banner
עו"ד שרית אריאלי בן שמחון // צילום: דרור סיתהכל
עו"ד שרית אריאלי בן שמחון // צילום: דרור סיתהכל

תקדים: בוטל קיזוז הוצאות פיתוח מהיטלי השבחה על קרקע של רמ"י

החלטה תקדימית של ועדת הערר ירושלים: במקרה שבו לא יידרשו הוצאות נוספות מהיזם, אין צורך לקזז את העלויות מההשבחה

זיו גולדפישר 04.06.2024

החלטה תקדימית של ועדת הערר במחוז ירושלים מנסה לעשות סדר בסוגיית תשלומי עלויות פיתוח בקרקעות של רמ"י. בהחלטה בערר שהגישה הוועדה המקומית בית שמש נגד החלטת שמאים מכריעים, נקבע כי לא ניתן לקזז באופן אוטומטי הוצאות פיתוח על הקרקע מהיטלי השבחה. ועדת הערר ביטלה שמאות מכריעה, שקיזזה את עלויות הפיתוח מהיטלי ההשבחה, וקבעה כי יש לבחון כל מקרה לגופו של עניין, לפני שמחליטים על קיזוז עלויות הפיתוח מההשבחה. וכך, במקרה שבו לא יידרשו הוצאות נוספות מהיזם, אין צורך לקזז את העלויות מההשבחה.

ההחלטה ניתנה בערר שהגישה הוועדה המקומית בית שמש נגד חברת מגן עבודות הנדסה, שזכתה במכרז רמ"י בשני מגרשים על שטח תכנית בית שמש ד-4, המציעה הקמת שכונת מגורים בהיקף של  1,639 יחידות דיור. מכיוון שבקרקע שבה זכה היזם, קרקע של רמ"י, אין פיתוח סביבתי, היזם השקיע בפיתוח הקרקע (עלויות המכונות "עלויות פיתוח נורמטיביות"). היזם אף קיבל תוספת יח"ד בהקלות שונות (הקלות שבס, הקלת כחלון). תוספת הדירות שהתאפשרה במסגרת ההקלות יועדה למכירה בשוק החופשי כאשר מרבית הדירות בפרויקט שווקו במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. בגין ההקלות הללו, הוצאו שומות השבחה שנערכו ע"י שמאי הוועדה המקומית. החברה היזמית הגישה שומות נגדיות מטעמה, ולבקשתה מונו שמאים מכריעים.

השמאים החליטו בשמאות המכריע לקזז את הוצאות הפיתוח של החברה מהיטלי ההשבחה שנדרשה לשלם. על כך הגישה הוועדה המקומית ערר. הוועדה המקומית טענה, בין השאר, כי שגו השמאים המכריעים בקביעתם כי יש להפחית את עלויות הפיתוח, למרות שהחברה היזמית לא נדרשת לשלם הוצאות פיתוח נוספות כלשהן בגין ההקלות. הוועדה המקומית ביקשה להורות על תיקון ההכרעות, באופן שיתוקן השווי למ"ר מבונה תוך ביטול ההפחה של הוצאות הפיתוח מהשומות המכריעות. החברה היזמית השיבה כי מדובר בהכרעות שמאיות מקצועיות, ואין מקום להתערב בהן.

ועדת הערר בראשותה של עו״ד שרית אריאלי בן שמחון, קיבלה את ערר הוועדה המקומית, וביטלה את השמאות המכריעה: "לאחר שעיינו בחומר שלפנינו ושקלנו את טענות הצדדים, הגענו למסקנה כי בנסיבות ענייננו, לא היה מקום להפחית את הוצאות הפיתוח משווי המצב החדש. לטעמנו, נפלה טעות מהותית בשומות המכריעות בכך שנוכו 'עלויות פיתוח נורמטיביות' משווי מ"ר מבונה". הוועדה קבעה כי שווי של מ"ר מבונה צריך היה להיקבע בלא ניכוי עלויות פיתוח כלשהן משווי השוק המלא של המקרקעין.

הוועדה ניסתה לקבוע כללים מנחים מתי נכון וראוי לבצע הפחתה של עלויות פיתוח. הוועדה קבעה כי סוגיית קיזוז עלויות פיתוח מהיטל ההשבחה היא שאלה שעליה להיבחן בכל מקרה לגופו ולפיכך, איננה כלל גורף. ועדת הערר קבעה כי על השמאים לבחון בכל מקרה ומקרה אם בעל המקרקעין יידרש לתשלום היטלי פיתוח נוספים. ככל שהתשובה לכך שלילית והיזם לא יידרש לתשלום הוצאות פיתוח נוספות הרי שאין מקום לקזז הוצאות פיתוח מהיטלי השבחה. מנגד, במקרה שבו יש צורך בפיתוח סביבתי נוסף או תשלום היטלי פיתוח ואגרות לרשות המקומית, כתנאי למימוש והוצאת ההיתר, הרי שהיקף ההשבחה לא כולל הוצאות אלה ויש להפחיתן. 

הוועדה קבעה עוד כי ראשית יש לבחון את מהות הוצאות הפיתוח: האם מדובר בתשלום הוצאות פיתוח סביבתי או האם המדובר בהיטלי פיתוח ואגרות שיש לשלם לרשות המקומית בעת הוצאת ההיתר. הוועדה קבעה עוד כי כשמדובר בהוצאות פיתוח סביבתי ותשלום הוצאות הפיתוח הסביבתי נדרש לצורך מימוש הזכויות או ההשבחה במקרקעין, הרי שיש להפחית את ההוצאה מההשבחה. עם זאת, 

במקרה שבו יש הליך תכנוני נוסף, כמו הקלה, שמביאה להשבחה נוספת של המקרקעין אשר לא מחויבת בפיתוח סביבתי נוסף, הרי שהקרקע מוגדרת כ"מקרקעין מפותחים" על כל המשתמע מכך. "במצב עובדתי כאמור, כל התועלת הנזקפת מכוח האקט התכנוני באישור ההקלה היא תועלת מלאה, קרי, בעל המקרקעין לא נדרש לשאת בהוצאות פיתוח סביבתי או היטלי פיתוח בקשר ישיר בגין תועלת זו". במקרה שכזה, לא מקזזים את עלויות הפיתוח מההשבחה.

עם זאת, במקרה שבו עבור ההקלה נדרש פיתוח סביבתי נוסף או תשלום היטלי פיתוח ואגרות לרשות המקומית, כתנאי למימוש והוצאת ההיתר, יש להפחית את ההוצאות האלה מהיטל ההשבחה.

עורך דין מומחה בתחום התכנון והבנייה מסביר את המשמעות של ההחלטה התקדימית: "ועדת הערר קבעה כי על השמאים לבחון בכל מקרה ומקרה – קרי, האם יידרש בעל המקרקעין לתשלום היטלי פיתוח נוספים.  ככל שהתשובה לכך שלילית והיזם לא יידרש לתשלום הוצאות פיתוח נוספות, הרי שאין מקום לקזז הוצאות פיתוח כאמור, שכן הזכויות מכח ההקלה מגלמות את התועלת הקיימת במצב קודם כמקרקעין שכוללים פיתוח. קונה מרצון שירכוש את המקרקעין במצב זה רואה לנגד עיניו מקרקעין מפותחים, ועל כן הפיתוח מגולם בשווי השוק של המקרקעין כחלק מרכיב המקרקעין בשלמותו".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות