פטור מארנונה בפרויקטים להתחדשות עירונית? לעג לרש!

תמונה: ארז כהן // צילום: חן ליאופולד 

מאת: ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

ההצעה להעניק פטור מארנונה למשך חמש שנים, לדיירים המתגוררים בפרויקטים המיועדים לפינוי בינוי או תמ"א 38, הינו בבחינת לעג לרש. מדובר ביוזמה מהימים האחרונים של משרד הפנים, בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמטרתה, החברתית שביכול, להעניק מוטיווציה לרבבות דיירים המתלבטים אם לקדם התחדשות עירונית.

הכוונה, לכאורה, טובה: להתניע מאות רבות של פרוייקטים תקועים בכל רחבי הארץ, חלקם הגדול במשך שנים רבות, אולם התוצאה, לטעמי, תהיה במקרה הטוב חסרת משמעות, ובמקרה הפחות טוב, נסיגה לאחור של כל נושא ההתחדשות העירונית.

אז למה, בעצם, פטור מארנונה הינו דבר לא טוב להתחדשות עירונית?
ראשית, לא ברור בעליל אם הצעה של הרשות להתחדשות עירונית אכן כוללת בתוכה את פרוייקטי תמ"א 38, ומתמקדת רק בפינוי בינוי. נוסח  ההצעה, בכל אופן, מעורפל אינו מבהיר זאת די הצורך. אשמח כמובן אם הרשות להתחדשות עירונית תבהיר נקודה זו.

שנית, היכן נמצאות העיריות  והרשויות המקומיות בסיפור הזה? האם הן אכן ערוכות ל"ספוג" את העובדה שייגבו בפרויקטים חדשים ארנונה מופחתת למשך 5 שנים, לכל הדעות נזק כלכלי משמעותי ביותר? גם כאן, לרשות ההתחדשות פתרונים.

שלישית, דיירי הדיור הציבורי, רובם ככולם אנשים קשיי יום שעלו ארצה בשנות ה-50, ה-60 וה-70 של המאה הקודמת, הודרו מהטבה זו, זאת משום שאינם בעלי הדירות, שהינן בבעלות החברות המשכנות מטעם המדינה, עמידר, עמיגור וכו'. אם כך, כיצד ניתן יהיה לסלק סוף סוף מהנוף הישראלי את אותם שיכונים שהפכו עם הזמן ל"עצם בגרון"?

מישהו שכח את חישוב הארנונה

רביעית, הוגי הרעיון "שכחו" משום מה שחישוב הארנונה לאותם מתחמים שיעברו פינוי בינוי, ישודרג ברוב המקרים מ"ד'" הארנונה הנמוכה ביותר ל"א' א'" (הגבוהה ביותר) זאת משום שאותם שיכוני סלאמס לשעבר יהפכו לשכונות מגדלים יוקרתיות ומבוקשות. אם כך, על איזו ארנונה מתכוונים ה"הוגים" להעניק הנחה לדיירים? על הארנונה המקורית המאוד נמוכה, או שמא  לארנונה גבוהה פי כמה וכמה, ושאותם דיירים לא יוכלו כלל לעמוד בה?

חמישית, מדובר גם כך בהנחה מאוד מדודה ולטווח הקצר, כשכבר בשנה השלישית והרביעית יחויבו הדיירים בתשלום ארנונה חלקי,והחל מהשנה השישית ארנונה מלאה למשך כל השנים שבהן יתגוררו בדירתם החדשה. כאן מדובר ללא ספק בטעות אסטרטגית, שכן אחד הגורמים המרכזיים להתלבטות בקרב דיירים ותיקים  הינו החשש הכבד מכך שלא יוכלו לעמוד בנטל תשלום הארנונה המוגדלת לאחר שיקבלו דירה חדשה, גדולה הרבה יותר מדירתם המקורית.

ההטבה לא תעצור את ההתנהלות בעצלתיים

שישית, הצעה זו מטפלת אולי טיפה ב"מוגלה" אולם לא בגורמים המרכזיים לכך שהתחדשות עירונית במדינת ישראל מתנהלת בעצלתיים. לצערי אין זו הפעם הראשונה, ובמיוחד בשנים האחרונות, שאנחנו עדים ל"שליפה" של גימיק כזה או אחר שנועד, כביכול, לשחרר את עגלת ההתחדשות העירונית התקועה. לדוגמא, לא מכבר הכריז שר השיכון גלנט, על כך שבכוונת משרדו להעניק לעיריות תקציבים להשלמת תשתיות חיוניות. הצהרה זו לא יושמה עד כה ברוב רובם של הפרוייקטים

שביעית וזה הכי חשוב: תודעתית נותרה ההתחדשות העירונית בקרב מקבלי ההחלטות בממשלה, ובחלק נכבד מהעיריות, בבחינת  SECOND BEST. הבעיה הגדולה איננה רק דחיקתה הצידה על ידי תכניות שנויות במחלוקת דוגמת מחיר למשתכן והסכמי הגג, אלא העובדה שהמבנה הביורוקראטי הבעייתי ביותר והרגולציה של פרוייקטים אלה, הפכו בפועל את רובם ככולם לבלתי אפשריים, ואותם מעטים שכן יצאו לדרך, הצליחו בכך על אף כל אותה ביורוקרטיה ורגולציה, ובזכות נחישות רבה של עיריות ויזמים בודדים שנאבקו בכל המכשולים, ונגד כל הסיכויים.

על כן, ולסיכום, אני רואה בהחלטה על הפטור החלקי מארנונה בבחינת לא רק החלטה חסרת משמעות לפרוייקטים להתחדשות עירונית, אלא גם, ובמידה רבה, "עלה תאנה" שעלול להסיח את הדעת מהבעיות המבניות האמיתיות של ההתחדשות העירונית שמשום מה נדחקות כל העת הצידה לטובת "איזור הנוחות" של פרוייקטים חדשים. חומר למחשבה.

*כותב המאמר הינו ארז כהן, שמאי ומשפטן ושימש כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: