עו"ד רועי אייז ומאור זילכה // צילום: אופיר אייב
עו"ד רועי אייז ומאור זילכה // צילום: אופיר אייב

תכנית "דיור מופחת" מתעלמת מבעיות היסוד בשוק הנדל"ן

מבט על התכנית החדשה וההבדלים בינה לבין תכנית מחיר למשתכן, אינו מבשר גדולות עבור רוכשי הדירות העתידיים. חלק מההבדלים בין התכניות אף עלולים להביא לעליית מחירים לרוכש // דעה

מגדילים 06.01.2021

תכנית הדיור החדשה של משרד הבינוי והשיכון, "דיור במחיר מופחת", שנחתמה ע"י שר האוצר, מחליפה את תכנית "מחיר למשתכן", ומנסה לפתור את מצוקת הדיור בישראל באמצעות חלוקת המדינה לאזורים.   

בעוד שבמחיר למשתכן הקרקעות מוצעות במחיר מוזל והיזמים מתחרים על מחירי המ"ר הדירתי הזולים ביותר שביכולתם להציע, בדיור במחיר מופחת יתקיימו מספר מסלולים לפי איזורים שונים, המשלבים בין תחרות על מחירי הקרקע, הפיתוח והדירות, והקבלנים יוכלו  להגיש הצעה המשקללת רכיבים אלו ונעה בין הרף העליון והרף התחתון שנקבעו בתכנית.

מבט על התכנית החדשה וההבדלים בין התכניות, אינו מבשר גדולות עבור רוכשי הדירות העתידיים. חלק מההבדלים בין התכניות אף עלולים להביא לעליית מחירים לרוכש, כדוגמת קביעת מחיר המינימום והעובדה כי בניגוד למחירי הקרקעות בדיור למשתכן, אשר הוקפאו לפי הערך בשנת 2015, עתה נעשית שמאות חדשה על ידי שמאי מטעם רמ"י המבוססת על הערך הנוכחי של הקרקעות. בהתאם, נטיית השוק הינה כי אין בתכנית החדשה משום שינוי דרמטי עבור מחוסרי הדיור ואין בתכנית זו כדי להביא לשינוי המיוחל. 

התכנית החדשה, שתחול עד לשנת 2023, יוצרת שלושה מסלולי מכרזים המופנים ליזמים: הראשון, תחרות על המחיר למ"ר דירתי בנוי, כאשר מחיר הקרקע והוצאות הפיתוח ידועים מראש. המסלול השני, תחרות על מחיר הקרקע הגבוה ביותר, כאשר במקרה זה הנעלמים הקבועים הינם מחיר למ"ר דירתי בנוי והוצאות הפיתוח. המסלול השלישי יותיר לתחרות את מחיר הוצאות הפיתוח הגבוה ביותר, כאשר המחיר למ"ר בנוי ומחיר הקרקע קבועים וידועים.

עוד קובעת התכנית, כי כ-50% מהדירות במכרז במתכונת של מחיר מופחת תיועדנה למימוש באמצעות המסלול החדש והיתר מיועדות להימכר במחירי שוק חופש, כאשר השילוב בין המסלולים יבוא לידי ביטוי בתמהיל של כל בניין ובניין – בניין הכולל דירות במחיר מופחת וגם דירות שוק חופשי. 

עד כה פרסמה רמ"י כ-45 מכרזים במסגרת "דיור במחיר מופחת", בין היתר בחיפה, טבריה, רמת גן, לוד, ירושלים, אשקלון, באר שבע ואילת, כאשר רוב המכרזים נועדו במקור למסלול מחיר למשתכן ועברו הסבה לתכנית החדשה.

ניכר כי עיתוי אישור התכנית, פרסומה והוצאתה לפועל, הינם תולדה של חילופי השרים במשרד הבינוי והשיכון והרצון של השר הנכנס לצאת עם "תוכנית משלו". עם זאת, ייתכן כי מדובר בראיה ממשלתית רחבה יותר, שברצונה לעורר את שוק הדיור והיזמים לאחר משבר הקורונה שעל פניו הכה בענף הנדל"ן בכללותו. בין כך ובין כך, נראה כי בשורה גדולה לזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור, לא קמה מהתכנית החדשה.

התכנית לא מתייחסת לבעיות היסוד הקיימות בשוק הנדל"ן וכלל לא מביאה עימה כל בשורה חדשנית או חשיבה מחוץ לקופסה. התכנית אינה מעודדת או שואפת להגדלת היצע הקרקעות ואינה מייעלת את הליכי התכנון. ללא פיתוח תשתיות והקטנת חסמי התנועה בין הפריפריה למרכז, לא נראה גידול בביקוש לדיור בפריפריה, למרות המחיר המופחת, ובהתאם, ימשיכו לגדול הביקושים הגבוהים באיזור המרכז, שחלקם ממילא בגדר "אזורי יוקרה" לפי ההגדרות החדשות, ולכן אינם רלבנטים לתכנית החדשה.

*עו"ד אייז הוא שותף וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות'. עו"ד זילכה הוא עורך דין במחלקה.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות