banner
עו"ד צבי שוב // רז רוגובסקי | Depositphotos
עו"ד צבי שוב // רז רוגובסקי | Depositphotos

כך מקדמות הרשויות המקומיות תוכניות לשטחי ציבור – בלי ידיעת הציבור

תופעת התכנון מחדש של השטחים הציבוריים בערים תוספת תאוצה אלא שעל התוכניות לא חלה חובת פרסום וכך, ממש מתחת לאף של התושבים העלולים להיות הנפגעים העיקרים, נרקמות תוכניות שישנו את חייהם // פרשנות משפטית

עוה"ד צבי שוב וישראל אלתר 04.12.2022

בשנים האחרונות פועלות רשויות מקומיות רבות בהכנת וקידום תכניות מתאר המסדירות את הוראות הבינוי וזכויות הבניה בשטחים בייעוד ציבורי (שטחים חומים), בכל מרחב התכנון של העיר. הגם שמדובר בתוכניות חשובות אשר נדרשות לטובת תכנון המרחבים הציבוריים, עיבויים ומענה על הצרכים שהולכים וגדלים, תוכניות אלה עלולות ליצור פגיעה משמעותית בחיי התושבים שמתגוררים בסמוך לאותם שטחים חומים, כאשר התושבים לעתים רבות כלל אינם מודעים לפגיעה הצפויה ומגלים עליה בשלב שאינם יכולים להתנגד לשינוי, ופעמים רבות לאחר שחלף המועד להגשת תביעת פיצויים בגין ירידת הערך שהסבה התכנית. 

דוגמא לתכנית כזו היא תכנית צ', החלה על כל שטחי הציבור בתל אביב, ומסדירה את היקפי הבינוי וזכויות הבניה בהם.- תכנית זו הגדילה את זכויות הבניה בשטחי הציבור בעיר בהיקף עצום של כ-3,000,000 מ"ר, והתוכנית המקבילה שאושרה לאחרונה לעיר רמת גן, רג/340/ג/52/א, כשגם תכנית זו כוללת תוספת זכויות בניה משמעותית בכל שטחי הציבור של העיר.

תכניות אלו, אשר קובעות ומגדילות את היקף זכויות הבניה בכל שטחי הציבור בעיר, מעוררות קשיים רבים, אשר נובעים בראש ובראשונה מחוסר הקונקרטיות והמסוימות של תכניות אלו שאינן מפרטות את תחולתן על מקרקעין מסוימים שניתן לזהות על פי מספר גוש וחלקה כתכנית סטנדרטית, גורם לחיסרון מובנה בהליך החשוב של שיתוף, יידוע ומעורבות הציבור בהליכי התכנון, בהגשת התנגדויות ועמדות הציבור, שכן לציבור כלל אין כלל מושג על תחולתן והשפעתן של התכניות עליו.

יתרה וחמור מכך, המטרה העיקרית של אותן תכניות הינה על פי רוב תוספת זכויות בניה רחבת היקף בשטחי הציבור, דבר מבורך לרוב, אולם לעיתים יש בתוספת הבינוי פגיעה באיכות חייהם של התושבים הגרים בסמוך, וכן להורדת ערך המקרקעין, וכך פעמים רבות התושבים המתגוררים בסמוך לשטחי הציבור ונהנים מהם כלל אינם מודעים לקיומה של תכנית תקפה אשר מאפשרת תוספת בינוי שייתכן ותשפיע על איכות חייהם וקניינם, זאת פועל יוצא של היעדר הפירוט והקונקרטיות של התכנית אשר חלה על כל העיר.

ישראל אלתר // צילום: ליאת מנדל
ישראל אלתר // צילום: ליאת מנדל

פעמים רבות התושבים נחשפים ו/או מבינים את משמעותה של התכנית שהוסיפה זכויות בניה במקרקעין הסמוכים אליהם רק בשלב הרישוי בו מתבקש ניצול זכויות הבנייה בפועל, שלב שמתרחש שנים ארוכות לאחר תום הליכי התכנון ולאחר שחלף הזמן להתנגד לתוכנית ולקבל פיצוי בגין הפגיעה.

חובת פרסום על הפקדת תכנית (סעיף 89 לחוק התכנון והבנייה) קובעת כי יש לפרסם הפקדתה של תכנית ברשומות ובעיתון, וכן במשרדי הרשויות המקומיות הכלולות בתכנית, ובלוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר.

בנוסף, נקבע כי הודעה תפורסם גם על גבי שלט במקום בולט בתחום התכנית למשך התקופה שנקבעה להגשת התנגדויות (60 יום), וכן חובת פרסום ויידוע אישית לבעלים סמוכים במקרה בו התכנית חלה על שטח קטן מ-3,000 מ"ר, וכן הוראות לגבי פרסום בשפה הערבית ככל ונדרש.

במרבית המקרים הפרסום הפורמלי אינו משיג את מטרתו – יידוע הציבור, שכן מרבית האנשים מדלגים על הפרסומים הצפופים המופיעים בעמודים הנידחים בעיתון, ואינם חשופים כלל לפרסום ברשומות, או לפרסומי הרשות המקומית. כך גם באשר לפרסום על גבי שלטים, אשר אינו נגיש ואינו ידידותי לציבור.

באופן תמוה, דווקא תכניות הכוללות את כל שטחי הציבור בתחום הרשות מקבלות פטור מחובת פרסום באמצעות שלט במקרקעין, וכך דווקא תכנית אלו שהשפעתן על הציבור עצומה, בפועל נסתרות מעיני הציבור עד שכבר מאוחר מידי.

אמנם ישנן רשויות מקומיות שעורכות הליכי שיתוף ציבור קודם הפקדת התכנית, אולם הליך זה הינו וולונטרי שאינו מוסדר בחקיקה, כשהחוק התקף מחייב פרסום להתנגדויות רק לאחר קבלת אישור על הפקדה, באופן שמחמיץ את מטרת הפרסום דווקא בתכניות רחבות היקף ובעלות השפעה רחבה על ציבור גדול.

פסק דין שניתן לפני מספר חודשים מדגים את הקושי ואת העמימות השורה על הציבור בהקשר זה. בית המשפט המחוזי בתל אביב (עת"מ 27564-06-21 חיים ארד), דן בעתירה אותה הגישו תושבים נגד עיריית תל אביב, אשר חפצה מכוחה של תכנית צ' להקים מבנה ציבורי רב ממדים, במקום מבנה חד קומתי צנוע וגינה ציבורית ששירתה את תושבי השכונה, כשהתושבים הגרים בסמוך טענו בין היתר כי היה על העיריה להיוועץ עמם ולערוך שימוע קודם אישור תכנית עיצוב ומתן היתר בניה.

בית המשפט דחה את עתירת התושבים, בקבעו שלא קיימת להם זכות שימוע כלל, כשבנוסף הבהיר כי "נוהל שיתוף ציבור" שהעירייה לעתים מיישמת בתוכניות שונות אינו מחויב על פי דין, ויש שיקול דעת נרחב לעירייה אם כלל לבצעו ובאיזה אופן, כשבכל מקרה הליך זה רלוונטי רק קודם הפקדת תכנית. בהחלטתו התיר בית המשפט את הבינוי המבוקש.

למסקנה דומה הגיעה גם ועדת ערר תל אביב מוקדם יותר השנה (ערר 1181-12-20 יעקב אופיר) אשר דחתה ערר שהגישו תושבים שגרים בסמיכות לבית ספר, כנגד הקמת קריה לימודית ותוספת מבנים, כשנטען כי היקף הבינוי המבוקש הינו בעל השפעות סביבתיות חמורות, ואף פוגע בערך המקרקעין. ועדת הערר קבעה כי בקשת ההיתר תואמת להוראות תכנית צ' אשר ניתן להוציא מכוחה היתרים ודחתה את הערר.

כך עולה, כי בית המשפט וכן ועדות ערר, קבעו כי בקשות להיתר בניה הכוללות היקף בניה משמעותי בשטחי ציבור, המבוקשות מכח תכנית החלה על כל שטחי הציבור בעיר (כדוגמת תכנית צ' בתל אביב), אינן נדרשות להליך תכנוני נוסף, ובמרבית המקרים אף לא ניתן להתנגד להן ו/או לשנותן.

לעמדתנו, החשיבות והמהות של אותן תכניות, אשר יש בהן כדי לשנות באופן דרמטי את המציאות התכנונית בעיר, מחייבות חשיבה מעמיקה להסדרה בחקיקה של מנגנון אשר יבטיח את מעורבות הציבור בהליך התכנוני, ולהטיל חובת פרסום מוגברת על מוסד התכנון והעיריה בכדי ששיתוף הציבור יתבצע באופן הראוי ביותר, ויאפשר לציבור לכלכל את צעדיו, כשבהתאם אף נדרש להאריך ולהרחיב לתכניות מסוג זה את המועדים להגשת התנגדויות בכדי להבטיח לציבור את מתן יומו.

בנוסף, ועקב הפגיעה הרבה הטמונה בתכניות לשטחי ציבור החלות על כל העיר, ונוכח חוסר הידיעה של הציבור באשר לתוכניות אלה, מתבקש אף כי המועד להגשת תביעת פיצויים מכוחן של אותן תכניות, יחל להימנות החל ממועד הגשת הבקשה להיתר אשר הופכת את הפגיעה לקונקרטית ומסוימת, זאת בדומה לפגיעה הנגרמת מאישור בקשת היתר לפי תמ"א 38, או הקמת אנטנה סלולרית לפי תמ"א 36, כשבמקרים אלו נפסק כי מועד הפגיעה חל ממועד אישור הבקשה להיתר (ראה בבר"מ 1560-13 עניין מגן אינטרנשיונל), ולא ממועד אישור התכנית. כשלחילופין להאריך את המועד הקבוע בסעיף 197 לחוק, העומד על 3 שנים בלבד, מועד קצר ביותר שאין בו די, זאת בעוד הפגיעה הכלכלית פעמים רבות נודעת שנים רבות לאחר חלוף המועד הקבוע בדין.

ברור כי מדובר בתוכניות חשובות ונחוצות שאין להתנגד אליהן באופן גורף, ואולם לעמדתנו נדרש מהמחוקק ומגופי התכנון לערוך חשיבה מעמיקה בדבר הכלים והמנגנונים שיש לקבוע בחוק ביחס לאותן תכניות, וזאת כדי למנוע פגיעה בציבור.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות