הפריפריה שבין "סימונה מדימונה" לעדן בן זקן מקריית שמונה

תמונה: ארז כהן // צילום: חן ליאופולד

מאת: שמאי המקרקעין ארז כהן

הנתונים אינם משקרים. כ-85 אחוזים מאוכלוסיית מדינת ישראל מתגוררים על פני כ-15 אחוזים בלבד משטחה. אם נשקלל את מטרופולין גוש דן המורחב, חדרה-אשדוד, חיפה וערי הלווין וירושלים, נמצא כי כ-7 מיליון מתוך 9 מיליון תושבי המדינה, מצטופפים בשלושה מטרופולינים גדולים ואילו רובה הגדול של מדינת ישראל, מ"סימונה מדימונה" בדרום לבין עדן בן זקן בקריית שמונה, ממשיכים להיות ריקים כדבעי וזרועים בעשרות ערי פיתוח שאם ראית אחת, ראית את כולן, כמו הזמן עצר מלכת ב-50 השנה האחרונות.

סגירת מפעל חרסה בבאר שבע וסכנת הסגירה של מפעל פניציה ונוספים, איננה מקרית. בעיית הפריפריה איננה קשורה למחסור בדיור כלל ועיקר, אלא להעדר תעסוקה איכותית, תחבורה כהלכתה ותשתיות בכלל. אולם הבעיה החמורה מכל הינה העדר התחדשות עירונית, מה שמנציח זה 3 דורות(!) את תודעת ,ערי הפיתוח.

אתחיל מכך שהניסיונות הבלתי נלאים, ובמיוחד של שלושת שרי השיכון האחרונים, כולל שר האוצר היוצא כחלון, להדביק את הפער בין ההיצע הדל לביקושים הגדולים, לא רק שלא פתר את הבעיה, אלא אף החריף אותה עוד יותר וחידד את הפערים הדמוגרפים, הכלכליים והחברתיים בין המטרופולינים הצפופים והחזקים יחסית כלכלית, לבין הפריפריה שרובה הגדול נורת ריק מאדם, מקצתה מיושב באוכלוסיות חלשות יחסית.

באופן פרדוקסאלי הסיבה העיקרית לחידוד הבעיה, היו דווקא הניסיונות הנואשים בשנים האחרונות לפתור אותה. השקעת המיליארדים במחיר למשתכן, התבררה זה מכבר כמשגה ומן הסתם ימיה של תכנית זו, לפחות במתכונתה הנוכחית, הינם ספורים. אולם בעיית הבעיות ששר השיכון הנכנס נצטרך להתמודד עימה, תהיה דווקא הסכמי הגג שהינם גדולים הרבה יותר(למעלה מרבע מיליון דירות), כרוכים בתשתיות שעלולים להגיע בסופו של דבר לעשרות מיליארדים במהלך העשור הקרוב, ובניגוד למחיר  למשתכן שהינה תכנית שניתן ואפשר בהינף יד לעצור אותה, נראים כבלתי רוורסאבילים בעליל.

חטאם של הסכמי הגג, שחלקם הגדול מתמקדים בפריפריה הינו בשלוש בעיות עיקריות:
ראשית, הם נוצרו ברובם באופן מלאכותי לחלוטין והלכו על ה"מצוי" במקום על ה"רצוי", כלומר היכן שיש קרקע והיכן שיש ראש עיר או רשות שמוכן לשתף פעולה ולקבל תקציבים, משרטטים משבצת קרקע גדולה ומחליטים ש"פה תוקם שכונת ענק, ובפועל עיר חדשה".

שנית, בחלק גדול מהמקרים הם לא קודמו בשילוב מלא עם פתרון בעיות התעסוקה ותחבורה הנובעות מהם, וגם באותם מקרים שבהם לכאורה שולבו במרכיבים אלה, הפתרונות הינם חלקיים ביותר וחסרי משמעות, ואינם מעניקים את תנופת התשתיות והתעסוקה הנדרשת.

שלישית, בפועל הסכמי הגג עצרו הזדמנות היסטורית לקדם התחדשות עירונית דווקא בפריפריה. מי שלא ביקר מזמן באחת מ"ערי הפיתוח" (שם שטכנית נעלם מן העולם, אולם פיזית ותודעתית חי ובועט ביתר שאת!) דוגמת קריית שמונה, טבריה, קריית מלאכי או קריית גת, יהיה בטוח שהזמן עצר מלכת מאז שנות ה-50 וה-60 ועדיין שושנה דמארי, יפה ירקוני וישראל יצחקי, הם הם הכוכבים הגדולים המככבים מעל גלי האתר, מ"סימונה בדימונה" ועד ל"אני מצפת", ולא תמצא בהן לא את נינט טייב ולא את עדן בן זקן המעדיפים, בצדק מבחינתן, להתממשק בתכניות ריאליטי של הבראנז'ה התל אביבית, על פני רביצה במרכזי העיירות המשמימים.

החמצת ההתחדשות העירונית בפריפריה איננה רק החמצה נדל"נית גרידא, של תוספת רבבות רבות של דירות לשוק הדיור המקרטע. היא בפועל החמצה היסטורית להוציא סופית את הפריפריה משנות ה-50 וה-60 ולהזניק אותה לעבר המאה ה-21, לפזר אוכלוסיה חזקה אל מחוץ למטרופולינים הגדולים ולהגשים את הציונות של בניית הארץ במיטבה. אולם על מנת להצליח במשימה זו, שומה שהיא תהיה בראש סולם העדיפויות של הממשלה הנבחרת.

לפתחו של שר השיכון הנכנס עומדת משימה חשובה זו. יהא אשר יהא השר, תהיה אשר תהיה מפלגתו, תהיה אשר תהיה האג'נדה הפוליטית שלו, אם הוא חפץ להירשם בספרי ההיסטוריה כאותו שר שסוף סוף שבר את תקרת הזכוכית של "מרכז-פריפריה" ולהביא תודעתית, חברתית, כלכלית ודמוגרפית את הפריפריה אל המרכז, המלצתי שישקול למצוא את הדרך לבצע מהלך שכזה. האם באמצעות "הצרחה" של זכויות בין המרכז לבין הפריפריה? האם באמצעות קרקע משלימה או הטבות אחרות? זה לא כל כך משנה. מה שמשנה זה שמהלך זה יתבצע. שיהיה בהצלחה!

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי מקרקעין ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

בואו להגיב ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הפורום הישראלי להתחדשות עירונית >>> להצטרפות

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: