אלו היבטים צריך לבחון לפני רכישה של נכס בפרויקט התחדשות עירונית?

התנופה שמלווה בשנים האחרונות את תחום ההתחדשות עירונית עיצבה מחדש את הנוף הנדל"ני בישראל. גירעון עמוק בקרקעות זמינות לבנייה באזורי הביקוש האיצה את הופעתם של מיזמי התחדשות עירונית ברחבי השוק: במחצית הראשונה של 2024, למשל, מתוך 3,261 יח"ד שהחלו להיבנות בתל-אביב, 2,644 היו במסגרת התחדשות עירונית, קרי יותר מ-80% מסך התחלות הבנייה בעיר.

על אף שענף התחדשות עירונית בתנופה, שטומן בחובו שורה של יתרונות, הוא עדיין לא חף מסיכונים ואתגרים, ומחייב טרם ביצוע רכישה או השקעה לערוך בחינה מעמיקה וקפדנית ביחס לשורה של היבטים – תכנוניים, משפטיים וכלכליים. אז מה צריך לבדוק?

המצב המשפטי והתכנוני של הפרויקט מקרין על מחיר הנכס
פרויקטי התחדשות עירונית נמתחים לרוב על פני מספר שנים, שכן מדובר, כאמור, בתהליכים ארוכים הבנויים משרשרת של שלבים מרכזיים: חתימות הדיירים על הסכם המאשר את הקמת הפרויקט, בחירת יזם וקבלן מבצע; ממשיך בהגשת בקשה וקבלת אישור מוועדה מחוזית והפקדת תב"ע החלטת ועדה על מתן היתר הבנייה, ומכאן מתחילות עבודות הבנייה בשטח עד להשלמת הפרויקט, קבלת טופס 4 ואכלוס הדיירים.

ככל שהפרויקט מצוי בשלב מתקדם מחיר הנכס מטפס. בעוד שחלק מהבניינים מוגדרים רק כבעלי פוטנציאל לביצוע פרויקט התחדשות עירונית במטרה להקפיץ את ערך הנכס, בקרב אחרים ישנה כבר ודאות מסוימת, למשל לאחר שהתקבלו חתימות הדיירים ונבדק שאין כל התנגדויות ועררים להקמת הפרויקט. מכאן, שסטטוס הפרויקט מהווה משקל מכריע ביחס לתמחור הנכס.

איתור פרויקטים באזורים המגלמים פוטנציאל צמיחה משמעותי
תחום ההתחדשות העירונית נהנה מצמיחה משמעותית ובהתאם נפרס על פני ערים ואזורים שונים, הנהנים מפוטנציאל צמיחה ופיתוח הצפוי באזור, שישפיע גם על הערך העתידי של הנכס. בעניין זה נמדדת היכולת לאתר ולנצל השקעה או רכישה באזורים המאופיינים בפוטנציאל צמיחה, שעשויה להשתקף בכמה צורות: 

פיתוח תשתיות וצירי תחבורה – צירי תחבורה ראשיים, מחלפים, תחנות מטרו ואחרים, עשויים לשפר את הנגישות ולתרום לאיכות חיי התושבים, אפקט שבכוחו להשפיע גם על הביקוש באזור ולהיתרגם לעלייה במחיר הנכס.

הגירה חיובית ופרופיל דמוגרפי – להיבטים של הגירה חיובית מצד אוכלוסיות מבוססות ואמידות ישנן השפעות חיוביות על ערכי הנכסים באזור, שכן קיים מתאם ברור בין איכות האוכלוסייה באזור לתג המחיר שמוצמד לדירות בסביבה. 

פיתוח כלכלי ותעסוקתי לצד שירותים ציבוריים איכותיים – מרכזי תרבות ומוסדות חינוך איכותיים מהווים חלק בלתי-נפרד מאופי האזור, שעשויים להוות מוקד משיכה לאוכלוסייה אמידה, שבכוחה להציף את ערכי הנכסים בשכונה. בדומה, אזור שנמצא בקרוב למוקדי תעסוקה מבוקשים, במיוחד בענפים משגשגים (היי-טק לדוגמה), עשוי לייצר ביקוש עודף לנכסים באזור ולהעיד על פוטנציאל הצמיחה שגלום בו.

מנגנוני הגנה פיננסיים
בהינתן שפרויקטי התחדשות עירונית נמשכים מספר שנים, חשוב במיוחד לבחון האם ברשות היזם ו\או הקבלן ישנן ערבויות חוק מכר וליווי בנקאי. למעשה, ערבות חוק מכר היא מנגנון הגנה על רוכשי דירות חדשות שנקבע בחוק המכר בישראל. מטרתה להבטיח שהרוכש לא יאבד את כספו במקרה קיצון שהקבלן פושט רגל, נכנס לחדלות פירעון או שאינו משלים את הפרויקט. ערבות בנקאית היא מנגנון ההגנה הנפוץ והטוב ביותר, שמבטיח שהרוכש יקבל ערבות בנקאית בגין הסכום ששילם, או לחילופין בעל קרקע שיקבל ערבות בנקאית בשווי הדירה לה הוא זכאי במסגרת הפרויקט. מתן ליווי בנקאי מעיד כי גם הבנק נותן אמון, וגב כלכלי ביזם ובהצלחת הפרויקט.

לא להסתמך על הבטחות ריקות מתוכן
בדומה לכל רכישת נכס, נדרש לבדוק במסגרת פרויקט התחדשות עירונית את מאפייני הבניין והדירה הצפויים ביחס לכיווני אוויר, חלוקה פנימית, שטח הדירה וכיוצא בזה, שכן מדובר בגורמים שמשפיעים דרמטית על מחיר הנכס. חשוב להבהיר בעניין זה כי בתחום ההתחדשות העירונית עשויים יזמים להציע תמורות מפתות לדיירים אלא שנדרש לא רק להסתמך על הבטחותיהם אלא לבחון האם אלו מעוגנים בחוזה (זכויות, תמורות, עיכובים וכיוצא בזה)ובמסמכים שהוגשו לרשויות התכנון במקרה של פרויקט בשלבים מתקדמים; וזאת כדי להימנע מהפתעות במהלך הדרך. 

לסיכומו של עניין, התחדשות עירונית מגלמת עבור דיירים, רוכשים ומשקיעים יתרונות שעשויים לייצר ערך כלכלי שקשה לאתר בחלופות אחרות. עם זאת, כל זה תקף רק כאשר מבצעים את כל הבדיקות הנדרשות ביחס לאספקטים הנלווים לתהליך. בחינה אחראית וקפדנית כזו תספק תשובה לא רק האם כדאי לעשות את הצעד ולהשקיע או לרכוש, אלא גם עם מי ראוי שתעשו זאת. 

*כותב המאמר עו"ד עומרי דהן, הינו סמנכ"ל פיתוח עסקי ויועץ משפטי בחברת יעז התחדשות עירונית, מקבוצת יעז יזמות ובנייה

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן