מתי פרויקט לא ייצא לפועל? נבחרת נשות הנדל"ן של עולם המימון עונה על שאלת המיליון

בעולם של חוסר ודאות, היכן עובר הגבול בין פרויקט התחדשות שהוא כלכלי לבין כזה שלא יכול לצאת לפועל? זאת השאלה שעליה התבקשו לענות בכירות בעולם המימון, במסגרת כנס שולחן עגול שערך אתר "מגדילים" לרגל יום האישה עם נבחרת נשות הנדל"ן לשנת 2026, בהנחיית העורכת הראשית, כרמלה קופר. 

בפאנל "המנוע" – כסף, יזמות וסיכון", שעסק בעולמות המימון, אמרה שירלי מישאל, מנהלת אגף נדל"ן בבנק דיסקונט, המתמחה במתן פתרונות מימון מקיפים לפרויקטים בסדרי גודל שונים, כי: "בדיסקונט אנחנו בגישה של 'איך כן'. אנחנו נדרשים לגמישות ויצירתיות על מנת  לאפשר יציאה של פרויקטים  לפועל, גם בשל מורכבותם וגם  כחלק מהתחרות בענף. תהליכי החיתום  עמוקים יותר, יזמים צריכים להציג  תוכניות עסקיות תואמות לתנאי השוק בצד ההכנסות וההוצאות וכמובן חוסן פיננסי וניסיון". מישאל מסבירה עוד כי "היזמים לא עובדים פרו בונו. אם בפרויקט התחדשות, דוח אפס לא כלכלי, הפרויקט לא יצא לפועל. יש הבחנה ברורה בין פרויטים לפני תקן 21 ואחרי תקן 21 בהקשר של ריווחיות".

דנה סנדר, מנכ"לית ובעלים של חברת המימון החוץ בנקי ארנו קפיטל: "אנחנו לא לוקחים כל פרויקט. רווחיות ניתן לשפר, אם יש ליזם ניסיון בביצוע. אבל אנחנו לא מנסים לסובב. לא נסכים להפחית עלויות. אני בעיקר אלרגית ליזמים שאין להם מושג מייצור. אם יש יזם שלא בנה מעולם, זה לא מסתדר. היום הקבלנים זה הכוח. אני מעדיפה יזם שמגיע מתחום הביצוע, מאשר לקחת מישהו שחושב שהוא יזם נדל"ן. אנחנו מחפשים יזם שיש לו הבנה, רצון וחוט שדרה. כל השאר יגיע מעצמו".

חני הורוביץ – מנכ"לית חברת הנדלן קבוצת הורוביץ: "כיזמית שעובדת עם טובי האדריכלים ועורכי הדין, אנחנו כל הזמן בוחנים עסקאות, וב-90 אחוז את יודעת שזה לא עונה לבחינה מעמיקה ולא רלוונטית. אבל יש הזדמנויות, ואנחנו רוצים ללכת לפריפריה. אנחנו חיים בתקופת מלחמה ובשגרת מלחמה, אבל מי שיזם בנשמה לא מופתע משינויים".

הורביץ, אם ל-10 ילדים, מוסיפה כי קיים קשר בין מספר ילדים לבין נכונות לקחת סיכון: "מי שלוקח פחות סיכון, זה מי שיש לו פחות ילדים. אני באופן אישי יורדת לפרטים, זה עניין של חשיבה". 

עדי רגב, סמנכ"ל נדל"ן בחברת המימון אמפא קפיטל: "בשנה האחרונה אנחנו מרגישים עלייה בבקשות להלוואת מסוג מימון טרום היתר, פונים אלינו יזמים שמקדמים מספר פרויקטים במקביל ונדרשים להכניס את היד לכיס כבר משלב מאוד מקדמי כאשר קיים הרבה חוסר ודאות, לגבי כדאיות הפרויקט, זהו מימון לתקופה מתמשכת כאשר ההליך הממוצע בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית נע בין 4 ל 6 שנים. בתקופה זו דו"ח האפס עובר שינויים, והתמורות משתנות, הבירוקרטיה משתנה ודורשת הרבה יותר משנה לשנה, וכל זה לפעמים מבטל את הכדאיות הכלכלית בהיבט המימוני של הפרויקט, דבר שיכול להוביל גם לפתיחת ההסכמים מול הדיירים מחדש ולהשקעה שבסוף לא תהיה לה תכלית."

מירי שפיץ, שמאית מקרקעין ויועצת כלכלית, מסבירה כי נוכחות של שמאי מתחילת הדרך, מסייעת להצלחת פרויקטים של התחדשות. "ככל שיזמים יביאו שמאי בתחילת הדרך, ככה יהיה קל יותר לכולם – יזמים ודיירים. תקן 21 זה סוג של מסמך במשחק, שבו הכל חשוף. כולם יודעים את הכללים, איך בודקים את הרווח. וכשהדברים חשופים, יש מערכת אמון, וזה עוזר למערכת להתקדם. ובמשק הזה, חשוב לקחת שמאי שיודע להרים דברים, שיהיה אפילו קצת פסיכולוג לדיירים".

עו"ד צביה גוטמן, שמאית ועורכת דין, מוסיפה: "רוב התביעות שמגיעות מדיירים הן על עניינים של חוזים. כיום יזמים מעדכנים תמורות לדיירים בגלל הקיפאון בשוק הנדל"ן ועלייה בריבית ועלויות. אני ממליצה ליזמים לפני שהם מעדכנים את התמורות, לבצע בדיקה משפטית ושמאית, מה הם יכולים לתת. אני ממליצה לשתף את הדיירים, להסביר את הסיבות לשינוי התמורות, ולהסביר מה יקרה אם יעברו ליזמים. העיקר לא להגיע לבית המשפט".

עו"ד דינה יהב, מייסדת משרד יהב ושות', המייצג בעלי דירות, טענה בדיון כי פעמים רבות היזמים מתעלמים מבעלי הדירות. "אני פונה לכל הגורמים בתהליך, אל תשכחו את בעלי הדירות. בין התכנון עד ליישום התכנית, הרבה  פרמטרים משתנים, והיזמים לא נותנים לעדכן את ההסכם. מדובר באנשים ולכן צריך לשים את הדברים כשותפים לדרך. אני אומרת את זה גם לאדריכלים. אני אומרת שהלוואי והם ייקחו את בעלי הדירות בחשבון".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן