שניר, ומוסיף כי:
"פתרונות כאלו יבואו למשל לידי ביטוי באפשרות בתכנון ראוי לחלוקת צמודי קרקע בצורה כזו שתמנע מילדים בוגרים וזוגות צעירים בעתיד לעזוב את הבית ולהמשיך לגור בבית המשפחה ולא לחפש דיור חילופי במקומות אחרים. זו קיימת דרישה הולכת וחוזרת עם השנים בגלל מצוקת הדיור ובגלל יוקר המחיה יש צורך בפתרונות לזוג צעיר או בן בוגר להמשיך לגור בבית ההורים או המשפחה.
"בדירות גג לדוגמה יש בהרבה בניינים יש זכות לתוספת חדרים על הגג, שאינה מנוצלת. יש מקומות מסויימים שניתן להוסיף חדר בגדול 40 מ"ר ויש שפחות. זהו שטח שיכול להוסיף הרבה לבית ולשמש כיחידת מגורים לא קטנה. כמובן מדובר כשהגג בנסח טאבו של בעלי הדירה האחרונה הם גם בעלי הגג".
עוד לדבריו, "אפשרות נוספת למיקסום הזכויות שאינה מנוצלת היא ניצול שטח הכניסה לבניין בבנינים ישנים שנבנו על עמודים. ניתן לנצל את השטח היום בקומה הזו אולי כדירות בקומת הקרקע או הרחבה של דירות קיימות בקומה ראשונה ולייצר דירות דופלקס או דירות גן. אלו פתרונות שהם יחסית קלים ומהירים אם תהיה חשיבה עירונית רחבה על איך למקסם עתודות קרקע קיימות ולהוסיף באופן מהיר ויחסית קל ופשוט עוד דירות בבניינים קיימים, במקום לצמוח לגובה לצמוח למטה. גם מבחינת עלויות הרבה יותר זול לבנות בקרקע מאשר לבנות בגובה. זו עבודה פשוטה יחסית יש לזכור שזה לא מתאים לכל בניין אבל זה שווה בדיקה כל מקרה לגופו. והמחלקות להתחדשות עירונית צריכות לעודד גם פתרונות קיימים אלו".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
