אילוסטרציה // shutterstock
אילוסטרציה // shutterstock

"משהב" תשלם כ-75 אלף שקלים לדיירים בגין פלישה לשטח בניין סמוך לתמ"א 38

בעלי דירות בבניין סמוך לפרויקט תמ"א 38 תבעו את חברת "משהב", לאחר שזו הציבה עוגני בנייה בשטחם. בית המשפט הורה שלא לפרק את העוגנים אולם קבע כי מדובר בפגיעה בזכויות הקניין וכי הצבת העוגנים היתה הפתרון הזול יותר עבור החברה. השופט מתח ביקורת על התנהלות הצדדים בתיק, שכלל לא פחות מ- 141 החלטות

רונן דמארי 07.06.2020

אילוסטרציה // shutterstock

בעלי דירות בבניין מגורים בבני ברק יקבלו פיצוי מהחברה היזמית "משהב חברה לבניין ופיתוח בע"מ", המקדמת פרויקט תמ"א 38 בבניין מגורים ברמת גן הגובל בבניין שלהם, זאת לאחר שהחברה התקינה בשטחם עוגני בנייה. יצוין כי סכום התביעה המקורי עמד על 2.4 מיליון ₪ אולם בסיומו של הליך ממושך, בית המשפט קבע כי התובעים יקבלו פיצוי כולל של כ -75,000 ₪ בלבד. כמו כן הסעד המבוקש לסילוק העוגנים נדחה על ידי בית המשפט.

התובעים הם בעלי דירות בבית משותף בן 12 דירות ברחוב אפשטיין בבני ברק. 

הנתבעת היא חברה יזמית המבצעת פרויקט תמ"א 38 ברחוב הבנים ברמת גן הגובל בשטח התובעים. לטענת התובעים, בתחילת חודש יוני 2015 התגלה להם כי במהלך עבודות הביסוס של הפרויקט, פלשה החברה היזמית לשטחם והחלה לבנות בו עוגני בנייה, אשר הוחדרו אל ליבה של החלקה בה הם מתגוררים, וגרמו לפגיעה ביסודות הבניין שבו הם מתגוררים וליצירת סדקים בקירות ועוד.

התובעים מציינים כי אישור ההקלות במסגרת ההליך התכנוני לא כלל שימוש בעוגנים, ולכן כשהגישו את התנגדותם להקלות הם לא כללו את עניין העוגנים מהסיבה שכלל לא היה ידוע באותו הזמן על בנייתם.

התובעים צירפו לתביעתם את חוות דעתו של מהנדס שקבע כי לצורך יציקת היסודות, הכניסו עובדי הנתבעת, באופן קבוע, עוגנים אשר חדרו 18 מטר אופקית לתוך שטחם של התובעים מתחת למקום מגוריהם ומתחת ליסודות הבניין בו הם מתגוררים.

התובעים טוענים כי סוג העוגנים בהם השתמשה הנתבעת, הם כאלו שלא ניתן להוציא מתחום הקרקע הגובלת כך שהם נותרים בה על לתום תקופת החיים של הפרויקט. 

לטענת התובעים, מעבר להסכמה שהייתה הנתבעת צריכה לקבל מהם להחדרת עוגנים, הרי שהחדרת העוגנים דורשת מתן היתר בנייה ספציפי לעוגנים על ידי הועדה המקומית הרלוונטית אשר צריכה לאשר את עבודות העוגנים בתחומה. 

על כן, טוענים התובעים כי עבודות בניית העוגנים בשטחם נעשתה ללא רשות, לא מצדם ולא מצד הרשות  – ולכן הם זכאים לדרוש את סילוק ידה של הנתבעת מהמקרקעין ואת כל התשתיות שהונחו מתחת לבניין שלהם ולהשיב את המצב לקדמותו.

עוד טוענים התובעים כי במעשיה של הנתבעת היא הפכה אותם ל"שותפים להצלחה" אשר זכאים לא רק לקבל פיצוי, אלא גם ליהנות מפירות הפרויקט.

לטענת התובעים הם זכאים לקבל שווי חלק מהחיסכון המלא בשימוש בחלופת העוגנים הקבועים – 1,600,000 ₪, דמי שימוש ראויים בגין השארת העוגנים – 1,500 ₪ לשנה ולכל דירה בפרויקט למשך כל תקופת השארת העוגנים בפועל ועד להוצאתם, שווי הנזקים שנגרמו לדירותיהם ולבניין אשר מוערך ב- 100,000 ₪.

לחילופין, טוענים התובעים כי הם זכאים ל – 30% מהרווחים הגולמיים שצמחו לנתבעת מהפרויקט כולו.

מנגד, החברה היזמית טענה כי כדי למנוע את נפילת הבניינים הסמוכים לפרויקט, היה הכרח ליצור קיר דיפון מכלונסאות ועוגני קרקע זמניים. הנתבעת מוסיפה כי עוגנים אלו הם השיטה המקובלת והבטוחה ביותר בייצוב חפירה, הן של הבניינים הסמוכים והן עבור הקרקע עליה מבוצעת העבודה.

לטענת הנתבעת, אם תידרש בעתיד חפירה של מרתף חנייה או בנייה כלשהי בשטח התובעים – לא יהוו העוגנים הפרעה כלשהי, ולא תהיה כל מניעה לעשות כל שימוש שיידרש בקרקע של הבניין הסמוך לפרויקט. 

החברה היזמית הוסיפה כי בחודש פברואר 2016 ועדת הערר נתנה החלטת ביניים 

במסגרת הערר שהגישו התובעים ובה קבעה כי אין כך צורך בהגשת בקשה נפרדת להיתר בניה לעוגנים זמניים, וכן כי היתר לשימוש בעוגנים זמנים אלה ניתן למעשה במסגרת ההיתר לבנות כלונסאות לצרוך ביסוס הקרקע.

לחלופין, טענה הנתבעת כי ישנו חוזה מכללא בין בעלי מקרקעין שכנים במסגרתו מתיר כל צד לבעל המקרקעין הסמוך להשתמש בתת הקרקע של החלקה בה הוא מצוי לשם החדרת עוגנים ומשכך הנתבעים אינם זכאים לכל פיצוי או תשלום בגין "דמי שימוש" בשל השימוש שביצעה במקרקעין שלהם.

עוד הוסיפה החברה כי התובעים זכו מהטבה אדירה אודות העבודות שביצעה, שכן הן מקלות על התובעים לאתר קבלן שיבצע עבודות תמ"א בבניין בו הם מתגוררים, ובכך חסכו להם מאות אלפי בעלויות בניה עתידית וכי הושבח ערך המקרקעין של התובעים ולמעשה נחסך להם סכום של כ -600,000 ₪ אותו יש לקזז מכל סכום שייפסק להם.

שופט בית משפט השלום בתל אביב, עמית יריב, החליט לדחות את הסעד שביקשו בעלי הדירות לסילוק העוגנים משטחם וקבע בפסק הדין: "אני סבור, כי אף שהנתבעת פגעה בזכויותיהם הקנייניות של התובעים, אין מקום להורות על סילוק ידה, בהינתן העובדה שפרט לפגיעה הקניינית, לא נגרם כל נזק ממוני לתובעים מחד גיסא – לא פגיעה ביציבות הבניין שבו הם מחזיקים, לא פגיעה בשווי המקרקעין שבבעלותם (לפחות לא פגיעה הנובעת מהימצאות העוגנים במקרקעין), ומנגד – סילוק יד פירושו יהיה לא רק הוצאות כספיות הנאמדות במיליוני שקלים, אלא חמור יותר – פגיעה בזכויותיהם של צדדים שלישיים, דוגמת בעלי זכויות נוספים בבניין שבו מחזיקים התובעים. באיזון שבין פגיעה ממונית אפסית ובין פגיעה קניינית חמורה בצדדים שלישיים – אין מקום להיעתר לסעד של סילוק יד".

באשר לסוגיית הפיצוי הכספי קבע השופט: "אין מחלוקת בין הצדדים, כי שיטת הביסוס שבה השתמשה התובעת הוזילה את עלויות הבנייה, כך שמדובר בטובת הנאה; החיסכון הושג תוך שימוש בקניינם של התובעים, כך שטובת ההנאה באה לנתבעת מאת התובעים, והשימוש בקניין נעשה שלא על פי זכות שבדין. על כן, יש לקבוע כי הנתבעת חייבת להשיב לתובעים את הזכייה – קרי, את החיסכון שהפיקה מהשימוש הלא מורשה בקניינם". 

השופט אימץ את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט שקבע כי בבחירה בין ביסוס על דרך של עוגנים נשלפים ובין ביסוס על דרך של הקמת קיר סלארי, החלופה השנייה היא כזו הפוגעת פחות בקניינם של התובעים, שהרי גם הקמת עוגנים נשלפים מחייבת חדירה לקניינם של התובעים. 

בפסק הדין נאמר: "אני קובע כי הנתבעת יכלה לבחור בביצוע קיר סלארי חלף שימוש בעוגנים קבועים. הנתבעת חסכה סך של 218,000 ₪ בגין הבחירה בחלופה של עוגנים קבועים על פני ביצוע קיר סלארי. זה שווי ההתעשרות שעליה להשיב. אלא שסכום זה מתייחס לעלות כולה, ואילו התובעים הם בעלים של חלק מן המקרקעין בלבד, ועל כן – הם זכאים רק לחלק מן הפיצוי, כפי חלקם היחסי ברכוש המשותף". 

על פי החישוב שביצע השופט יקבלו התובעים סכום של 74,300 ₪ בלבד שיחולק ביניהם באופן יחסי. 

הוא הוסיף כי משנקבע כי התובעים זכאים לפיצוי בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, אין מקום לדון בתשלום דמי שימוש.

עוד פסק השופט: "בכל הנוגע לטענת הקיזוז שהעלתה הנתבעת, הרי שהחדרת העוגנים על ידה בוצעו ללא רשות התובעים, ועל כך אין מחלוקת. הטענה כאילו עבודות שביצעה כעת ייטיבו עם התובעים בעתיד, ועל כן יש לקזז את התועלת העתידית – אינה מהווה טענת קיזוז תקפה, בוודאי כאשר לא הוכחה במידה הנדרשת, ויש לדחות את טענת הקיזוז כליל. בדומה לכך, לא מצאתי בסיס עובדתי או נורמטיבי לטענת הנתבעת, בדבר "הסכמה מכללא" בין בעלי מקרקעין סמוכים לביצוע עבודות זה במקרקעיו של זה, וטענה זו נדחית". 

באשר להוצאות ההליך – השופט ציין כי בתחילה התביעה הוגשה על סכום של 4,800,000 ₪ ושוערכה ל-2,400,000 ₪ משיקולי אגרה. בסופו של דבר, נפסק סכום של כ-74,300 ₪ בלבד. השופט ציין את הימשכות ההליך על פני חמש שנים ו -141 החלטות כאשר "הצדדים לא הותירו אבן שלא נהפכה, ובמקום להתמקד בעיקר, בחרו לעסוק פעם אחר פעם בטפל" והחליט שלא לפסוק הוצאות משפט למי מהצדדים בשל התנהלותם בתיק.

 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות