הליכי בוררות וגישור - כלים לקידום ההתחדשות העירונית | עו"ד אילן שרקון

תמונה: עו"ד אילן שרקון // יחצ

בתקופה האחרונה מתקבלות במשרדי פניות רבות מטעם בתי משפט או צדדים לפרויקטים של התחדשות עירונית להסמכתי כמגשר או בורר בסכסוכים בתחום זה. נראה כי הצדדים בפרויקטים של התחדשות עירונית, החלו להבין כי בשל חשיבות רכיב הזמן בפרויקטים אלה נדרש פתרון מהיר ומקצועי לסכסוכים בתחום על מנת להוציא את הפרויקט לפועל, ועל-מנת שלא לדשדש בהליכים משפטיים אשר עלולים להיגרר במשך שנים רבות, דבר אשר עשוי להביא לנזקים משמעותיים לפרויקט כולו. צדדים לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית החלו לראות בהליכי בוררות וגישור, כאלטרנטיבה מועדפת ויעילה לפתרון סכסוכים, אשר מצמצמת נזקים פוטנציאליים לפרויקט ההתחדשות העירונית.

פרויקטים של התחדשות עירונית תפסו תאוצה בארבע השנים האחרונות. לאחר שנים של הכנה, איסוף חתימות, הסכמים, קידום הליכי תכנון, בנייה ותיקונים, רבים מהפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית נמצאים בשלב מתקדם, אשר מביא עמו סכסוכים בין הצדדים לפרויקט, אותם מעוניינים הצדדים לפתור בדרך יעילה ומהירה, תוך פגיעה מזערית בהמשך קידומו של הפרויקט.

הפרויקטים של התחדשות עירונית הינם במהותם פרויקטים מורכבים ביותר המסדירים מערכת משפטית מסובכת, מורכבת ובעיקר רגישה בין היזם, הדיירים ובעלי מקצוע אחרים. פרויקטים אלה, הם עתירי סיכון וחוסר וודאות וכן מלאי אמוציות בין הדיירים בינם לבין עצמם, בין הדיירים ליזמים ובין הדיירים לאנשי מקצוע מטעמם. מורכבות זו מביאה לא פעם את הפרויקט לסכסוך משפטי שעלול להיגרר שנים בבתי משפט.

סכסוכים אלו, הולכים וגוברים בעת האחרונה וניתן לחלקם לארבעה סוגי סכסוכים עיקריים:

הסוג הראשון, סכסוכים בין הדיירים לבין עצמם – סכסוכים שנובעים בעיקר בשל העדר הסכמה על קידום הפרויקט והתמורות וכן לגבי ההחלטה לגבי זהות היזם.

הסוג השני, הסכסוכים בין הדיירים לבין היזם – בשלב הראשון סכסוכים אלו נובעים בעיקר בסכסוך עם הדיירים הסרבנים, ובשלב השני סכסוכים עם היזם לגבי הפרות שונות הנובעות מההסכם כגון – איחור במועדים, הפרות בביצוע הפרויקט ועוד.

הסוג שלישי, סכסוכים בין הדיירים לאנשי מקצוע מטעמם – סכסוכים הנוגעים לרצון הדיירים להחליף את אנשי המקצוע וסכסוכים בין הדיירים לבין גורמים שונים שהחתימו אותם – "מאכרים" או "מקדמי חתימות" מתוך רצון הדיירים להשתחרר מהם.

הסוג הרביעי, סכסוכים בין היזם או דיירים לבין הרשות המקומית או ועדה מקומית – סכסוכים שמקורם בעיקר בנסיבות בהן הוועדה המקומית לא מסכימה לקידום התכנון או חוזרת בה מהתכנון שהוצע ו/או הובטח מלכתחילה. סכסוכים אלה, בניגוד לשלושת סוגי הסכסוכים הקודמים, לא ניתן להביא בפני מגשר או בורר בשל כך שהאינסטנציה המתאימה לפתרון סכסוך זה הינה ועדת הערר.

סכסוכים מהסוגים שהוצגו לעיל, עלולים להמשך זמן רב וכרוכים בעלויות התדיינות גבוהות בבתי משפט ו/או בפני המפקח – ונראה כי היה ניתן לחסוך בזמנים ובעלויות עבור הצדדים אם אלו היו מגדירים מראש במסגרת הסכם ביניהם, כי במקרה של סכסוך מסכימים הצדדים לפנות למגשר או בורר המומחה בתחום ההתחדשות העירונית, ואילו בפן ההנדסי, להסכים על זהות מהנדס מראש. הסכמה שכזו מראש, תחסוך זמן יקר לצדדים אשר מהווה מרכיב עיקרי וחשוב בפרויקטים של התחדשות עירונית.

כך אפשר יהיה ליצור וודאות בתחום זה, הן בצד התכנוני הרגולטורי והן בצד המשפטי.

יתרון נוסף למינוי מגשר או בורר הוא "הטריבונל" עצמו, שכן מדובר בטריבונל שאינו פומבי אלא טריבונל דיסקרטי ואינטימי שיכול לקדם את הפתרון של הסכסוך ביעילות רבה. זאת בשונה מפתרון סכסוך באמצעות בית משפט שכן פרויקטים של התחדשות עירונית עשויים לחוות קשיים כאשר יגיעו לפתחו של בית המשפט, בשל עלויות ההתדיינות הגבוהות, כמו גם הפתרון, ככל שיהיה, בדמות פסק דין, אשר ייקח שנים עד שיינתן.

על כן בירור סכסוך בפני בית המשפט מהווה מכשול ליישוב הסכסוך בתחום ההתחדשות העירונית, בעוד השימוש בהליכי גישור או בוררות יביא לפתרון מהיר ויעיל יותר, אשר יטיב עם הפרויקט ועם הצדדים. אי שימוש בכלים יעלים אלו, עשוי להעמיד את הדיירים מול שוקת שבורה בדמות קירות לא בנויים ובורות פתוחים, ואילו את היזם מול הוצאות כבדות בשל עיכובים משמעותיים.

חיוני כי הצדדים יבחרו מגשר או בורר מומחה בתחום, אשר עשוי להביא לסיום הסכסוך תוך ישיבה אחת או שתיים, ועל מנת למנוע התנהלות ארוכת שנים במסגרת בית משפט אשר נראה כי ברוב המקרים מתאימה פחות למקרים של פתרון סכסוכים בהתחדשות עירונית, בהם רכיב הזמן הוא כה משמעותי.