עו"ד דליה שחורי // מיכל קושרוב
עו"ד דליה שחורי // מיכל קושרוב

בית המשפט סרב לרשום צו בית משותף בחריגות בניה

מה קורה במצב שבו לפני שנים רבות התווספו לבניין דירות ללא היתר ואילו כעת בעלי הדירות מבקשים לרשום אותו כבית משותף? // פרשנות

עו"ד דליה שחורי 07.07.2021

לפני כשני עשורים נחתם הסכם קומבינציה בין בעלי קרקע לבין חברה קבלנית. החברה הקבלנית בנתה יותר יחידות דיור ממה שהוסכם ובניגוד להיתר הבניה, כוכן ביצעה בניה בלתי חוקית ברכוש משותף ועוד כהנה חריגות בניה. החברה הקבלנית אף  מכרה לחלק מהרוכשים דירות שלא אושרו בהיתר הבניה. למרבה ההפתעה ניתן ט' 4 של חיבור לחשמל, מים וטלפון מצד העיריה ואיש לא יודע עד היום, הכיצד?!

לאחר כשני עשורים, פנו כל דירי הבנין, לבית המשפט המחוזי בתל אביב, כדי שיורה על רישום צו בית משותף כך שעל שם כל דיר תרשם הדירה בנפרד, כתת חלקה וזאת למרות שחלק מהדירות אינן מופיעות  בהיתר. הועדה המקומית התנגדה לתביעה, כמו גם המפקחת על רישום המקרקעין אשר יוצגה על ידי הפרקליטות. יצוין כי גם בעלי הקרקע התנגדו לכך. ההתנגדות התבססה על הדרישה כי במקרה זה ראוי שבית זה לא יירשם כבית משותף טרם הסדרה של חריגות הבנייה.

בית המשפט המחוזי קיבל את טענת הפרקליטות והועדה המקומית ודחה את תביעת הדיירים. הנימוק המרכזי היה כי לו היה מדובר בחריגות בניה על ידי רוכש דירה יחיד או מיעוט בעלי הדירות שאזי ניתן היה לשקול רישום הבניין כבית משותף, ורישום הערה במרשם המקרקעין על אי התאמה להיתר בניה לאותה דירה בלבד, שכך לא היו כל בעלי הדירות "סובלים" בשל בעל דירה חורג אחד. אולם במקרה זה, מדובר בחריגה מהותית, בבניין הנגוע באי חוקיות רבתי.

כידוע, כדי לרשום צו בית משותף, נדרש להכין תשריט ולהחתים את העיריה על התשריט המאשר התאמתו לבניה בפועל. יחד עם זאת, על פי תקנה 54 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב 2011 ניתן  לרשום בית משותף על בסיס תשריט אחר (שאינו דורש חתימת הועדה המקומית). בית המשפט בחן אפשרות זאת אך דחה אותה על בסיס ההלכה כי לא ניתן לעשות שימוש בתקנה זו כאשר כל יחידות הבניין נגועות באי חוקיות רבתי. 

כמו כן, בית המשפט נשען על הלכת סטרולוביץ, מפי כב' השו' רובינשטיין לפיה: "יש לקרוא "התשריט האחר" בהרמוניה עם התשריט שאושר ע"י הועדה המקומית, קרי תשריט שיש לו עיגון במערכת הממשל, ולא כטוב בעיני פלוני".  עוד נקבע בהלכת סטרולוביץ כי נוכח ההפקרות השוררת בנושאי תכנון ובניה,ף בנייה ללא היתר ורישום במרשם אינם יכולים ללכת יחדיו.
לסיכום, בית המשפט דחה את תביעת הדיירים. 

*כותבת המאמר, עו"ד דליה שחורי, ייצגה את בעלי הקרקע בתיק האמור. עו"ד שחורי מתמחה בתחום המקרקעין ובהתחדשות עירונית מזה כ- 30 שנה, מייצגת בעלי זכויות, יזמים, חברות קבלניות ודיירים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות