התמורות בכלכלה המקומית והגלובאלית גורמות לנו להאט, במיוחד כאשר מדובר ברכישת דירה למגורים או להשקעה. האם המסקנה המתבקשת היא שצריך להקפיא את התוכניות לרכישת דירה? // דעה
אינפלציה שמטפסת לממדים היסטוריים, העלאות ריבית חדות, מלחמה באוקראינה ועולם שמנסה לצאת ממגיפה ומתמודד עם חזרתה: גורמים רבים חוברים ליצירת מציאות שונה ומאתגרת. התמורות בכלכלה המקומית והגלובאלית גורמות לנו להאט, לצאת מהאוטומט ולחשוב, במיוחד כאשר מדובר ברכישת דירה למגורים או להשקעה. אך האם המסקנה המתבקשת היא שצריך להקפיא את התוכניות לרכישת דירה?
אף אחד מאיתנו לא יכול לחזות את העתיד. ועדיין, התרחשויות העבר יכולות לצייד אותנו באינדיקציות חשובות בדבר הדינאמיקה בשוק הנדל"ן המקומי. לאורך השנים, רוכשים שישבו על הגדר בנקודת זמן אחת, ראו איך המחירים ממשיכים לטפס עד שבנקודת זמן קצת יותר מאוחרת, אותה דירה ששקלו לקנות התייקרה לעיתים בעשרות אחוזים. כשמסתכלים על התפתחות מחירי הדיור מגלים שהם ממשיכים לעלות לאורך עשרות שנים, למרות משברים כלכליים, ביטחוניים ובריאותיים.
מדוע זה קורה?
די לציין את המחסור הכרוני בהיצע הדירות ואת הגידול באוכלוסייה, שצפויה להכפיל את עצמה תוך מספר עשורים ולהפוך את ישראל למדינה הרביעית הצפופה בעולם. זאת לפני שהזכרנו את אחת המרוויחות הגדולות מהעלייה במחירי הנדל"ן – המדינה, שהכניסה בשנת 2021 לבדה משיווק קרקעות ומיסוי נדל"ן 44 מיליארד ₪ (שהם קרוב ל- 8% מתקציב המדינה).בשורה התחתונה, מי שיושב על הגדר עכשיו, עלול לשלם יותר לאחר מכן, אך במציאות שבה הריבית על המשכנתאות מתייקרת והמדינה מטילה מגבלות על רוכשי הדירות, עולה השאלה לגבי עיתוי רכישת דירה.
השאלה צריכה להיות – איפה נוטלים משכנתא?
לכן, לדעתי, במציאות הכלכלית שנוצרה השאלה היא לא עיתוי רכישת הדירה אלא השאלה איפה נוטלים משכנתא ובאיזה אופן. ההתייחסות לבנק כברירת המחדל לנטילת משכנתא, משתנה במהירות. בארה"ב, הולנד ובשורה של מדינות מבוססות נוספות, נתח השוק של המשכנתאות החוץ בנקאיות הולך וגדל.
גם בישראל שוק המשכנתאות החוץ בנקאי מצוי בצמיחה מתמדת, בשל ההכרה ביתרונותיו הרבים: מצד אחד פיקוח רגולטורי הדוק, מצד שני יכולת להציע תנאים גמישים בהרבה ביחס לבנקים: למשל פריסת המשכנתא לתקופות של עד 40 שנה, ואחוזי מימון גבוהים שיכולים להגיע ל- 80% גם עבור דירה שנייה ומעלה. גמישות זו פותחת עולם חדש של אפשרויות, שנסגרות בזו אחר זו בעולם הבנקאות המסורתי.
גם העובדה שגופי המימון החוץ בנקאיים מעניקים הלוואות משכנתא רק על בסיס הפריים מהווה יתרון, במיוחד בעת הנוכחית, ומדוע? המשכנתא בבנק מבוססת על 3 מסלולים: מסלול צמוד מדד, מסלול ריבית קבועה לא צמודה ומסלול צמוד פריים.
להבדיל ממסלול הפריים, שבו רק הריבית צמודה לריבית בנק ישראל, במסלול צמוד מדד גם הריבית וגם הקרן של המשכנתא צמודים למדד: ברגע שהאינפלציה מזנקת, כפי שקורה בימים אלה, גם הריבית וגם הקרן מתייקרים, ועשויים להוביל לכך שגם אחרי שנים, קרן המשכנתא לא תקטן כאילו לא שילמתם אלפי שקלים בחודש.
וזה לא הכל…
אחרי שתראו את החזרי המשכנתא מאמירים ותרצו לפרוע את ההלוואה שלקחתם במסלול צמוד מדד, תיאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם. במסלול הפריים, לעומת זאת, רק הריבית צמודה ובנוסף – אין עמלת פירעון מוקדם. אפשר לפרוע את כספי ההלוואה במסלול בכל רגע נתון. במציאות שנוצרה, ועל מנת שלא לפספס הזדמנויות, נראה שהאופן הנכון הוא ליטול משכנתא בריבית פריים, לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה ולשפר את התזרים, ובכך להימנע מכאבי הלב והכיס.
*כותב המאמר, אליעד צפניה, הינו מנהל אשראי לנדל"ן בחברת טריא, המציעה שירותים פיננסים
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
