הכנסות גבוהות לקופת העירייה, איכות חיים לדיירים ולעובדים ורווחיות נאה ליזמים – איציק תשובה, דניאלה פז ארז, זיו פופלבסקי ודור לוין מדברים מהשטח
עירוב שימושים הוא כבר מושג שגור בפי כל מי שפעיל בשוק הנדל"ן – הן בקרב מקבלי ההחלטות במדינה, הן בקרב רשויות מקומיות, בקרב יזמי נדל"ן כמובן, והוא גם מוכר וידוע בקרב דיירים. היישום המוכר ביותר של עירוב שימושים הן קומות המסחר בתחתית בנייני המגורים, אך בשנים האחרונות ישנה דרך נוספת לעירוב שימושים שכזה – במתחמי תעסוקה ומסחר. בכתבה זו נשלב ניתוח של מומחי ענף הנדל"ן למגמת עירוב השימושים, נציע דרכים למימוש מוצלח שלו ונצביע על כשלים מרכזיים.
איציק תשובה, יו"ר ובעלים קבוצת איציק תשובה
"מגמת עירוב השימושים כבר מיושמת הלכה למעשה בפרויקטי בנייה רבים, המשלבים שטחי מסחר ותעסוקה במבני מגורים. אני סבור כי גם שילוב של מגורים בחידוש מתחמי תעסוקה ומסחר הוא בעל היתכנות כלכלית, ואף בעל פוטנציאל גבוה. מהלך שכזה הוא מצב של WIN WIN לכל הצדדים – הרשות המקומית משיגה מתחמים שוקקים שפעילים לאורך כל שעות היממה ולא ננטשים בסיום יום העבודה, הם משפרים את הנראות הכללית של העיר, מושכים אוכלוסיה איכותית וצעירה ואף מביאים להכנסות גבוהות ממסים לקופת העירייה; הדיירים במבני המגורים מקבלים אזורי בילוי ומסחר מתחת לבית, וגם מקומות עבודה במרחק הליכה. העובדים מצידם זוכים לסביבת עבודה שלמה ונהנים גם ממוסדות הציבור שייפתחו במתחמים והתשתיות החדשות; והיזמים נהנים מרווחיות יזמית ראויה שמאפשרת את הפרויקט. ניתן כיום לבצע פרויקטי התחדשות עירונית בבנייני משרדים רבים ולבנות בניינים חדשים בתכנון מודרני וחדיש. בכך ניתן לספק מענה לעיר מבחינה ויזואלית, היות והבניינים הישנים שממוקמים במרכזי ערים פוגעים בנראות הכללית של העיר, וכן מבחינה בטיחותית היות וחלק גדול מהם ממש מסוכנים לשימוש ולא עומדים בתקנים החדשים של כיבוי אש ובטיחות. בחידוש שלהם ניתן גם להוסיף מיקרו דירות וכך לתת מענה לדרישה מצד זוגות צעירים, סטודנטים ורווקים, וכך גם ניתן למנוע עומס על התשתיות הקיימות".
דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה
"החלוקה הדיכוטומית המפרידה בין אזורי תעסוקה לאזורי מגורים נפרצה בשנים האחרונות, וכיום אנו רואים יותר ויותר שילוב בין שני שימושים אלה. עירוב השימושים הפך לטרנד תכנוני מוביל שקיים כמעט בכל תוכנית בנייה ומקבל גם דחיפה מהמדינה ומהרשויות המקומיות. עירוב השימושים בא לידי ביטוי הן בהוספת שטחי משרדים ומסחר בתוך או בסמוך לבנייני המגורים, אך בשנים האחרונות רואים גם שילוב של שטחי מגורים או מלונאות באזורי תעסוקה, והמגורים הפכו לחלק אינטגרלי במתחמים אלה. שילוב שכזה קיים כבר בכל העולם והוא הופך לפופולרי יותר ויותר גם בישראל. המטרה שלו היא לייצר מתחמים שוקקים ופעילים הן בשעות העבודה בבוקר, והן בשעות הערב. החלוצה של עירוב שימושים שכזה היא כמובן העיר תל אביב – באזור המע"ר הצפוני הכולל מגדלי מגורים לצד מגדלי משרדים, באזור שרונה, חסן ערפה ועוד. גם בתוכנית המתאר החדשה של הרצליה, כמו גם בתוכנית לאזור הבורסה ברמת גן, ובקריית אריה בפתח תקווה. יש לציין, כי האתגר הוא לייצר עירוב שימושים מושכל, שייקח בחשבון את הצרכים של כלל התושבים שיחיו או יעבדו באזור והיכולת של הרשות לתמוך בשירותים הנלווים לתושב".
זיו פופלבסקי, ממייסדי חברת RAY TLV המתמחה בהשבחת קרקעות בתל אביב
"עירוב השימושים זו מגמה עולמית שרק תלך ותתרחב בשנים הקרובות, אין לי ספק בכך. כחברה שפועלת ומתמחה ביצירת קרקעות זמינות לבניית מתחמים גדולים בת"א, אנו רואים שהדרישה לעירוב שימושים מגיעה גם מהרשות המקומית וגם מהשטח – מהתושבים ומהיזמים עצמם. העיר ת"א, כמו שאר הערים הגדולות בעולם, עוברת תהליך של עיור שבו יותר ויותר אנשים מתרכזים במרכזי הערים הגדולות. כדי לתת מענה לכל זאת, בתוכנית המתאר החדשה של תל אביב – תא 5500, מתוכננים להתווסף לעיר כ-20 מיליון מ"ר חדשים, כשחלק גדול מהם מתוכננים לעירוב שימושים של מגורים, תעסוקה ומסחר. ת"א תיראה בעתיד כמו בנגקוק או מנהטן, יהיו חלקים נרחבים בעיר שלא ניתן יהיה למצוא בהם מגורים בלבד. לדוגמה, יש לנו תוכנית שקרובה לאישור שתהפוך את אזור התעשייה של יד אליהו לאזור שמשלב מגורים. בנוסף, אנו פועלים גם ליצירת מתחמים בהיקף של עוד 300 אלף מ"ר בעיר ב-7 פרויקטים שונים, רובם ככולם בעירוב שימושים – וזה טרנד שיילך ויצבור תאוצה בשנים הבאות".
דור לוין, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת אנפה העוסקת ביזמות נדל"ן ובניהול והשבחה של פרויקטי נדל"ן למגורים
"אין לי ספק שעירוב שימושים במתחמי תעסוקה ומסחר ושילוב מגורים בהם או בסמוך אליהם, הוא פתרון מצוין שנותן מענה לכלל הצרכים של הציבור וגם מאפשר רווח יזמי ראוי. אני סבור שמרכזים מסחריים שכונתיים הם העתיד של התחום – מרכזים שיהיה בהם שוכר עוגן כמו למשל רשת שיווק גדולה, ומסביבה ישולבו עסקים אחרים בתמהיל מגוון שמספק את צרכי היומיום, כמו למשל חנות פארם, קופות חולים, מכון כושר, בתי קפה ועוד. כיום הצרכנים רוצים שהכל יהיה במרחק הליכה או לכל היותר מרחק נסיעה של 10 דקות, הם רוצים להימנע מעמידה בפקקים ומרכזים כאלה הבנויים על 'חנה קנה וסע', הם הפתרון האידאלי. אנו מנהלים כיום פרויקט הכולל בניית 24 יחידות דיור צמודות קרקע בשכונת "צל אורנים" החדשה בקריית טבעון, שבקרבתו צפוי להיבנות מרכז מסחרי שכונתי שכזה, שצפוי לכלול מכולת, מסעדה, גלידריה, מספרה ועוד. בנוסף, מצפון לשכונה צפוי לקום מתחם תעסוקה ראשון בשטח של כ-90 דונם עם שימושים למשרדים, תעשייה עתירת ידע (הייטק), מתקנים לוגיסטיים ומתקני תשתית, מלונאות ועוד. המרכז הזה ישרת את הסביבה כולה וכן כ-600 בתי אב חדשים שייבנו בשכונה. בנוסף, אנו יוזמים בנייה של פרויקט במצפה רמון ובו מבנה חדשני עם למעלה מ-100 יח"ד. הפרויקט יושב על מדרחוב שצפוי להיבנות עם חזית מסחרית בקומות הקרקע של המבנים – וגם זה פתרון מצוין לצרכים של האוכלוסיה".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
