יזמים בתחילת הדרך שרוצים לקפוץ למגרש של ההתחדשות העירונית – המדריך הבא יעזור לכם להבין מהי השלמת הון והביטחונות הנדרשים // דעה
תחום ההתחדשות העירונית רושם שינויים דרמטיים בשנתיים האחרונות, והוא צפוי להמשיך ולצבור תאוצה בשנים הקרובות. לצד חברות יזמיות וגדולות בעלות עתודות מזומנים, קיימים יזמים קטנים ובינוניים שהתמקדו עד לאחרונה בפרויקטים לא גדולים יחסית.
יזמים אלה שואפים לקדם את עצמם במעלה הסולם ולפעול בשוק הפינוי-בינוי, שדורש הון עצמי גדול יותר ומציב דרישות תובעניות נוספות, כל זאת על רקע הצורך בהריסה ובנייה מחדש של מתחמים שלמים, בהם מתגוררים דיירים. ההון העצמי, שנדרש מהיזמים העוסקים במתחמים אלו, גבוה לאין שיעור לעומת פרויקט של חידוש בניין אחד בודד. מימון נדל"ן באמצעות הלוואות הון משלים להון העצמי הוא חלק חיוני בתהליך של כניסת יזמים לפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי במתחמים גדולים. ברוב הפרויקטים הללו נעזר היזם במקורות מימון חיצוניים לצורך מימון ההון העצמי הנדרש לפרויקט.
מהי השלמת הון לפרויקט נדל"ן?
השיטה המקובלת למימון פרויקטים בנדל”ן בישראל ידועה בשם שיטת “הליווי הפיננסי”. בשיטה זו, מנהל הבנק את הפרויקט כפרויקט סגור, המהווה יחידה פיננסית עצמאית. תקציב הפרויקט והכנסותיו הצפויות נאמדים באמצעות “דוח אפס”, הנערך על ידי שמאי מטעם הבנק במועד התחלת הפרויקט. הבנק שולט בניהול הוצאות הפרויקט ומנתב את מקורותיו הכספיים של הפרויקט (תקבולי המכירות) לתשלום ההוצאות הנדרשות אך ורק לצורך הפרויקט (עלויות הפרויקט). לצורך קבלת ליווי בנקאי על ידי המממן הראשי של הפרויקט (כלומר, הבנק המלווה של המיזם), דורש הבנק המלווה מהיזמים להעמיד הון עצמי בשיעור הנע בממוצע בין 25% ל-35% מסך עלויות הפרויקט. הון עצמי זה מהווה עבור הבנק בטוחה לקידום הפרויקט והוא דרישה בסיסית מיזם הפרויקט.
השלמת ההון לפרויקט מספקת או משלימה ליזמי נדל”ן את ההון העצמי הנדרש מהם עבור הבנק המלווה. הלוואות "מזנין" (או הלוואות הון משלים בעברית) ידועות ומקובלות מאוד בתחום מימון פרויקטים בנדל”ן, בעיקר בארה”ב ומשמשות למימון פרויקטים שנים רבות. הלוואת "הון משלים" אינה מחליפה את הליווי הבנקאי, אלא משלימה אותו. הלוואת "הון משלים" מספקת לבנק את השלמת הביטחונות הנדרשים לו לצורך מימון הפרויקט בשיטת הליווי הפיננסי ומהווה חלק מכרית הביטחון של הבנק בפרויקט.
יתרונות ליזם
הלוואת הון משלים מאפשרת ליזמי נדל”ן ולקבלנים להתניע וליזום פרויקט חדש על אף שחלק מההון העצמי הנדרש לפרויקט אינו זמין להם. כמו כן, מיועדת השלמת הון ליזמים שמעוניינים למנף את ההון הקיים ברשותם וליזום מספר גדול יותר של פרויקטים במקביל. לצורך כך, השלמת ההון העצמי משחררת את היזמים מהמחויבות להעמיד הון עצמי ומאפשרת התרחבות למספר רב של פרויקטים. הרחבת היקף הפרויקטים מביאה לניצול אופטימלי של ההון עצמי של היזם ולמיקסום התשואה על ההון העצמי שהושקע בפרויקט באמצעות מינוף.
בהשוואה לבנקים או למקורות אחרים, תקופת ההמתנה בין הגשת הבקשה לקבלת אשראי מגוף פיננסי חוץ בנקאי קצרה יותר, מהירה יותר ונוחה יותר.
מהם הביטחונות הנדרשים בהלוואות "הון משלים"?
הלוואת "הון משלים" כחוב משני אחרי הבנק המלווה, שהוא בעל החוב הבכיר של הפרויקט ונכסיו. נרשם שעבוד על הנכס והפרויקט בקדימות שנייה אחרי הבנק המלווה. היזם נדרש בראש ובראשונה לספק דוח כלכלי חתום על ידי שמאי המוכר על ידי גופי המימון השונים, (דוח אפס), אשר בודק את כלכליות הפרויקט ואת סבירות מחירי הדירות בהשוואה למכירות דומות שבוצען באותו אזור.
כמו כן, היזם נדרש להציג את ניסיונו והצלחותיו ביזום פרויקטים וביצועם על פי לוחות זמנים ועמידה בתקציב. תנאי להעמדת המימון בפועל הוא קבלת היתרי בנייה כדין, וכמובן חתימה על הסכמים עם הדיירים כמקובל בפרויקטי תמ"א.
*הכותב, שאול גליקסברג, הינו מנכ"ל בית ההשקעות ELG
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
