יהודה הרציג // יח"צ

"סיפור הפרברים" התל אביבי יהפוך להפתעה הגדולה של שוק הדיור

הפריפריה הפיזית, חברתית ותודעתית בשולי העיר הגדולה: אם יוסרו המוקשים, אזי יוכלו השוליים התל אביבים ליהנות מהמיתוג הגבוה של העיר העברית הראשונה, בדיוק כמו לב העיר והצפון הישן // דעה

מגדילים 06.02.2019

תמונה: יהודה הרציג // יח"צ

במחזמר "סיפור הפרברים" של המלחין היהודי-אמריקאי לאונרד ברנשטיין, שרה המהגרת הפורטוריקנית על חלומה להיות אמריקאית מן השורה, I LIKE TO BE IN AMERICA  בפראפראזה למדינת ישראל דומה שזהו גם חלומם של תושבי השכונות להיות חלק בלתי נפרד מה"סיפור התל אביבי".

ראשית דבר נתחיל מהמושג השחוק "פריפריה". בדרך כלל כשמזכירים אותו, מתכוונים באופן אוטומטי לנגב, לגליל ולכל מה שרחוק מ"מדינת תל אביב". אבל קיימת גם בפריפריה, הן פיזית, הן חברתית והן תודעתית, בשולי העיר הגדולה, מרחק הליכה לא גדול משדרות רוטשילד ונוה צדק.

המוקשים של השוליים התל אביביים
מדובר בדרום העיר, במה שמכונים רובעים 7, 8, ו-9, בהם כלולים יפו, פלורנטין, נוה עופר, שכנות שפירא, קריית שלום, נוה שאנן (התחנה המרכזית), שכונת התקווה, כפר שלם ועוד. נכון. במהלך השנים עברו גם רובעים אלה כברת דרך לא מבוטלת ואף נוצרו בהם "מובלעות" יוקרתיות דוגמת מתחם שוק הפשפשים והמושבה המרוקאית ביפו, החלק הצפוני של פלורנטין, ואפילו שכונת שפירא וכפר שלם המריאו להרבה מעל ל-20 אלף שקלים למ"ר.

גם תחילת העבודות לאחרונה על "הקו הסגול" של הרכבת הקלה, יצרה לאחרונה "באזז" לא מבוטל באזורים אלה, ובמיוחד בציר התקווה-כפר שלם, בו עובר אותו קו מתפתל. עובדה זו באה לידי ביטוי, לדוגמא, ביותר התחדשות עירונית, יותר תמ"א ואף התקדמות של פרוייקטים מורכבים של פינוי בינוי.

אולם, וזה אולם גדול, עדיין הפוטנציאל של שכונות אלה רחוק מאוד ממימוש. קיימים מספר מוקשים שאם יוסרו, אזי יוכלו השוליים התל אביבים ליהנות מהמיתוג הגבוה של העיר העברית הראשונה, בדיוק כמו לב העיר והצפון הישן.

מוקש אחד מרכזי, בנמצא כיום כבר בדיונים מתקדמים בעירייה, הינו נושא הטאבו. רוב רובם של הנכסים בדרום העיר עודם מצויים בסטטוס של "מושע", כלומר אין לבעלי הדירות בעלות על הכנס, אלא אחוז מסוים מהבניין באופן כללי, מה שכמובן מוריד את ערך הכנסים אל מתחת לערכם הריאלי, וגורם הן למשקיעים והן לרוכשי דירות פוטנציאלים להסס האם לרכוש דירה בשכונות דרום העיר.

מוקש שני, שאף הם נמצא על שולחן המתכננים, הינו העובדה ש"נתיבי איילון" יצרו חיץ פיזי בין לב העיר לבין השכונות הדרום-מזרחיות. העובדה שבמקביל לעבודות על הקו הסגול, החלו לתכנן גם את קירוי נתיבי איילון, מה שיצור ממשק ומיידי ורצף אורבאני ישיר בין מרכז העיר לבין מזרחה, תגרום אף היא בשנים הקרובות לשדרוג משמעותי של הביקושים ושל רמות המחירים באזורים אלה.

מוקש שלישי הינו רמת השרותים שמקבלים תושבי שכונות אלה. בתיאוריה כל האזרחים שווים, ובכל זאת קיין עדיין פער משמעותי נראה לעין בין רמת התחזוקה והפיתוח בלב העיר, הכולל שדרות נאות, שבילים מיוחדים להולכי רגל ורוכבי אופניים וניקיון מופתי, לבין מראות הניכרים באזורים אלה ומזכירים במשהו לעיתים ערי עולם שלישי. נכון. יש שיפור. אולם עדיין רחוק מלהספיק.

ויש בהחלט גם אור בצקה המנהרה. הפיכת רחוב לה גווארדיה ביד אליהו ל"אבן גבירול של הדרום", לצד יותר ויותר פרוייקטים חדשים של פינוי בינוי דוגמת כפר שלם ויותר ויותר הן משקיעי נדל"ן והן זוגות צעירים שאינם פוסלים אפשרות מגורים באזורים אלה, מייצרים שינוי הדרגתי בתפיסה של רובעים 7 – 8 ו-9 ומקרבים אותם תודעתית יורת ויותר ל"מדינת תל אביב".

לכן, אני מאמין, ש"סיפור הפרברים" התל אביבי יהפוך בשנים הקרובות להיות ההפתעה הגדולה של שוק הדיור ובאופן פרדוקסאלי אף יתניע מחדש את השוק הרדום ב"מדינת תל אביב" ובכלל.

*היזם יהודה הרציג בעלי קבוצת הרציג נדל"ן ומומחה להתחדשות עירונית, הבונה ברחבי גוש דן ובערי הפריפריה.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות