שקיפות, אנושיות, ניהול מכרז נכון: בכירות עולם הנדל"ן התכנסו לדיון מקצועי, מסבירות איפה נקודות הכשל וכיצד לנהל נכון תהליכי התחדשות
מה הסוד בקידום נכון של תהליכי התחדשות עירונית, וכיצד ניתן למנוע עיכובים ולהגדיל את סיכויי ההצלחה של הפרויקט? על השאלה הזו השיבו בכירות בענף הנדל"ן, שהשתתפו בכנס שולחן עגול מקצועי, בהנחיית כרמלה קופר, יוזמת "מגדילים" לרגל יום האישה.
"למדתי לאורך השנים שלפני שאני מגיעה למכרז אני מביאה את כל אנשי המקצוע – עורכי דין, שמאים, מפקחים, ורק אז אני הולכת למכרז יזמים", אומרת לימור גל מלך, בעלי משרד "לימור גל מלך ליווי דיירים בהתחדשות עירונית", אשר מסבירה כיצד מתחילים תהליך נכון להתהוות הפרויקטים. "אני מבקשת מהם אנשים שהם מכירים, אני בודקת מועמדים, רואה אם יש להם ניסיון, מבקשת ממליצים. ככה אני מגיעה מוכנה לתהליך כולו", אומרת גל מלך.
עו"ד רוית סיני, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות, מציינת כי: "אני קודם פונה למינהלת ההתחדשות העירונית לברר אם יש בכלל היתכנות לפרויקט. יש יזמים שפונים סתם לדיירים, ואם אין היתכנות הם עובדים בלי מטרה. אם יש היתכנות, הרשויות מתעקשות על תמורה של 12 מ"ר, לא יותר. לכן הדיון של כמה מ"ר תוספת מיותר. הדבר הכי חשוב זה ליצור ודאות לדיירים. אני מסבירה להם שאם הם רוצים פרויקט – אז התמורה היא של 12 מ"ר. אבל אפשר לדרוש מימון קרן תחזוקה, חניה ועוד". עוד מסבירה עו"ד סיני כי הדבר החשוב ביותר הוא לבצע תיאום ציפיות מול הדיירים: "מה שמעכב הרבה פעמים פרויקטים זה היעדר תיאום ציפיות מתחילה. לכן אני מכנסת את הדיירים, ומבקשת שכל דייר יגיד מה מקובל עליו. אם ההצעה של היזמים מתקבלת, אנחנו ממשיכים. אם אין הסכמה ראשונית עם כל הדיירים, אז זה לא יצליח".
עו"ד אפרת רשף, שותפה במשרד פרבמן רשף ושות', המייצגת דיירים ויזמים, מסבירה כי אחד העקרונות שעומד לנגד עיניה הוא קיצור ההליכים: "אפשר לקצר הליכים, ואנחנו מקציבים פרק זמן לניהול משא ומתן. למרות שאנחנו מקצים עד 7 חודשים למו"מ, יש עיכובים, בעיקר כאלה שתלויים ברשויות ובמדינה. תמיד יש גורם שיכול לעכב או לזרז הליכים".
עוד אומרת עו"ד רשף, כי זיהוי הצעות לא ריאליות של יזמים הוא אחד הדברים המהותיים בהצלחת פרויקט. "האופן שבו מתנהל שלב המו"מ בפרויקטים בין הבעלים לבין היזמים קריטי מאוד לניהול נכון ויעיל של הפרויקט", היא אומרת. "פרויקט יכול להתעכב במספר שנים עם ניהול לא נכון, הצעות לא ריאליות שמעבירים לנציגויות ונציגות שלא זמינה לתהליכים. די במקרה שבו יש יזם שנותן הצעה לא ריאלית, וזה שורף את המתחם. הדרך להימנע מזה הוא באמצעות יש אנשי מקצוע, שיודעים לזהות יזמים שזורקים הצעות לא ריאליות. התפקיד שלי לראות איפה יש הצעה לא ריאלית, וליצור ריאליזציה של המכרז, כי אחרת נלך שני צעדים קדימה ושלושה אחורה".
שמאית המקרקעין דליה עסיס, המייצגת דיירים, אומרת כי כדי לזהות הצעות לא ריאליות מצד יזמים, יש לשלב שמאי בהליך כבר בשלבי הראשונים. "לצערנו, שמאי נכנס לתמונה רק בשלב שאחרי המכרז", היא אומרת. "בשלב המכרז השמאית צריכה לבחון את ההצעות ולראות איפה התמורה המוצעת לא ריאלית ואין לפרויקט היתכנות, ולפסול הצעות על רקע תמורות מוגזמות. מהצד השני יש תמורות לא מספיקות, וכאן השמאי צריך להגיד לדיירים שהם לא מקבלים מספיק".
נרקיס רחמימוב, מנכ"לית ובעלים של חברת נדל"ן בינוי, המתמחה בארגון דיירים, מציינת כי: "הדיירים היום מבינים שצריך התחדשות עירונית, ושיש צורך בכמה שיותר פרויקטים של פינוי בינוי. הדיירים לא מוותרים על מטרים. הם נכנסים לפרויקטים ומבינים שהם הולכים להרוויח מזה. לא רק ביותר מטרים לדירה, אלא גם קרן תחזוקה, הורדת מבנה מסוכן לדיירים ועוד. הפרויקטים כיום הם גדולים, של 10-15 דונמים, והיזמים מבינים שאפשר לתת".
עו"ד רויטל יוריסט, שותפה במשרד יוריסט עפרוני ומומחית בייצוג דיירים, מסבירה כי חלק מתפקידיה הוא למנוע מיזמים לפנות באופן פרטני לדיירים: "אני מנהלת את הדיירים ומכירה אותם. יש היום תחרות בין ימים על מכרזים, והמדינה נותנת מענקים. כשבא יזם לבניינים שיותר כלכליים ולא זוכה במכרז, הם יודעים להעביר את ההצעה דרך דייר אחר, ואנחנו מתמודדות עם זה. אנחנו עומדות מולם. צריך להבין שעבור הדיירים מה שיש כאן זה לא רק תוספת של מטרים, אלא הרבה דברים שנותנים ביטחון".
עו"ד אימי קוריס, שותפה במשרד זוסמונוביץ ושות ומייצגת דיירים, אומרת כי הדבר החשוב ביותר מבחינתה הוא שקיפות מול הדיירים: "הסכמי התחדשות הם תהליכים ארוכים מאוד. אנחנו מקפידים לערוך כנסים לדיירים. החוכמה לדבר עם כל הדיירים. המטרה היא להגביר את השקיפות. אנחנו מסבירים שזה פרויקט לטווח ארוך, ומי שחושב שנעלה על הקרקע תוך שנתיים – זה לא נכון. אנחנו לא ניפול בכך שנבטיח שהתהליכים יהיו מהירים, כי אנחנו מכירים ויודעים את המציאות. עכשיו יש מצב מלחמה, היו בחירות לרשויות – זה מעכב. לכן, הדבר הכי חשוב עם בעלי דירות זה תקשורת טובה מולנו".
רו"ח אושרית אושרי, המייצגת דיירים, מסכימה עם חשיבות השקיפות לקידום יעיל של תהליך התחדשות: "כאשר תהליך ההתחדשות מתחיל נכון – הוא יסתיים טוב. שקיפות לאורך כל הדרך חייבת להיות. מעבר לכך, מה שחשוב זה החוסן הכלכלי של החברה והאנשים שנמצאים בה, מה הם מייצגים, מה הם מביאים. צריך לזהות אם יש יזם חדש ללא ניסיון, או עורך דין ללא ניסיון בליווי פרויקטים של התחדשות".
עו"ד נורית ליפשיץ, בעלים של משרד נ. ליפשיץ, המייצגת דיירים ויזמים, מבהירה כי הדבר הבסיסי להצלחת פרויקט הוא ניהול נכון של מכרז. "זה הבסיס להצלחת פרויקט", היא אומרת. "מה שאנחנו עושים, זה להכניס את סעיפי החוזה למכרז. אנחנו מציינים במכרז שרק החברות שמגיעות לסוף ההליך יוכלו לתת הערות. זה חוסך לפחות חצי שנה של התברברות. חשוב לנהל משא ומתן עוד לפני הזכייה במכרז, וזה מונע את הבעיות שמתעוררות כשיש הצעות שאי אפשר לעמוד בהן, וזה גם מבהיר את האותיות הקטנות. היזמים לא תמיד אוהבים את זה, כי זה מצריך מהם עבודה".
לא פחות חשוב, מוסיפה עו"ד יעל אזולאי קורקין, בעלי משרד יעל אזולאי קורקין, המתמחה בייצוג דיירים, הוא החיבור האנושי לדיירים. אזולאי קורקין, שעיקר פעילותה בירושלים, מסבירה כי תהליכי ההתחדשות הגיעו לעיר הבירה באיחור, ויש כדאיות כלכלית לפרויקטים של התחדשות בעיר, דבר שמשך יזמים רבים. "ירושלים היא עיר מאתגרת מבחינת האוכלוסייה, וצריך להכיר את העיר ותושביה", היא מספרת. "יש אוכלוסייה מאתגרת, וצריך לדבר איתם באנושיות. מצגות מפוצצות זה לא הקטע. מה שחשוב לדיירים זה החיבור האנושי, שיראו אנשים מולם, לא חברה. רוצים לדעת מי נמצא מולם, לדעת שאם הפרויקט נתקע, יש אדם שעומד מולם. לפני שנכנסים לירושלים, צריך להכיר את התרבות המקומית. אני ממכירה את הדיירים כולם, ברמה אישית, מכירה את המשפחות".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
