banner
עו"ד אוריתה קורונובסקי // יורם קורנובסקי
עו"ד אוריתה קורונובסקי // יורם קורנובסקי

כיצד להתמודד עם מבנה מסוכן באמצעות פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38?

כאשר העירייה מגדירה בניין כ"מבנה מסוכן", בעלי הנכסים בבניין יהיו מחויבים בתוך זמן קצוב לממן מכיסם את עלויות תיקון הליקויים, אולם בדיקה פרטית של הליקויים מטעם בעלי הדירות בטרם פנייה לעירייה או קידום פרויקט של התחדשות עירונית  עשויים לסייע  בביצוע התיקונים ולמנוע הוצאות מיותרות

מאת: עוה"ד אוריתה קורנובסקי 07.10.2021

קריסות הבניינים הישנים שאירעו לאחרונה עוררו אצל רבים מבעלי הנכסים חששות כבדים, ובצדק. להערכתנו, זוהי רק ההתחלה. בניינים ישנים אלו הינם בעלי "תוחלת חיים" אשר הולכת ומצטמצמת עם חלוף השנים, ובשל השחיקה והבלאי הטבעי בהם, ידוע לכל שכבר לא מדובר ב"אם" אלא ב"מתי", ועולמם של רבים עלול להיחרב ברגע. 

החשש הגדול והדאגה מביאה בעלי נכסים להזמין בדחיפות מפקח מטעם העירייה לבדוק את מצב הבניין. אך אליה וקוץ בה. מפקח כזה – שיגיע מטעם העירייה – עלול להורות בצו כי הבניין מהווה "מבנה מסוכן". במצב זה, מחויבים בעלי הדירות לממן מכיסם את עלויות תיקון הליקויים הללו בתוך 90 ימים (או במועד אחר שייקבע ע"י העירייה), כאשר עלויות אלו להסתכם בסך של עשרות אלפי שקלים לכל אחד מבעלי הנכסים, או יותר. 

אם כן, מהן האפשרויות העומדות בפני הבעלים במקרה כאמור?  

ככל ואותו בניין נמצא כבר בעיצומו של פרויקט התחדשות עירונית, אזי קיימת אפשרות לפיה במסגרת ביצוע הפרויקט בבניין, היזם ידאג ויסייע לבעלים בתחזוקת  הבניין ושיפוצו ההכרחי, ובכך הבעלים יוכלו להמשיך לעשות שימוש בטוח בנכסים שבבעלותם עד למועד פינויים  והריסתם במסגרת הפרויקט.  על כן, על עורך הדין שמייצג את הבעלים להטמיע בהסכם עם היזם סעיף לפיו במהלך כל שנות התכנון ועד לקבלת היתר הבנייה יקציב היזם סכום מסוים לתיקון הליקויים, שעלולים להתגלות במהלך השנים. 

ככל והבעלים טרם החלו בקידום פרויקט התחדשות עירונית והינם מעוניינים בכך,  עליהם לעשות כן בצורה מסודרת, קרי: בחירת עו"ד ומפקח בניה מטעמם, בחירת יזם, וניהול מו"מ שבמסגרתו יסוכם עם היזם על סעיף תיקונים כמפורט לעיל. האמור לעיל כפוף כמובן לכך שרוב הבעלים  ע"פ הדין חתמו על הסכם לביצוע הפרויקט. שיתוף הפעולה של הבעלים עם היזם, יהווה עבורו תמריץ לשמירת מצבו הפיזי התקין של הבניין לשם קידום  הפרויקט. 

 חלופה נוספת המוצעת על ידנו, היא למנות תחילה יועץ פרטי  (בניגוד לגורם מטעם העירייה), כגון: מהנדס או מפקח בנייה, שימסור לבעלים חוות דעת ביחס לליקויים הקיימים. ככל שיימצאו ליקויים מהותיים המעידים על המבנה כמסוכן, יהיה באפשרות הבעלים לשכור שירותיו של עו"ד מטעמם לצורך התקשרות עם קבלן מבצע לשם תיקון הליקויים הללו, וזאת תוך עמידה על תנאי תשלום סבירים לבעלים, אם באמצעות קבלת הלוואות מאת הקבלן ואם באמצעות תשלומים נוחים שיאפשרו לבעלים למנוע את מסוכנותו של המבנה.   

הילה גבאי זיתוני // רז רוגובסקי
הילה גבאי זיתוני // רז רוגובסקי

אין ספק כי בכל אפשרות קיימים יתרונות וחסרונות. בהתחדשות עירונית  היתרון הוא העדר הוצאות בגין התיקונים, בעוד החיסרון הבולט הוא הסתמכות על היזם בלוחות זמנים שיכולים להיות קריטיים למצב הבניין – וזאת לעומת התקשרות עם קבלן מבצע לצורך ביצוע התיקונים, אשר יבוצעו תוך לו"ז קצר אך כרוכים בתשלום ההוצאות ע"י הבעלים.  

מכל מקום , אנו מאמינים כי ההתחדשות עירונית היא התשובה המערכתית למצבם של בנייני המגורים הישנים שקיימים במדינתנו, עם זאת נוכח הזמן הרב בקידום פרויקט כזה, תוך הליכי תכנון ארוכים, חוסר הוודאות וכיו"ב עלולים לקחת עוד שנים רבות ולא בטוח שהבניינים הללו יצליחו להחזיק מעמד מבחינה קונסטרוקטיבית, עד לגיבוש פרויקטים כאמור. 

*הכותבת עו"ד אוריתה קורנובסקי, הנה בעלים משותף במשרד עו"ד KGZ קורנובסקי גבאי זיתוני, המתמחה מזה כעשור בנדל"ן והתחדשות עירונית, בדגש על ייצוג וליווי בעלים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020