מה דעתכם על התחדשות עירונית שבה המדינה היא היזם?

מדינת ישראל חווה מצוקת דיור כבר שנים רבות שהולכות ומתגברות ובשנים האחרונות אף מגיעות לנקודות קיצון שדוחפות ישראלים רבים ליציאה מאיזון כלכלי ובעיקר חברתי. גורמי התכנון בארץ פזורים ומופרדים במספר רב של משרדים ורשויות ממשלתיות. העיקריים שבהם אלו רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ומשרד הבינוי והשיכון, שכמובן תלויים רבות במנהל התכנון, האוצר והרשויות המקומיות.

את תחילת משבר הדיור אפשר לסמן בסוף כהונת ממשלת אולמרט, שצמצמה את הבניה והשיווק במרכז הארץ מתוך כוונה טובה לנייד את הישראלים לנגב ולגליל, אך לא באופן מקצועי ועם ראייה לטווח ארוך. עם המשך ממשלות נתניהו ובהמשך הממשלה הנוכחית. בכולם ניתן לשים לב שבגלל המדיניות הפוליטית הישראלית שאינה מתכננת שנים קדימה, אולי מתוך הרצון לקצור פירות במהלך קדנציות קצרות מועד, ובשילוב עם הפקידות הבכירה של המשרדים הרלוונטיים שלא תמיד יודעים לשלב ידיים יחד ועם הרשויות המקומיות ותוך ראייה כלכלית נטו ולא חברתית ובלי חשיבה מחוץ לקופסה.

לחיוב ניתן לציין את החלטתו של השר משה כחלון לאחד יחדיו את כל גורמי התכנון והשיווק תחת קורת גג אחת בשילוב האוצר, שהיה צעד חיובי וחבל שלא המשיך. אך לצערנו, גם צעד זה לא צלח עד הסוף בשל תחלופת השלטון ואי היכולת להפוך הרעיון לביצוע בשטח. יתרה מזאת, הרצון להמציא פטנטים משונים שאמורים לתת מענה מהיר ונקודתי, כדוגמת 'מע"מ אפס' או 'מחיר למשתכן' ועד ה'הגרלות'.

אך המצב לא היה כך תמיד ויש פתרונות
אם נחזור כמה שנים אחורה, לשנות ה-90' ואף לשנות ה-60' אם נרצה להרחיק עוד קצת, נראה שהמדינה ראתה את חזון השיכון כמרכיב חשוב בבניין העם והארץ ולא סמכה רק על יזמים והשוק הפרטי אלא בנתה בעצמה את הדירות הרבות ע"י קבלני ביצוע ובניהול החברות הממשלתיות, כגון: עמידר, עמיגור ומקביליהן הקטנות. דבר שאינו מתרחש היום, בטח לא בהיקפים שהיו כאן בעבר.

מלבד זה, הלחץ הגדול בנושא הדיור מעיב על הפתרון ומוביל לכך שיוצרים שכונות חדשות שמתעלמות מהשכונות הקיימות ומרכזי הערים שבהם הפתרון נשכח וגורם למחדלים חברתיים, פערי מעמדות רבים ואף שירותים דלים לתושבים בהם שנאלצים להסתפק במוסדות חינוך ובניינים מטים לנפול.

ככל שיוצאים מגוש דן לפריפריה הרחוקה, גם פתרון ההתחדשות העירונית כמעט ולא קיים בשל ערך קרקע נמוך וחוסר כדאיות של היזמים.

אז איך יוצאים מהמשבר? נדרשת חשיבה מחוץ לקופסה
לרוב טועים גורמי התכנון והרשויות לחשוב כי הפתרון הוא בהכנסת היד לכיס במימון. נכון יותר לומר, נטל על משלמי המיסים, שהם אנחנו, לפתרונות הדיור. נדרשת חשיבה מחוץ לקופסה או כמו שנאמר כבר קודם לחזור קצת אחורה, וליישם מדיניות חברתית ולקחת את המושכות לידיים מהמגזר הפרטי. זאת כמובן מבלי לפגוע בו ככלי חשוב לצמיחה.

מבדיקה עולה כי, מרבית הבניינים הישנים או חלקם הגדול עדיין בשליטה כזו או אחרת של משרד הבינוי והשיכון. שכן אלו מבנים שנבנו בעבר על ידיו וזרועותיו השונות. ישנם לפחות 5,000 מבנים בבעלות המדינה. שהם שווי ערך ל-300,000 יחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית של פינוי ובינוי.

אם רק נשכיל לנצל את הנתון הזה לטובת התושבים, נדע לפתור חלק גדול של משבר הדיור ע"י התחדשות עירונית, בה המדינה היא היזם ואינה גורפת רווח יזמי. בכך, נוכל להשיג מספר מטרות גם יחד; החל משיווק מסיבי של מאות אלפי יחידות דיור, חידוש דירות בדיור הציבורי שאינם ראויים למגורים כיום, חיסכון בהוצאות התחזוקה היקרות שנאמדות במאות מיליוני שקלים בשנה. ועד הגדלת היצע הדירות לדיור הציבורי, צמצום פערים חברתיים ומתן פתרונות לדיור בר השגה ושכירות ארוכת טווח ועוד.

בנוסף, המדינה והאזרחים בה ירוויחו עוד שטחים ירוקים שלא ייבנו ויהפכו לשכונות לווין מנותקות, מרכזי הערים יחודשו ויתפתחו ויאפשרו פתרונות של תעסוקה, מסחר ומגורים וחיזוק האוכלוסיות הקיימות עם אוכלוסיות חדשות וחזקות יותר.

*הכותב, רמי ברדוגו, הוא יועץ לרשויות מקומיות בתחום פיתוח עסקי והנדסה ולשעבר המהנדס הראשי של עמידר

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף