banner
השופט אבי גורמן // צילום: דוברות הרשות השופטת | Depositphotos
השופט אבי גורמן // צילום: דוברות הרשות השופטת | Depositphotos

בעלת דירה ניסתה לקבל פטור כפול על מכירת הנכס ונתקלה בחומה בוועדת ערר: "אבסורד"

תושבת סביון קיבלה מחצית מזכויות בדירה בירושה ומחצית מרכישה, וביקשה לקבל פטור מלא ממס רכישה עבור כל מחצית של הנכס

זיו גולדפישר 04.10.2023

מה קורה כאשר בבעלותו של אדם דירה, שאת מחציתה רכש, ואת מחציתה השנייה קיבל בירושה? השאלה הזאת נשמעת אולי מוזרה, אך מתברר שיש לה משמעות כאשר מבקשים למכור את הנכס. פסק דין של בית המשפט המחוזי בלוד, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, עסק בשאלת הפטור ממס שבח בגין מכירת דירה שכזו. בית המשפט דחה ערר של בעלת נכס, שביקשה לקבל פטור מלא ממס על שני חלקי הבית: "קבלת עמדת העוררת, תוביל לתוצאה בלתי סבירה".

פיצלה את הבקשה לפטור
לפני תחילת הסיפור, קצת סדר: פטור מתשלום מס השבחה על מכירת דירת מגורים נקבע הן על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) והן על פי הוראת שעה בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה). בכל חוק יש תנאים שונים למתן הפטור, וכן גובה הפטור שונה. העוררת בתיק היא בעלת בית בסביון. את מחצית מהזכויות בדירה היא קיבלה בירושה מבעלה שהלך לעולמו, ואת המחצית השנייה של הזכויות היא קיבלה בדרך של רכישה מהוריה – חלק בהעברה ללא תמורה מאמה, וחלק כתוצאה מקנייה.

בעלת הבית מכרה את הנכס, והחליטה לפצל את הבקשה לפטור לשניים: בקשה אחת על החלק שאותו ירשה, ובקשה אחרת על החלק שאותו רכשה. לאחר שמכרה את הדירה, מנהל מיסוי מקרקעין מרכז קבע כי על מחצית הבית שירשה, היא תקבל פטור מלא לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). התקרה שעליה ניתנה הפטור היא 4.5 מיליון שקל.  על המחצית השנייה, החלק שאותו רכשה, היא קיבלה פטור בגובה מחצית התקרה הקבועה בהוראת השעה של לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע של דירות מגורים). התקרה עמדה על 2.2 מיליון שקל, כך שהפטור עמד על 1.1 מיליון שקל. בעלת הבית הגישה ערר על ההחלטה בנושא הפטור על החלק שאותו רכשה, ודרשה לקבל פטור מלא ממס לפי הוראת השעה. הסכום השנוי במחלוקת עמד על כ-260 אלף שקל.

לדברי העוררת, מנהל מיסוי מקרקעין היה צריך להעניק לה את מלוא תקרת הפטור שבהוראת השעה. לדבריה, על פי החוק, פטור חלקי יינתן רק כאשר נמכרות חלק מהזכויות בנכס. במקרה בו נמכרות מלוא הזכויות, אין בסיס להענקת חלק מהפטור בלבד. במקרה הזה, טענה, היא מכרה את מלוא זכויותיה בנכס, ולכן יש להעניק לה את מלוא תקרת הפטור.

מנהל מיסוי מקרקעין, מנגד, השיב כי החוק מחייב מתן מחצית מתקרת הפטור בלבד. לדבריו, האופן בו ביקשה העוררת למקסם את הוראות הפטור השונות, הביא אותה להציג את מכירת הנכס ככזו המורכבת לצורך מס שבח משני רכיבים: מחצית כדירת ירושה ומחצית כדירה עליה חלה הוראת השעה. "לאור פיצול זה, יש לראות את העוררת לצורך הוראת השעה כמי שמכרה מחצית מהנכס – ולפיכך להחיל עליה מחצית מתקרת הפטור", נטען.

הוועדה: "טענות סותרות"
הוועדה, בראשות השופט אבי גורמן, דחתה את הערר. "העוררת בחרה לצורך חישוב מס השבח ועל מנת למקסם את ניצול הפטורים להם היא זכאית, להציג את המכירה ככזו המפוצלת לשני חלקים: חלק דירת הירושה – לגביו ניצלה העוררת את הפטור הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין – ביחס למחצית מהנכס, והחלק שרכשה שלא בדרך ירושה, לגביו ניצלה העוררת את הפטור הקבוע בהוראת השעה.  – ביחס למחצית השנייה של הנכס", נכתב בפסק דינו של השופט גורמן. 

השופט הוסיף כי לאחר שבעלת הבית בחרה בדרך הזו, "שוב היא אינה יכולה לבקש כי לצורך חישוב מס השבח החל ביחס למחצית הנכס הזוכה לפטור מכוח הוראת השעה, יילקח בחשבון לצורך אותו חישוב כאילו מדובר במכירת הדירה כולה. בקשת העוררת מנסה לשלב שתי טענות סותרות ביחס לאותו חישוב: אם הייתה רוצה כי כל מכירת הנכס תמוסה מכוח הוראת השעה בלבד – הייתה מקבלת את מלוא תקרת הפטור שבהוראת השעה, והעוררת היא שלא חפצה בדרך זו, שתוצאת המס הכרוכה בה הייתה גבוהה יותר. אולם משבחרה העוררת כי רק מחצית מהדירה תמוסה מכוח הוראת השעה – הרי שלשון החוק, תכליתו ומבחן השכל הישר – מחייבים כי תקרת הפטור תינתן לה רק ביחס לחלק עליו לבקשתה יש להחיל הפטור המדובר – מחצית הדירה בלבד. לאור זאת, צודק לדעתי המשיב (מנהל המיסוי) בקביעתו כי העוררת זכאית למחצית מתקרת הפטור בלבד".

השופט אף מתח ביקורת מרומזת על בעלת הדירה: "המחוקק קבע באופן ברור ושאינו משתמע לשתי פנים כי כאשר נמכרות חלק מהזכויות, יינתן פטור בגובה תקרת פטור יחסית בלבד. העוררת בחרה לערוך את חישוב המס שלה, באופן כזה שהחלק לגביו תחול הוראת השעה הוא מחצית הדירה בלבד. העוררת בחרה בכך, כדי ליהנות ביחס למחצית האחרת של הנכס – החלק שהתקבל בירושה, ואשר לגביו קבועה תקרת פטור בסכום גבוה יותר". הוא אף הוסיף תהייה באשר לשאלה אם היה מקום לתת לה פטור על החלק שאותו רכשה: "ייתכן שהיה מקום להרהר בשאלה האם במקרה כזה ראוי להחיל על המחצית האחרת של הנכס את הוראת השעה".

בסיום דבריו כתב השופט: "קבלת עמדת העוררת, תוביל לתוצאה בלתי סבירה. האבסורד שייווצר אם נקבל את עמדת העוררת, נעוץ בכך שמחצית דירה תקבל למעשה תקרת פטור כפולה אותה ייעד המחוקק לדירה שלמה". השופט אף הטיל על העוררת הוצאות בסך 20,000 שקל.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות