האם מרפסות שנוספו לבניין בהתחדשות עירונית חייבות בהיטל השבחה? לפניכם הכרעת בית המשפט

סוגיה מעניינת שעוררה לא מעט מחלוקות בעניין, הגיעה לאחרונה להכרעתו של בית המשפט המחוזי. כידוע, תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), מאפשרות תוספת מרפסת לבניין קיים במקרה בו התכנית החלה על המקרקעין הופקדה לפני שנת 2010. כאשר לא מבוקשת הקלה כלשהי, תוספת מרפסת בשטח של 14 מ"ר פטורה מתשלום היטל השבחה.

אולם, עד עתה לא היה ברור מה קורה למשל בפרויקט תמ"א 38, בו היזם ביקש הקלה לתוספת יחידות דיור, הקלה בגינה ניתן לחייב בהיטל השבחה.  האם אישור היחידות הנוספות במסגרת ההקלה משליך גם על שטחי המרפסות שנוספו לדירות אלו, למרות ששטחי המרפסות של יחידות הדיור נוספו מכח ההקלה, הינם שטחים מכוח תקנות חישוב שטחים?

בשאלה זו קבע בית המשפט כי ניתן לגבות היטל השבחה רק כאשר קיים קשר סיבתי ישיר בין האקט התכנוני לבין עליית השווי של המקרקעין, ולכן לא ניתן לחייב בהיטל השבחה את שטחי המרפסות החדשות של היחידות החדשות שנוספו בהקלה, מאחר ושטחי המרפסות קשורים קשר עקיף ולא ישיר לאישור ההקלה. 

למעשה, בית המשפט נימק את טיעוניו בשני טעמים, האחד קבע כי אין קשר ישיר בין אישור ההקלה לתוספת יחידות דיור לאישור המרפסות, אלא קשר עקיף בלבד שאינו מאפשר גביית השבחה בהתאם לדין. השני, הינו מסלול הפרקטיקה, שאינו מתיישב עם עמדתה של הועדה המקומית בת ים, הרי במקרה בו נישום היה מחלק את בקשתו להיתר לשני שלבים, השלב הראשון בקשה להקלה ליחידות דיור נוספות, והשלב השני בקשה להיתר להוספת מרפסות, הרי אין עוררין, כי לא ניתן היה לחייב אותו בהיטל השבחה בגין שטחי המרפסות, שטחים שמקורם בתקנות ולא בתכנית, או בהקלה, לא בשלב הראשון וגם לא בשלב השני. לפיכך, לא ניתן לקבל את טיעוני הועדה המקומית כי תוספת המרפסות חייבת בהיטל השבחה.

לסיכום, כאשר בקשה להיתר למרפסות אינה מבקשת לנצל זכויות מכוח תכנית או מכוח הקלה מתכנית, אלא מכוח התקנות, לא ניתן לחייב בגינה בהיטל השבחה, גם אם המרפסות שייכות ליחידות דיור שנוספו בהקלה. אלמלא הייתה מבוקשת הקלה בקווי הבניין לצורך הקמת המרפסות, ניתן היה לחייב בהיטל השבחה.

*הכותבים הינם שמאי ועו"ד מקרקעין אוהד מרציאנו וינור ברטנטל, ממשרד ויינברגר ברטנטל, המייצג יזמים רבים בתחום היטלי ההשבחה והשגות בפני שמאים מכריעים.

*הכתוב לעיל מהווה תיאור והמחשה כללית בלבד ובלתי מחייבת, אין לראות באמור לעיל כיעוץ או תחליף ליעוץ מקצועי.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן