banner
מימין הדס רוט ושירה מוסקל,- הלל אדריכלות // צילום: בנימין אדם
מימין הדס רוט ושירה מוסקל,- הלל אדריכלות // צילום: בנימין אדם

מדריך: מתי ניתן לשפץ את הבית במקום להרוס אותו?

מתי בית שמיועד להריסה יכול להפוך לבית לשיפוץ בלבד, מה היתרונות של כל תהליך ואילו בדיקות נדרשות? כל התשובות במדריך, שיכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף וכאבי ראש ובירוקרטיה

הדס רוט ושירה מוסקל 06.12.2021

לקוח שוכר את שירותיי ומסביר שרכש בית להריסה והוא מעוניין לבנות במקומו בית חדש שמתאים לצרכיו. נשאלות מספר שאלות לגבי הבית הישן, על מנת להבין האם נדרשת אכן הריסת הבית או מספיק שיפוץ מקיף שיחסוך ללקוח שנים רבות, ולצד זה השקעה לא מבוטלת.  

כמובן שיש צורך להביא חוות דעת של מהנדס על מנת להבין האם היסודות של הבית מספיקים כדי שהבית יעמוד בשיפוץ מסיבי. יש בתים כל כך ישנים שאפילו אין להם יציקה לקרקע – ואז ברור שהם מיועדים לשיפוץ. לאחר אישור המהנדס, נפנה לפן העיצובי-תכנוני. נבצע תכנון ראשוני לראות שכל הפונקציות רלוונטיות. אם הלקוח רוצה הרבה פונקציות ומטראז' גדול בהרבה מעבר לקיים – גם אז זה לא אפשרי. 

ראשית  נדרש סוג של קורלציה בין המצוי לרצוי
מה זה אומר?  אם הלקוח רכש בית בן 200 מ"ר והוא מעוניין בבית חדש בן 200 מ"ר – זה כבר בסיס שיכול להפוך את הבית לשיפוץ בלבד. אם הבית הנוכחי בן 200 מ"ר והוא מעוניין בבית בן 400 מ"ר – כאן השיפוץ אינו סביר והולכים להריסה ובניית בית חדש.

יתרון משמעותי נוסף לשיפוץ בית ישן,  כאשר אין לבית הקיים יותר מדי מפלסים. לדוגמא-  בית עם 3 מדרגות לסלון, 2 מדרגות למטבח,  וכו, מאוד מורכב לעבוד עם בסיס כזה של בית.  אפשר להגיע לתוצאות מצויינות כאשר לבית אין הרבה מפלסים.

כאשר לקוח רוכש בית שהוא חורבה, ומבחינתו המפלט היחיד הוא הריסה, הייעוץ הוא קריטי. גם ייעוץ מטעם מהנדס וגם מטעם אדריכל עוד בטרם רכישת הנכס! האדריכל יכול לתכנן ולבדוק האם יש קורלציה בין הפונקציות הקיימות לבין הרצויות והמהנדס יבדוק האם אלו ניתנות לביצוע: האם ניתן לשנות קונסטרוקציה, להגדיל מפתחים, להרוס מדרגות, להוריד עמודים וכו.. תנאים בסיסיים ליישום התכניות של האדריכל.

צילום: עודד סמדר
צילום: עודד סמדר

מה אנו מרווחים כאשר במקום ללכת לבנייה אנו צועדים לכיוון שיפוץ הקיים?
דבר ראשון הרווחנו זמן! לפחות רווח של שנה- שנה וחצי אם לא יותר מזה. לצד זה, בעת בנייה חובה לקחת אנשי מקצוע כמו יועצים ומהנדסים, לצד ריבוי טפסים, ועוד ועוד עניינים של רשויות – מה שגם עולה כסף. כאשר אנו "משחקים" רק  בחלל הפנימי, קיימת גמישות עצומה של זמן וכסף. לדוגמא עיריית רעננה מחייבת  בעת בנייה להתקין חלונות מסויימים, ממש מכתיבה דרישות בבנייה, מיקום דודים, מזגנים, וכו, כך שקיימת התערבות גדולה של העירייה בנראות של הבית. כאשר הולכים לכיוון שיפוץ – ההחלטה היא נטו של הלקוח". 

מה ההבדל בתהליך הרישוי ומה צריך לדעת על המהלך מול הרשות המקומית?
כשניגשים להריסה יש להגיש בקשה לבית חדש שאורכת מינימום שנה.  לבית חדש יש הרבה תנאים – חומרים מסויימים, יועצים, היתרים, עוברים הרבה מאוד חברות ואישורים שנחסכים כמעט לחלוטין בשיפוץ . בנייה היא תהליך מורכב וארוך. בית חדש כולל כללים וחוקים חדשים. לדוגמא – היה לי בית הרוס בן 250 מר, והזכויות בו הן של 200 מר בלבד. אם אני אשפץ כמובן אוכל לעשות שימוש ב250 מר הקיימים. ברגע שאהרוס ואבנה בית חדש, אני כפופה לתקנות החדשות של העיריות והרשויות, שלרוב הן לא מטיבות עם הלקוח, נעשות קשוחות יותר ויותר.  

כאשר פנינו לכיוון שיפוץ משמעותי – כל עוד אנחנו לא משנים פתחים, אין צורך ברישוי ורק עובדים בפנים הבית.  כאשר השיפוץ הוא לחזיתות (לדוגמא משנה ויטרינה בת 2 מטר לויטרינה בת 4 מר), זהו רישוי קל ומקוצר של כמה חודשים, אין צורך לעבור טופס 4 (שזו בירוקרטיה בפני עצמה).  לדוגמא – אם אני מחליטה להוסיף עליית גג – גם אז יש צורך ברישוי קל.

צילום: עודד סמדר
צילום: עודד סמדר

מה ההבדל בעלויות, בגדול, בין הריסה ובניה מחדש של הבית לבין שיפוץ כולל?
העלויות מאוד משתנות בהתאם לשיפוץ – שיפוץ הכולל הוספת מרתף, בריכה, עליית גג ועוד, בהחלט מייקר את השיפוץ. 

ראשית, בבית להריסה יש לשלם על ההריסה עצמה ולבנות שלד, יציקות ועמודים. כאשר אני משפצת כל התהליך הזה נחסך  – לא צריך לבנות יסודות, חוסכים בזמן, ובמינימום יכול לחסוך בין 600 אלף שח למיליון שח. בשיפוץ יש בסיס לעבודת השיפוץ – יש שלד. דוגמא נוספת, החלטתי לשפץ ולהשאיר את הגג. רק הגג עצמו חוסך לפחות 200 אלף ₪.

יתרונות לשיפוץ על פני הריסה ובניה מחדש
במידה ואפשר לשפץ וכל התנאים עומדים לטובתנו – זה יתרון מאוד גדול לא להיות תלוי בבירוקרטיה. כסף וזמן היתרונות החשובים והמהותיים באופציית השיפוץ לעומת ההריסה.

זו החלטה מאוד חשובה. כדי לקבל ולהבין אותה עד הסוף חשוב לשכור שירותי אדריכל ומהנדס עוד בטרם הרכישה. לפני ההחלטות האלו של שיפוץ , הריסה או רכישה- בסופו של דבר הרכישה היא מאוד יקרה, קחו אנשי מקצוע. 

*כותבות המאמר הנן מעצבת פנים הדס רוט ואדריכלית שירה מוסקל ממשרד "הלל אדריכלות"  

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות