תכנית מתחם ירושלים הבירה מגיעה לוועדה המחוזית, עם ערכי קרקע נמוכים המהווים אתגר להתחדשות עירונית
מתחם ראשון של התחדשות עירונית בבית שאן מגיע לדיון הפקדה: הוועדה המחוזית צפון תדון בשבוע הבא בהפקדת תכנית התחדשות מתחם ירושלים הבירה בבית שאן, המציעה 210 יח"ד. דוח שמאי לפי תקן 21 מעריך כי יש צורך בהשלמה בגובה של כ-41.5 מיליון שקל, כדי שהתכנית תהיה רווחית.
מתחם ירושלים הבירה, ששטחו כ-18 דונמים, נחשף לראשונה ב"מגדילים" והינו המתחם הראשון להתחדשות עירונית בעיר בית שאן. בעקבות ערכי הקרקע הנמוכים, המהווים אתגר לתהליכי התחדשות עירונית, המתחם מקודם במסלול רשויות מקומיות. למרות שבית שאן נמצאת על קו השבר הסורי אפריקאי, שהוא אחד מהאזורים הרגישים ביותר מבחינה סיסמית בישראל, וחשוף לסכנת רעידות אדמה, מדובר במתחם ההתחדשות הראשון, והיחיד עד כה, שמקודם בעיר.
התכנית מציעה שיפור ושידרוג של המרחב העירוני תוך החלפת כ-40 יחידות דיור קיימות בכ-210 יחידות דיור חדשות באמצעות תהליכים של פינוי בינוי, תוך חלוקה למתחמים. בתחום התכנית תוקם כיכר עירונית המשלבת מסחר, לצד בית מלון, היחליף את מבנה דירות האירוח הקיים. סביב רח' התומר, המהווה קישור בין מזרח למערב התכנית, יוקם שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) מרכזי אפקטיבי שלצידו חניות עיליות.
התכנית מחולקת לשני מתחמים, האחד כולל 24 יח"ד במצב הנכנס ו-120 יח"ד במצב היוצא (מכפיל 5). במתחם השני יש 16 יח"ד במצב הנכנס ו-90 יח"ד במצב היוצא (מכפיל 5.63). מדוח שמאי לפי תקן 21 שנערך לתכנית עולה כי הפדיון במתחם הראשון מוערך ב-137.5 מיליון שקל, וההוצאות מוערכות ב-133.6 מיליון שקל. ההפרש, 3.96 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 3 אחוזים. הדוח קובע כי יש צורך בתוספת של 22,752,476 שקל כדי להביא את המתחם לרווחיות נדרשת של 20 אחוז.
במתחם השני הפדיון מוערך ב-97.38 מיליון שקל, וההוצאות מוערכות ב-96.8 מיליון שקל. ההפרש, 565,585 שקל (קצת יותר מחצי מיליון שקל), מבטא שיעור רווח אפסי של 0.6 אחוזים. מהדוח עולה כי יש צורך בתוספת של 18,798,561 שקל כדי להביא את המתחם לרווחיות נדרשת של 20 אחוז. בסך הכל, יש צורך להוסיף 41,551,037 שקל לשני המתחמים כדי שיעמדו בסך רווחיות נדרשת של 20 אחוז לפי תקן 21.
עורך התכנית הינו אדריכל אברהם אליהו דרמן, דרמן ורבקל אדריכלות.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
