חולון: יוספטל נגד ג'סי כהן

שתי המלחמות האחרונות מול איראן, הן עם כלביא והן שאגת הארי, הוכיחו יותר מתמיד עד כמה ההתחדשות העירונית הינה קריטית בחשיבותה על מנת להגדיל באופן משמעותי את אחוז הממ"דים ואת ביטחונם של יותר מ-10 מיליון תושבי מדינת ישראל. 

אחת הטרגדיות הגדולות של נושא ההתחדשות העירונית, הינה התנגשות אינטרסים בין שתי שכונות שיקום הסמוכות זו לזו.

באופן פרדוקסלי, כפי שיתואר בהמשך, דווקא תכנית המטרו העתידית, מביאה להתנגשויות הולכות ומתגברות בין תכניות התחדשות עירונית מקבילות, זאת בשל הקושי הרב להעריך מה תהיה השפעת המטרו על רמת הביקושים באזור כזה או אחר ובכלל, מה יקרה עד שהמטרו תקום בעוד 20 ששנה לפחות.

כך קרה לאחרונה כשתכנון אזור תעסוקה מטרופוליני, משותף לערים בת ים וחולון, שתוכנן לצידי ציר "נתיבי איילון" החוצץ בין שתי הערים, הפך שלא בטובתו לעימות חסר פשרות בין שתי תוכניות התחדשות עירונית משני צידי  איילון, האחת בשכנות ג'סי כהן שממזרח לו בעיר חולון והשני במתחם יוספטל שבבת  ים ממערבה לו.

הן ג'סי כהן והן יוספטל הינם שיכונים מהדור הישן שדינם לעבור התחדשות עירונית. ג'סי כהן הוקמה במחצית שנות ה-50 של המאה הקודמת על מנת לשמש פתרון דיור למפוני מעברת חולון, עולי צפון אפריקה, מצרים, פולין ורומניה. יוספטל הוקמה הראשית שנות ה-70 על מנת לשכן עולים מברית המועצות לשעבר.

בג'סי כהן תוכננה זה מכבר תכנית התחדשות עירונית רבת היקף, כולל כ-1600 יחידות דיור וכ-160 אלף מ"ר משרדים ומסחר, וכלל מגדלים בגובה של 30 עד 65 קומות.

עד כאן הכול טוב ויפה, אלא שלאחרונה קידמה הרשות להתחדשות עירונית תכנית מקבילה להתחדשות עירונית בשכונת יוספטל, אף היא בהיקף של כ-160 אלף מ"ר נדל"ן לתעסוקה. החברה היזמית שמתכננת את מתחם ג'סי כהן, הגישה מייד ערר לוועדה המחוזית ובקשה מהמועצה הארצית לתכנון ובנייה לבטל את תכנית יוספטל, בטענה שהתוכנית תביא לעודף עצום של שטחי תעסוקה ותהפוך ללא כלכלית. צריך להבין, בעסקאות נדל"ן בכלל והתחדשות עירונית בפרט לזמן יש משמעות כי זמן זה כסף וכל ממ"ד ומבנה שמחודש הוא יתרון ועל כן חשוב לקדם עסקאות אלה כמה שיותר מהר. 

וכאן נכנסה המטרו העתידית לתמונת המאבק בין ג'סי כהן לבין יוספטל:

הטענה המרכזית של קרסו נדל"ן הינה שתוכנית יוספטל המתחרה, אושרה על בסיס הביקושים שיהיו באזור עם חנוכת שני קווי מטרו M1  ו-M3  ששניהם יצטלבו בתחנה מרכזית גדולה בדיוק שהיכן שממוקם כיום מחלף יוספטל וסמוך לו תחנת רכבת קיימת.

העותרים טוענים שההתבססות על הערך העתידי של פוטנציאל התעסוקה של האזור אינו רלוונטי כלל לעומת רמת הביקושים לתעסוקה בו כיום ואיש אינו יודע מה יקרה בעוד 20 שנה ויותר כאשר יחנכו שני הקווים המתוכננים.

אכן קיים כאן פלונטר לא פשוט שעשוי מאוד לעכב, אם לא לטרפד חלילה, תכנית התחדשות עירונית חשובה ומקיפה. ההצעה שלי לפתרון הינה כדלקמן:

ראשית, ברמה העקרונית מומלץ תמיד להעניק עדיפות לתוכנית התחדשות עירונית קיימת, שכבר זכתה לאישור של כל הדיירים הוותיקים בשכונת ג'סי כהן.

שנית, במקרה ספציפי זה דומה שלא היה כלל תיאום בין שתי התוכניות, זאת במקרה הטוב, ובמקרה הפחות טוב, לא הייתה כלל תובנה שתהיה כאן התנגשות אינטרסים מובהקת.

שלישית, הגיוני היה לשלב מראש(!) את שתי התוכניות ולא ליצור כאן מצב שמחד גיסא יש תכנית התחדשות עירונית קיימת לשכונת ג'סי כהן ומאידך גיסא תכנית תעסוקה מטרופולינית נפרדת.

רביעית, וכאן הנקודה המרכזית: אכן נכונה טענת העותרים מטעם גסי כהן שכל תכנית שמופקדת, לוקחת בחשבון את פוטנציאל הביקושים נכון לזמן ההפקדה ! )) וזו תהיה טעות לצפות מראש ביקושים עתידיים, קל וחומר לעוד 20 שנה ויותר.

חמישית, ועוד תובנה קטנה: ייתכן מאוד שהבלבול שקרה כאן הינו תוצאה ישירה מכך  ששני המתחמים, הסמוכים זה לזה, ממוקמים בשתי עיריות נפרדות שגם מתחרות זו עם זו על הרבה יותר תעסוקה והרבה יותר ארנונה.

חומר למחשבה למקבלי ההחלטות בהתחדשות עירונית וכלל!

*כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן