צילום: לשכת עורכי הדין

לשכת עורכי הדין: "אין זה מן הראוי כי משרד המשפטים יתערב בענייני האתיקה"

לשכת עורכי הדין אינה סבורה כי ישנו "כשל שוק של ממש" בייצוג בעלי הדירות והיזמים בפרוייקטי התחדשות עירונית. מעמידים את עורכי הדין במעמד של "עברייני משמעת" –  לשכת עורכי הדין בנייר עמדה חריף בעקבות עמדת משרד המשפטים בדבר כשל שוק בייצוג "כפול" של עורכי הדין

כרמלה קופר 07.05.2020

עו"ד אבי חימי // צילום: לשכת עורכי הדין

ממסמך שהוציאה לשכת עורכי הדין בישראל, מטעם פורום קנין ומקרקעין, הנוגע למעמד עורכי הדין במסגרת ייצוג בעלי דירות בפרוייקטי התחדשות עירונית, עולה כי לעמדתה לא קיים כשל של ממש בייצוג היזמים והדיירים על ידי אותו עורך הדין. 

הרקע לחוות הדעת של הלשכה, הינו מסמך  שנשלח ממחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, ביום 19.12.12 אל יו"ר ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין, הקורא למנוע ייצוג "כפול" של עורכי הדין בפרוייקטי התחדשות עירונית. "הנחת היסוד עליה מבוסס מסמך מחלקת הייעוץ והחקיקה הינה כי קיימים כשלי שוק בתחום ההתחדשות העירונית בישראל ואף פורטו שורה של המלצות לשינויים בהתנהלותם של עורכי הדין העוסקים בתחום זה", נכתב במסמך ההחלטה של לשכת עורכי הדין המתייחס למכתב, "עם זאת, מעיון במסמך עולה כי לא הוצגה כל תשתית עובדתית ו/או משפטית המבססת את ההנחה ביחס לקיומם של כשלי השוק ומשכך, ההמלצות המפורטות במסמך יש בהן משום פגיעה אנושה בתדמית ציבור עורכי הדין המייצג נאמנה את לקוחותיו בתחום ההתחדשות העירונית". 

הסוגיה המרכזית שהיוותה סלע מחלוקת מרכזי היתה סוגיית יחסי הגומלין בין עורך דינם של בעלי הדירות לבין היזם, מסבירים בלשכה וטוענים כי: "נוכח מורכבותה של סוגיה זאת, אחת המורכבות והרגישות ביותר שהונחו לפתחו של פורום זה, מונתה ועדת משנה שבחנה את הסוגיה על כלל היבטיה וגיבשה עמדה סדורה אשר הובאה לדיון במליאת הפורום". בלשכה מציינים כי הדיונים בנושא לוו במחלוקות לא פשוטות. "במסגרת הדיון בסוגיה הובעו דעות שונות ומגוונות אשר נומקו בנימוקים כבדי משקל ונתמכו כדבעי. בין קשת הדעות השונות היו כאלה שצידדו בהתרת ייצוג של שני הצדדים, ותמכו את עמדתם בדין הנוהג ביחס למכר דירות יד שניה ואחרים ביקשו לייצר חומות סיניות בין ייצוג בעלי הדירות לבין ייצוג היזם. בין שתי גישות קיצון אלה, נשמעו אף לא מעט גישות ביניים". 

בסופו של דבר מגבשת הלשכה את עמדתה בסוגייה וקובעת כי: "ככלל סבור פורום המקרקעין שעורך דין המייצג את בעלי הדירות אינו יכול לייצג את היזם באותו הפרויקט, שכן הדבר עשוי לעלות לכדי ניגוד עניינים", אולם מסייגת את עמדתה זו ומחריגה אותה לנושאים מסויימים: "עם זאת, ניתן להתיר ייצוג מסוג זה ביחס לרשימה מצומצמת של נושאים העולים בקנה אחד עם ההגנה על האינטרסים של בעלי הדירות. בגדר נושאים אלה ניתן למצוא את רישום הדירות רישום בתים משותפים, דיווח וטיפול בענייני מיסוי ו/או תכנון ובניה וכיו"ב". 

בתוך כך אין מחלוקת בלשכה כי: "ייצוג היזם בכל הנוגע למכירת דירותיו בפרויקט לא ייכלל ברשימת החריגים המצומצמת ויהווה ניגוד עניינים ככלל".

באשר לייצוג יזם על ידי עורך דין בעלי הדירות בפרויקט אחר בה בעת, קובעת הלשכה כי הגבלת הייצוג כאמור ראוי שתחול אך ורק כלפי יזם שהינו "לקוח קבוע" של עורך הדין, ומוסיפה כי: "הגבלה זו יש להחיל במסגרת כתב הסכמה של בעלי הדירות, בו יצוינו הפעולות שעורך הדין המייצג את בעלי הדירות, יהיה מנוע מלבצע עבורם, כתוצאה מהיכרותו עם היזם שהינו "לקוחו הקבוע".

בכל הנוגע להתרת פעילות עורכי הדין של בעלי דירות הפועלים אף כמארגנים, קובעת הלשכה כי: "עורך דין המייצג בעלי דירות לא יוכל לשמש גם כמארגן באותו המתחם בו מתבצע הפרויקט בו הוא מייצג בעלי דירות ובוודאי שאינו יכול לקבל שכר טרחה נפרד בגין כך". ביחס למנגנון גביית שכר טרחת עורך הדין, סבורה הלשכה כי שכר הטרחה צריך להיות מוסכם בין עורך הדין לבין בעלי הדירות – לקוחותיו, מראש ובכתב.

כמו כן, אין מניעה לגזור את שכר טרחתו של עורך הדין אף מדירות היזם ובלבד שהדבר ייעשה מראש ובידיעת והסכמת בעלי הדירות. "בהקשר זה אף הועלתה השאלה האם יכול עורך דין בעלי הדירות לקבל את שכרו מן היזם במישרין", נכתב בנייר עמדת הלשכה, "הפורום סבור, כי מן הראוי ששכר טרחתו של עורך דין בעלי הדירות ישולם לו במישרין על ידי היזם, והחשבונית בגין תשלום זה תופק על שם היזם".

עוד המליץ הפורום, כי "נוכח תחושת אי הבהירות שהייתה קיימת עד כה בסוגיית המצוי והמחייב בתחום זה, ייקבעו הוראות מעבר אשר יסדירו מקרים קיימים באופן בו תישקל על ידי ועדות האתיקה אי העמדה לדין משמעתי ביחס לפעולות אשר אינן עולות בקנה אחד עם רוח האמור במסמך זה. למען הזהירות יובהר, כי האמור בנייר עמדה פנימי זה משקף את עמדת פורום המקרקעין כאורגן המקצועי המוסמך של לשכת עורכי הדין לו מומחיות בתחום ההתחדשות העירונית".

בנוסף, מותחת הלשכה ביקורת על מסמך משרד המשפטים בסוגייה, וטוענת כי: "הגורם האמון על טיפול בסוגיות מתחום האתיקה המקצועית של לשכת עורכי הדין הינו לשכת עורכי הדין עצמה, ובהיעדר הצדקה מספקת לכך, מן הראוי להותיר את התוויית המדיניות בנושאים אלה למוסדות הלשכה המוסמכים לכך. לפיכך נראה לנו כי אין זה מן הראוי כי משרד המשפטים יתערב בענייני האתיקה של עורכי הדין… לשכת עורכי הדין אינה סבורה כי ישנו "כשל שוק של ממש". לכל היותר יש צורך במתן מענה למקרי קיצון שיפורטו ויוגדרו בזהירות המתחייבת, באופן שיבטיח הגנה אמיתית על בעלי הדירות מבלי לגרום לפגיעה מיותרת בציבור עורכי הדין ועיסוקם". 

בין היתר מפרט המסמך כאמור את המקרים בהם תיחשב "היכרות" בין בא כוח בעלי דירות לבין היזם באותה עסקה כניגוד עניינים אסור: "נראה לנו כי יש להחיל על עסקאות בהתחדשות עירונית את כללי האיזון המקובלים בקשר לניגוד עניינים, כפי שאלה עוצבו בדין הרלוונטי הנוהג. יש למנוע ניגוד עניינים בין עורכי הדין של בעלי הדירות לבין בעלי הדירות עצמם. יחד עם זאת, יש להתערב רק כאשר החשש הוא מוחשי וממשי וזאת על מנת שלא לפגוע בחופש העיסוק באופן שאינו מידתי. נראה כי עמדת המחלקה לייעוץ וחקיקה בהקשר לסוגיית ניגוד העניינים נובעת מפרשנות מוטעית. 

"זאת ועוד, לאימוץ הגישה האוסרת כל היכרות בין היזם לבין עוה"ד, משמעות הרסנית. בראש ובראשונה ישנה משמעות הרסנית כלפי בעלי הדירות עצמם, אשר לא יוכלו ליהנות מייצוג משפטי של רבים וטובים מעורכי הדין, אשר מן הסתם יש להם היכרות עם רבים מהיזמים הפוטנציאלים, או שצפוי כי להם או למי ממשרדם יכול להזדמן בעתיד לטפל בעסקה ובייצוג של אותו יזם, במהלך השנים הארוכות בהן תקפה כל עסקת התחדשות עירונית. אם תתקבל חלילה פרשנות זו לניגוד עניינים, ייאלצו לחדול מייצוג בעלי הדירות כמעט כל עורכי הדין שחפצים בשמירה על חופש העיסוק שלהם ועל האפשרות שיזדמן להם לייצג בעתיד ובוודאי ככל וכבר ייצגו בעבר יזמים כלשהם. הגבלה כזו מהווה גם הגבלת עיסוק בלתי מידתית ופגיעה בלתי מוצדקת וחסרת אחריות במספר גדול מאוד של עורכי דין".

באשר להוראות המעבר, קובעת הלשכה כי: "בין אם יאושרו הגבלות חדשות כלשהן על עבודת עורכי הדין בתחום ההתחדשות העירונית, ובין אם מתכונת פעולותיהם של עורכי הדין בתחום תישאר במתכונתה הנוכחית, יהיה הכרח לגבש המלצות לגבי כל העסקאות בהן טיפלו ומטפלים עורכי הדין עד היום. זאת, מאחר שלפחות לאור חלק מהחלטות ועדת האתיקה מעמיד את רוב עורכי הדין בתחום, במעמד של "עברייני משמעת" ובחשיפה לסנקציה משמעתית בגין פעולותיהם. גם מן הפן הפרקטי, לא ברור כיצד יבוצע כעת "יישור קו", באשר מדובר בפרויקטים חיים אשר משמעות הדבר תהיה הפסקת ייצוג והחלפת עורכי דין בעשרות, אם לא במאות פרויקטים, המצויים בשלבים שונים ולעתים קריטיים של הפרויקט. בוודאי שמהלך כזה יגרום לאנדרלמוסיה שלמה בעולם ההתחדשות העירונית.

"על מנת למנוע נזק גדול ומשמעותי לציבור הלקוחות, בעלי הדירות, שעסקת ההתחדשות העירונית לגבי דירתם מתנהלת כיום, אנו סבורים כי יש לקבוע הוראות מחייבות לפחות ביחס למדיניות ההעמדה לדין משמעתי, לפיהן עסקאות שנוהלו ו/או מתנהלות עד היום, לא יעמידו את עורך הדין בסיכון להעמדה לדין בגין הפרת משמעת או הפרה של החלטות ועדת האתיקה.  כך גם, יש לדון ולגבש הוראות לעניין שינויים שעלולים להיות ביחס ליזם עצמו, כאשר בשלב כלשהו של עסקת ההתחדשות העירונית, מתברר כי היזם הופך ללקוח קבוע של עורך הדין, או במקרה בו מיזוג בין משרדי עורכי דין, צובע מחדש את ההתעסקות של עורך הדין בעסקאות מסוימות, ככאלו שמגבשות חשש לניגוד עניינים. לטעמנו, יש לצמצם למינימום ההכרחי את ההגבלות שיחולו לגבי עסקה המתנהלת, ושבמהלכה חל השינוי האמור, על מנת לצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי דירות המלווים על ידי עורך הדין באותה עסקה.

"ברוח האמור נציע, כי במצבים בהם חשוף עורך הדין, על פי עמדת וועדת האתיקה כיום, להעמדה לדין משמעתי בשל התנהלות העולה כדי עבירת משמעת בקשר לפעילותו בתחום ההתחדשות העירונית, מתבקשת ועדת האתיקה להנחות, על פי הצורך, את עורך הדין לשינוי התנהלותו בשים לב לאמור בנייר עמדה זה. ככל שימלא עוה"ד את הנחיות התיקון של וועדת האתיקה, מתבקשת זו להימנע מהעמדתו לדין". 

ראש לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי חימי, מסר כי: "מדובר בסוגיה מורכבת ורגישה ואני מברך את חברי פורום מקרקעין של הלשכה על עבודתם היסודית לקראת הסדרת התחום. נייר העמדה מהווה בסיס לדיונים מול ועדת האתיקה ומשרד המשפטים ועליו יושתו הכללים בהתנהלות עורכי דין בנושא ההתחדשות העירונית".

עו"ד אבי ללום // צילום: גבריאל בהרליה
עו"ד אבי ללום // צילום: גבריאל בהרליה

עו"ד אברהם ללום, יו"ר פורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין, מסר כי: "לאחר חודשים רבים של דיונים פנימיים בלשכה בנושא כללי אתיקה של עו"ד בתחום ההתחדשות עירונית, הוחלט כי פורום המקרקעין יפעל לקידום נייר עמדה וזאת על מנת להסדירו ולמנוע מחלוקות פנימיות. הוועדה שהוקמה כללה עורכי דין מהשורה הראשונה במדינת ישראל, במטרה לגבש עמדה ברורה לאחר יותר מעשור. הנייר שהוכן משקף לדעתנו את העמדה הנכונה שתסדיר אחת ולתמיד את הנושא".

לקבלת חדשות ועדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות