banner
עו"ד רונית אלפר // צילום: דקלה שי | Depositphotos
עו"ד רונית אלפר // צילום: דקלה שי | Depositphotos

תכנון אסטרטגי לנדל"ן צריך להתאים את עצמו למציאות

יו"ר ועדת ערר לשעבר, עו"ד רונית אלפר: "יש מתח תמידי בין הרצון לאפשר את חיזוק הבניין בתמ"א 38, לבין ההבנה שלתוספת הדירות יש גם השפעה על המרחב הציבורי והתשתיות"

עו"ד רונית אלפר 07.03.2023

לפני פחות משנה עדכנה המועצה הארצית את תמ"א 35, הגדילה את הצפיפויות בערים והגדירה יעדים לתכנון ופיתוח לשנת 2040 מתוך הבנה שכשליש ממלאי הדירות החדשות יבנה על ידי ציפוף ועיבוי של המרחב העירוני הקיים. יחד עם זאת, צריך לזכור שעולם התכנון הוא דינאמי והוא מושפע מהרבה מאוד תהליכים חיצוניים, כמו למשל שינויים דמוגרפיים, סוציולוגיים ואפילו מגיפות.

קחו לדוגמא את הקורונה – התקופה הזאת חידדה לכולם את הצורך במרחבים פתוחים בסביבת המגורים, את הצורך לאפשר תנאי עבודה מהבית ובמובן הזה פגעה גם בנדלן המניב למשרדים. עד היום אני מכירה חברות וארגונים שממשיכים בעבודה היברידית. לכן, אי אפשר להתקבע רק כי קבענו אסטרטגיה מסוימת. אסטרטגיה טובה ככל שתהיה צריכה לדעת להתאים את עצמה למציאות המשתנה.

גם העלייה בתוחלת החיים, המגוון של תאים משפחתיים, אנשים שגרים ביחידות או מהצד השני, גרים בקומונות מחייבת יצירת טווח רחב של מגורים מעבר למה שאנחנו מכירים. היום כבר לא מדברים רק על יח"ד קטנות אלא על מיקרו דירות או דיוריות שמיועדות למבוגרים, צעירים סטודנטים. כל הדברים האלה מחייבים יכולת שינוי חשיבה תוך כדי תנועה כשהפועל היוצא הוא כמובן גם שחרור חסמים, על מנת לזרז את התהליך הארוך של קבלת היתר בניה. 

דוגמא נהדרת בדמותה של תמ"א 38
המטרה הראשונה והבסיסית של התמ"א היתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כשהתוצר הנלווה של החיזוק הוא כמובן ההתחדשות העירונית שהיא מביאה איתה. הבעיה היתה שלאורך שנים הבינו שהתמ"א יושמה בעיקר באזורי הביקוש שבהם יש כדאיות כלכלית לניצול הזכויות אבל היא לא הצליחה להתרומם באזורים שבאמת מועדים לפגיעה מפני רעידות אדמה. כמי שישבה ב-7 השנים האחרונות בצומת קבלת ההחלטות בנוגע לפרויקטים של תמ"א 38 באזור המרכז אני יכולה לומר שהיה מתח תמידי בין הרצון לאפשר את חיזוק הבניין ובמיוחד את תוספת הממ"דים לדירות הקיימות, לבין ההבנה שלתוספת הדירות יש גם השפעה משמעותית על המרחב הציבורי והתשתיות, שלא תמיד היתה טובה וחיובית. 

בהרבה מאוד החלטות היינו צריכים לאזן בין שתי המטרות האלה ובין השאלה האם לאשר מסלול של עיבוי או לחייב את הדיירים ללכת למסלול של הריסה ובניה מחדש למרות שהם לא היו מעוניינים בזה. זה לא פשוט.

בסופו של דבר המתח הזה הביא את מנהל התכנון להבנה שהתכנית לא יכולה להמשיך להתקיים באותה מתכונת והיא צריכה להשתנות.

המפתח בסופו של דבר הוא מה שנקרא –זמישות (אג'יליטי) – זמינות וגמישות בתכנון. 

כמי שמייצגת היום אנשים ויזמים בסקטור הפרטי, אני מקווה לראות גמישות תכנונית ומחשבתית ואני חושבת שהוא צריך להיות חלק מהDNA של מי עוסקים בתכנון.

אסטרטגיה לטווח ארוך זה טוב אבל חייבים להיות עם אצבע על הדופק כל הזמן ולהיות קשובים למגמות ולשינויים שמתרחשים ולדעת לעשות את ההתאמות הנדרשות. 

*כותבת המאמר, עו"ד רונית אלפר, הנה הבעלים של רונית אלפר, משרד עורכי דין, לשעבר יו"ר ועדת ערר במחוז מרכז

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות