עו"ד אוריתה קורונובסקי // יורם קורנובסקי
עו"ד אוריתה קורונובסקי // יורם קורנובסקי

כיצד להתמודד עם מבנה מסוכן באמצעות פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38?

כאשר העירייה מגדירה בניין כ"מבנה מסוכן", בעלי הנכסים בבניין יהיו מחויבים בתוך זמן קצוב לממן מכיסם את עלויות תיקון הליקויים, אולם בדיקה פרטית של הליקויים מטעם בעלי הדירות בטרם פנייה לעירייה או קידום פרויקט של התחדשות עירונית  עשויים לסייע  בביצוע התיקונים ולמנוע הוצאות מיותרות

מאת: עוה"ד אוריתה קורנובסקי 07.10.2021

קריסות הבניינים הישנים שאירעו לאחרונה עוררו אצל רבים מבעלי הנכסים חששות כבדים, ובצדק. להערכתנו, זוהי רק ההתחלה. בניינים ישנים אלו הינם בעלי "תוחלת חיים" אשר הולכת ומצטמצמת עם חלוף השנים, ובשל השחיקה והבלאי הטבעי בהם, ידוע לכל שכבר לא מדובר ב"אם" אלא ב"מתי", ועולמם של רבים עלול להיחרב ברגע. 

החשש הגדול והדאגה מביאה בעלי נכסים להזמין בדחיפות מפקח מטעם העירייה לבדוק את מצב הבניין. אך אליה וקוץ בה. מפקח כזה – שיגיע מטעם העירייה – עלול להורות בצו כי הבניין מהווה "מבנה מסוכן". במצב זה, מחויבים בעלי הדירות לממן מכיסם את עלויות תיקון הליקויים הללו בתוך 90 ימים (או במועד אחר שייקבע ע"י העירייה), כאשר עלויות אלו להסתכם בסך של עשרות אלפי שקלים לכל אחד מבעלי הנכסים, או יותר. 

אם כן, מהן האפשרויות העומדות בפני הבעלים במקרה כאמור?  

ככל ואותו בניין נמצא כבר בעיצומו של פרויקט התחדשות עירונית, אזי קיימת אפשרות לפיה במסגרת ביצוע הפרויקט בבניין, היזם ידאג ויסייע לבעלים בתחזוקת  הבניין ושיפוצו ההכרחי, ובכך הבעלים יוכלו להמשיך לעשות שימוש בטוח בנכסים שבבעלותם עד למועד פינויים  והריסתם במסגרת הפרויקט.  על כן, על עורך הדין שמייצג את הבעלים להטמיע בהסכם עם היזם סעיף לפיו במהלך כל שנות התכנון ועד לקבלת היתר הבנייה יקציב היזם סכום מסוים לתיקון הליקויים, שעלולים להתגלות במהלך השנים. 

ככל והבעלים טרם החלו בקידום פרויקט התחדשות עירונית והינם מעוניינים בכך,  עליהם לעשות כן בצורה מסודרת, קרי: בחירת עו"ד ומפקח בניה מטעמם, בחירת יזם, וניהול מו"מ שבמסגרתו יסוכם עם היזם על סעיף תיקונים כמפורט לעיל. האמור לעיל כפוף כמובן לכך שרוב הבעלים  ע"פ הדין חתמו על הסכם לביצוע הפרויקט. שיתוף הפעולה של הבעלים עם היזם, יהווה עבורו תמריץ לשמירת מצבו הפיזי התקין של הבניין לשם קידום  הפרויקט. 

 חלופה נוספת המוצעת על ידנו, היא למנות תחילה יועץ פרטי  (בניגוד לגורם מטעם העירייה), כגון: מהנדס או מפקח בנייה, שימסור לבעלים חוות דעת ביחס לליקויים הקיימים. ככל שיימצאו ליקויים מהותיים המעידים על המבנה כמסוכן, יהיה באפשרות הבעלים לשכור שירותיו של עו"ד מטעמם לצורך התקשרות עם קבלן מבצע לשם תיקון הליקויים הללו, וזאת תוך עמידה על תנאי תשלום סבירים לבעלים, אם באמצעות קבלת הלוואות מאת הקבלן ואם באמצעות תשלומים נוחים שיאפשרו לבעלים למנוע את מסוכנותו של המבנה.   

הילה גבאי זיתוני // רז רוגובסקי
הילה גבאי זיתוני // רז רוגובסקי

אין ספק כי בכל אפשרות קיימים יתרונות וחסרונות. בהתחדשות עירונית  היתרון הוא העדר הוצאות בגין התיקונים, בעוד החיסרון הבולט הוא הסתמכות על היזם בלוחות זמנים שיכולים להיות קריטיים למצב הבניין – וזאת לעומת התקשרות עם קבלן מבצע לצורך ביצוע התיקונים, אשר יבוצעו תוך לו"ז קצר אך כרוכים בתשלום ההוצאות ע"י הבעלים.  

מכל מקום , אנו מאמינים כי ההתחדשות עירונית היא התשובה המערכתית למצבם של בנייני המגורים הישנים שקיימים במדינתנו, עם זאת נוכח הזמן הרב בקידום פרויקט כזה, תוך הליכי תכנון ארוכים, חוסר הוודאות וכיו"ב עלולים לקחת עוד שנים רבות ולא בטוח שהבניינים הללו יצליחו להחזיק מעמד מבחינה קונסטרוקטיבית, עד לגיבוש פרויקטים כאמור. 

*הכותבת עו"ד אוריתה קורנובסקי, הנה בעלים משותף במשרד עו"ד KGZ קורנובסקי גבאי זיתוני, המתמחה מזה כעשור בנדל"ן והתחדשות עירונית, בדגש על ייצוג וליווי בעלים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות