"זוגות רבים שלא נערכו בזמן, לא הצליחו לממן את הדירה, ונאלצו לותר על הזכייה" – המדריך להערכות פיננסית מאת מאור אוחנה
משרד הבינוי והשיכון החל השבוע בשליחת הודעות זכייה ל-6,816 הזכאים שזכו בהגרלה השישית של תוכנית דירה בהנחה. סה"כ בוצעו 72 הגרלות לפרויקטים בכ- 16 יישובים ברחבי הארץ. מדובר בבשורה של ממש לזוכים שכן להגרלה נרשמו כ-105 אלף זכאים. אולם לצד הבשורה הטובה הטמונה בזכייה, הזכאים צריכים להיערך נכון מבחינה פיננסית לעסקה העתידית.
למרות שברוב הפרויקטים מדובר בתקופה ארוכה עד לבחירת הדירה והחתימה על ההסכם, הזוכים צריכים להיערך פיננסית כבר היום. ההמלצה שלנו היא לא להמתין לשלב בחירת הדירה, לבחור את הדירה ואחר כך לחפש את מקורות המימון אלא לבדוק כבר היום מה הסכום העומד לרשות הזוכים עוד לפני בחירת הדירות.
אז איך עושים את זה?
הון עצמי – יש לבדוק מה ההון העצמי העומד לרשותכם, המימון במסגרת תוכנית " דירה בהנחה" יכול להגיע עד 90% מעלות הנכס לדירות עד 1.8 מיליון ₪, מעל 1.8 מיליון ₪ אחוז המימון לא יעלה על 75% מערך הנכס. אך העלות של ההלוואה גבוהה מאוד בעיקר בסביבה של עליית ריבית הפריים ועליית מדד המחירים לצרכן. לכן כדאי לנצל את תקופת ההמתנה להגדלת ההון העצמי ובחינת המקורות הכספיים שבעזרתם ניתן להגדילו כמו קרנות השתלמות וכדומה.
השלב השני הוא הוא לבחון מראש מה ההחזר החודשי שבו תוכלו לעמוד במהלך שנות ההחזר. חשוב מאוד לא לנצל את הסכום המקסימלי ולקחת בחשבון את העלויות הנלוות כמו ביטוח המשכנתא, עלות שמאי ,פתיחת תיק ,יועץ משכנתאות חיצוני לא דרך הבנק הצמדה למדד תשומות הבנייה ועוד. לאחר שמקורות ההון העצמי ויכולת ההחזר ידועים ניתן לקבוע מה המחיר הסופי של הדירה שאותה תוכלו לרכוש במסגרת ההגרלה. יש לזכור שהמחיר למ"ר אינו סופי ויש להוסיף לו את עלות המרפסת, המחסן והחניה.
מומלץ גם לעשות בדיקה ראשונית עם יועץ משכנתאות חיצוני לא דרך הבנק, לבחון האם יש מגבלות בקבלת משכנתא, כמו דרוג אשראי נמוך, או סיבות נוספות שיכולות לייקר את המשכנתא או אף לגרום לסירוב. יש לזכור כי לצד הבנקים יש היום גם גופים חוץ בנקאיים רבים מהם ניתן לקבל משכנתאות לצורך הרכישה
להגרלה מומלץ לבוא עם הידע המוקדם לגבי העלות הסופית והמקסימלית שבה תוכלו לעמוד ולבחור את הדירה בהתאם. זה יאפשר לזוכים להתמודד על הדירות שנמצאות בגבול היכולת הכלכלית שלהם ולא לבחור בדירות שאותן לא יוכלו לממן. עדיף לרכוש דירה קטנה מהמתוכנן מאשר לזכות בדירה גדולה שאותה לא ניתן יהיה לממן. בשנים האחרונות ראינו זוגות רבים שזכו בדירות אבל בגלל הערכות לא נכונה הם לא הצליחו לממן את הדירה ונאלצו לותר על הזכייה.
הכותב, מאור אוחנה, הינו מנכ"ל "דרכנו" רשת לייעוץ משכנתאות
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
