עו"ד אורי שילה // צילום: אביב שילה

מדריך לעבירות בנייה: האם ובאילו תנאים ניתן "להלבין" אותן?

מהי עבירת בנייה, מתי והאם בכלל ניתן להכשיר עבירות בנייה קיימות, מה עושים במקרה של רכישת נכס עם חריגות בנייה והאם חלה התיישנות עליהן? כל מה שאתם צריכים לדעת על עבירות בנייה במדריך המלא שלפניכם

מגדילים 07.04.2019

צילום: עו"ד אורי שילה // צילום: אביב שילה

מאת: עו"ד אורי שילה

אין ספק כי פרשות ושערוריות עבירות חריגות בנייה, לא רק של נבחרי ציבור וידוענים, הפכה כפי שהגודרה  לא פעם ע"י ביהמ"ש העליון "כמכת מדינה" ואנשים תמימים נופלים בפח, כאשר הם מתפתים לבצע בנייה ללא היתר או לרכוש דירה עם עבירות בנייה.

עבירות בנייה הן עבירות פליליות. רק לפני מספר חודשים אישרה הכנסת קנסות מינהליים של עד מאות אלפי שקלים על עבירות בנייה, זאת על מנת להרתיע ולצמצם את מימדי תופעת חריגות הבנייה. חשוב לדעת  שגם עם כל מימדי התופעה הרחבה והניסיון לצמצם את מימדיה, ישנם מקרים שוועדות התכנון ובתי המשפט מאפשרים הגשת בקשה להכשרת העבירה ("לגליזציה"), כלומר: אפשרות להלבין את עבירות הבנייה, תלוי בנסיבות המקרה, עיתוי וסוג העבירה ומידת חומרתה.

מהי עבירת בנייה?
עבירות הבנייה המרכזיות הן בנייה ו/ או שימוש ו/או חריגה  ללא היתר כדין או בניגוד להיתר בנייה או חריגה מתוכנית קיימת. כנגד עבירות אלה מסומך הועדה המקומית לפעול במישור המינהלי (כולל קנס מינהלי וצווי הריסה ואיסור שימוש), והפרקליטות מוסמכת להגיש כתבי אישום שבצידם עונשי מאסר, קנסות ואמצעי אכיפה נוספים ובראשם – הריסת הבנייה הבלתי חוקית. פרק רישוי ( סעיף 145) סעיף, 239 בחוק התכנון והבנייה מתייחס מתייחס לכל העבודות הטעונות היתר וקובע סמכות לתת צווים שיפוטיים כצו הריסה או צו הפסקת עבודה. באותו חוק גם נכללים בסעיף 243 האחריות והעונשים בשל בנייה אסורה.

מה הן סוגי עבודות הבנייה המחייבות הוצאת היתר בנייה
כל פעולת חפירה, הריסה ובנייה במקרקעין חייבת בהיתר בנייה, לרבות הרחבת דירה , פיצול דירה, סגירת מרפסת או קומת עמודים, בנייה ברכוש המשותף בחצר או הגג, הסבת מחסן לדירת מגורים, שינוי חיצוני בחזיתות הבניין כולל הוספת חלונות מערכות קירור ושינוי בשימוש במקרקעין לעומת השימוש המותר בהיתר הבנייה.

לצד האמור חשוב לדעת שתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014 קובעות שורה של עבודות הריסה ובנייה הפטורות מהיתר, כדוגמת גדרות ושערים מסויימים, גגונים וסככות, " הקמה, הצבה או התקנה של מצלמות, גופי תאורה, צופר אזעקה, מיתקן חניה לאופניים וכל רכיב עזר אחר מעין אלה, שהוא שימוש נלווה וטבוע לבניין", מבנים טכניים, מבנים זמניים, מחס ומבנה לשומר, עבודות פיתוח, אנטנות וצלחות קליטה – כל אלה בכפוף לתנאים המפורטים בתקנות.

האם  עבירת בנייה  מתיישנות ?
התיישנות עבירת בנייה מסוג עוון היא בתוך תקופה של 5 שנים מביצוע העבירה, כלומר: ניתן להגיש כתב אישום נגד מבצע בנייה ללא היתר בנייה רק בתוך תקופה של 5 שנים בלבד.

עבירת שימוש ללא היתר היא עבירה נמשכת שאינה מתישנת, ולכן גם אם בוצעה הבנייה לפני למעלה מ-5 שנים ניתן להגיש כתב אישום  על עבירת השימוש ללא היתר.

בניתי  שלא על פי היתר הבנייה. איך מתמודדים?
בנייה לא חוקית שלא על פי ההיתר היא עבירה  פלילית וחשוב לבדוק את חומרת העבירה. חשוב לבדוק האם הבנייה פטורה מהיתר על פי התקנות, או שמדובר בבניייה שאילו היתה מוגשת לגביה תוכנית בטרם בוצעה הבנייה, ניתן היה לקבל בגינה היתר. רצוי לבדוק עם אנשי מקצוע הכוללים עו"ד מומחה, אדריכל  ושמאי מקרקעין האם הנסיבות מאפשרות הגשת בקשה להקלה או בקשה ללגליזציה, על ידי תכנית נקודתית או בקשה להיתר בנייה.

יש לדעת שלא כל לגליזציה תהיה בסמכות הועדה המקומית, ושכל בקשה להיתר בנייה והכשרה בדיעבד של הבנייה תחייב הגשת בקשה להיתר בנייה ולעתים גם הגשת תוכנית חדשה לוועדה המקומית  או לועדה המחוזית לתכנון ובניה. כאשר מגישים תכנית, יש להיות מוכנים לכך שיהיו מתנגדים לתוכנית ושהתנגדותם תתקבל והבנייה לא תוכשר.

בית המשפט העליון קבע בעבר שעבירות בנייה הם מכת מדינה ושאין מקום לתת לעבריין פרס על ידי הכשרת העבירה, אולם אם מדובר בבקשה כזו שאילו היתה מוגשת עוד בטרם הבנייה ניתן היה לאשר אותה על פי מדיניות תכנונית מקובלת – ניתן יהיה להכשיר אותה גם בדיעבד, ובכך לאפשר לעבריין הבנייה לתקן את העבירה.

עם זאת, יש לדעת שהכשרה בדיעבד של הבנייה לא פוטרת בהכרח מענישה פלילית ומקנסות כבדים והיטל השבחה.

קניתי דירה  עם חריגות בנייה מה ההשלכות?
מומלץ לכל רוכש דירה לבדוק מראש בעזרת מומחים את הדירה, את תיק הבניין . חשוב לברר אם שטח הדירה תואם את היתר הבנייה והאם יש בדירה תוספות בנייה לא חוקיות. אם התגלו חריגות בנייה בדירה, יש לבדוק מראש האם קיימת אפשרות להכשירן או שיש לדרוש מהמוכר להחזיר את הדירה למצבה החוקי על חשבונו. ייתכן כי בשל חריגות הבנייה שמאי מטעם הבנק לא ימליץ לתת לקונה משכנתא, וכן יקבע ששווי הדירה נמוך ממחיר המכירה. בנוסף, עבירות בנייה עלולות לגרום קושי ברישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין.

הכותב: עו"ד אורי שילה , שותף מייסד בא. שילה ושות' עורכי דין המתמחה בנדל"ן ותכנון ובנייה. אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת מכל סוגשהוא.

דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

המדריך המלא לכופר חנייה

מי נהנה מכופר חנייה, כיצד הוא מיושם בפועל, האם ניתן לקבל החזר במידה והחניון לא הוקם ואיזה תקדים...
מגדילים 04.06.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות