ארכיון: פרויקט תמ"א 38 ברחוב קרן היסוד ברעננה // מגדילים

תיקון לתמ"א 38: הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות

מינהל התכנון בוחן את האפשרות לקידום תיקון חקיקה לתמ"א 38, במסגרתה יורחבו סמכויותיהן של הוועדות המקומיות והן יסדירו פרויקטי תמ"א 38 במסגרת תכניות מקומיות, זאת במקום הארכת תוקפה של תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית

כרמלה קופר 03.07.2019

המועצה הארצית לתכנון ובנייה תדון בהארכת תוקפה של תמ"א 38 בפעם השנייה, לאחר שמינהל התכנון, הנערך בימים אלה ובוחן אפשרויות שונות בעניין, יגבש את המלצותיו. נכון להיום, כידוע, עמדת מינהל התכנון הינה לעצור את התיקונים לחקיקה ולהביא לסיומה של תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית, תוך כדי מעבר לתיעדוף פרויקטים מתחמים במסלול פינוי בינוי. בעמדה זו תומכת גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בחודש מאי 2020 צפויה תמ"א 38 להסתיים על פי הוראות התמ"א והוועדה הארצית תידרש לדון בהארכת תוקפה של תמ"א 38 בפעם השנייה. על פי ההערכות, המועצה לא תאפשר את הארכתה במתכונת הקיימת אלא תמליץ להעביר את פרויקטי תמ"א 38 לסמכות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, מתוקף תוכניות שבסמכותן. 

במינהל התכנון מסבירים כי: "עמדת מינהל התכנון הינה כי קיימת עדיפות לקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית, באופן מתחמי, תוך מתן מענה לצורכי ציבור והיבטים תכנוניים נוספים, אשר יתרום לשיפור רווחת התושבים. זאת, על פני מתן היתר נקודתי במגרש או לבניין בודד.

כמו כן, מינהל התכנון בוחן הוראות מעבר והוראות נוספות, בנוגע לבקשות להיתרים מכוח התמ"א המצויות בהליכים מתקדמים בוועדות המקומיות, תכניות שנערכו לפי סעיף 23 לתמ"א ועוד". באשר לעתידה של תמ"א 38, אומרים במינהל כי: "בנוסף, בוחן מינהל התכנון את האפשרות לקידום תיקון חקיקה בעניין, שיעסוק, בין השאר, בהרחבת סמכותן של הועדות המקומיות להסדיר נושאים אלה במסגרת תכנית בסמכותן". 

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, התייחס לעדכון, ואמר כי: "ביטול תמ"א 38 ללא פתרון חלופי מהווה הפקרה של חיי תושבי מדינת ישראל. תמ"א 38 נוסדה ב-2005 כתוכנית להצלת חיי אדם ולא כתוכנית להתחדשות עירונית. התוכנית נוסדה כתוצאה של המלצת הוועדה הבינמשרדית להיערכות לרעידות אדמה מתוך מחשבה שהפתרון היצירתי של מתן זכויות בנייה יוביל לחיזוק בנייני מגורים, ללא השקעה תקציבית של המדינה. לקח זמן ומספר תיקונים עד שהמגזר העסקי וחברות הבניה בשיתוף המתכננים, השמאים ועורכי הדין הרימו את הכפפה והתייצבו לצד המדינה במאמציה לפתור את חיזוק הבניינים. השאלה כיום איננה האם תתרחש רעידת אדמה שתמוטט אלפי בתים ותותיר עשרות אלפי אזרחים ללא קורת גג, תוך גרימת נזק של מאות מיליארדי שקלים למשק – אלה מתי זה יקרה.

ראול סרוגו מנכל חברת סרוגו // יחצ
ראול סרוגו מנכל חברת סרוגו // יחצ

הבעייתיות שקיימת בתמ"א 38 בהיבט התכנוני מוכרת וידועה אך לא צריך לשפוך את התינוק עם המים. גורמי התכנון, ממנהל התכנון ועד לוועדות המקומיות יכולים גם לתכנן מתחמים כאלה אך, באותה עת, להוציא לפועל פרויקטים של תמ"א 38 ואין בכך סתירה.

ביטול התמ"א תוביל לקיטון משמעותי של 12 אלף יחידות דיור בשנה מהתחלות הבניה באיזורי הביקוש ולעליית מחירים מטורפת. יש ענף שלם של חברות בניה, יזמים, עורכי דין, שמאים ואחרים שמתפרנסים רק מתמ"א 38, ביטולה יביא כאמור להקטנת היצע הדירות, לפיטורי עובדים וחלילה לפשיטות רגל ולהאטה בצמיחה של הענף והכלכלה הישראלית. במקום לחסל אותה אפשר וצריך לתקן את תיקון מספר 4 לתמ"א שיתקן את אותם כשלים תכנוניים, בד בבד עם המשך קיומה, כי בסופו של דבר הא מצילת חיים. בכל תהליך ההתחדשות העירונית יש מקום לפרויקטי פינוי בינוי וגם לפרויקטים של חיזוק מבנים בתמ"א 38".

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, קורא לכל הארגונים הקשורים לענף להתאחד ולפעול נגד המהלך: "אין ספק שתחום ההתחדשות העירונית מצריך התייחסות ייחודית וצופה פני עתיד . ביטול תמ"א 38 אינו הפתרון הנכון! אני מתנגד להחלטה של מנהל התכנון לבטל את תמ"א 38 וזאת לאור העובדה כי ישנם מקומות וישנם פרויקטים בהם ניתן לבנות רק במסגרת תמ"א 38 ולכן היא נחוצה. אין ספק שהחשיבה על תכנון מתחמים היא נכונה, כיוון שלוקחת בחשבון בין היתר את המרחב הציבורי, את שטחי הפנאי, את האזורים הירוקים ומאפשרת לערב יותר שימושים לטובת דיירי הפרויקט ולטובת העיר כולה.

אנחנו בעד, אבל, זה צריך להיעשות באופן הדרגתי, מידתי ובשילוב בניה במסגרת תמ"א 38. יש לזכור כי תכנון מתחמים לוקח  זמן רב והשקעה גדולה, התכנון יותר מורכב וגם זמן הבניה ארוך יותר – תהליך שלוקח שנים ועד אז הדיירים נשארים חשופים מבחינה לסכנות ביטחוניות ושל רעידות אדמה".

יהודה כתב בכנס ארגון הקבלנים ת"א יפו בת ים // צילום: מיכל מסינג
יהודה כתב בכנס ארגון הקבלנים ת"א יפו בת ים // צילום: מיכל מסינג

לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי, לא ניתן לוותר על תמ"א 38 אלא אם תמצא חלופה מעשית. יש להבין שמדובר בשני מישורים שונים. המישור האחד הוא המישור הכלכלי לגביו יש למצוא פתרונות שכן ישנן רשויות שכבר אישרו תוכניות מתאר  כגון תכנית הרובעים בתל אביב וישנן בקשות שכבר קיבלו היתרים או נמצאות בשלבים מתקדמים בוועדות התכנון ולכן יש לשקול בחיוב ביצוע תמ"א 38 לפחות בחלק מהמקרים. למישור זה ניתן למצוא פיתרונות.

יור לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי // צילום מרסלו
יור לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי // צילום מרסלו

בכל הנוגע לתמ"א 38/1, אין ספק שצריך לשנות את מה שקיים היום, יש לתת לתכנית זו את הכלים התכנוניים הראויים ולהקצות לכך כלים תקציביים, אך ורק באזורים המועדים להיפגע כתוצאה מרעידת אדמה, לאורך קו השבר הסורי אפריקאי: קריית שמונה, חצור הגלילית, טבריה, אילת וישובים נוספים, אליהם התכנית כלל לא הגיעה, בשל חוסר כדאיות כלכלית. בכל הישובים הללו קיים חשש ססמי ושם חייב להימצא פתרון של חיזוק המבנים. חוסר הכדאיות בחיזוק מבנים הוביל את היזמים "להשתמש בתירוץ התמ"א" באזורי הביקוש, שם החשש מרעידות אדמה קטן בלבד ופה התכנית החטיאה את הייעוד שלה".

אולם ישנו מישור נוסף שלא מדברים עליו, הוא מישור חיי אדם. בסופו של דבר המטרה של תמ"א 38 היא הצלת חיים. המטרה המקורית לא הייתה להעלות את איכות חייהם של הדיירים אלא להגן עליהם מפני רעידת אדמה שסטטיסטית תתרחש מתי שהוא.

הפתרון של מתחמים הוא פתרון תיכנוני שלא מתאים לכל אזור ולכל שכונה. יתכן וצריך בשלב ראשון לאפשר במקרים חדשים תמ"א 38 באזורים עם פוטנציאל סיכון גדול כגון אלו הנמצאים ליד השבר הסורי-אפריקאי והמועדים לפורענות ורק אחר כך או במקביל בהיקפים קטנים יחסית בגוש דן. באזורים אלה הממשלה צריכה להכניס יד לכיס כדי לממן את התמ"א או לתת ליזמים תמריצים כדי להפוך העניין לכלכלי גם שם.

יגאל גוברין יו"ר איגוד המהנדסים לבניה ולתשתיות: "אני מסכים עם הקביעה שהתמ"א במתכונתה הנוכחית, פספסה את הייעוד שלה והתוצאה שהתקבלה במהלך השנים האחרונות היא עקומה ולא נכונה ברמה התכנונית הכוללנית. לתמ"א 38/2 כלל אין קשר לרעידות אדמה ולחיזוק מבנים בפניהן. כפי שהבינו כבר ברשויות המקומיות ובמיוחד בעירית רמת גן, בניה חדשה על פני בניינים ישנים שנהרסים, צריכה לקבל יחס של התחדשות עירונית ולהיות מתוכננת ברמת מתחם ולא בניין בודד, ולדבר הזה אין קשר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. יחד עם זאת, ראוי שתקבע תקופת מעבר מושכלת, וייקבע מועד רחוק מהמועד המדובר שנראה שנבחר בצורה שרירותית בלבד, מאחר וישנם הרבה חברות שעוסקות בתחום הזה ובניינים רבים שנמצאים בתהליך, ואי אפשר פשוט לעצור הכל בבת אחת.

יגאל גוברין יור איגוד המהנדסים הנכנס // יחצ
יגאל גוברין יור איגוד המהנדסים הנכנס // יחצ

גורמים נוספים בענף התייחסו לעמדת מינהל התכנון. בתוך כך, אומר ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "המפתח להבנת החלטה זו הינה החלופה. לשאלה האם פינוי בינוי מהווה אלטרנטיבה טובה הינה חיובית, אבל האם אכן תכנית זו תהפוך לאפקטיבית באופן המיידי? התשובה לצערי היא לא. הייתי מציעה למנהל התכנון לאזן בין ההחלטות, לאפשר במקרים מסוימים לקדם תמא 38, תוך התנייה בתקציבים לפיתוח תשתיות משלימות ורר לאחר תקופה מבחן כזו, שתראה איך פינוי בינוי מתקדם, לקבל החלטה סופית".

יהודה הרציג // יחצ
יהודה הרציג // יחצ

יהודה הרציג, הרציג נדל"ן, מציין כי: "עקב אכילס בהחלטה זו הינה הפריפריה שיוצאת קרחת מכאן ומכאן, גם לא יהיה בה פינוי בינוי, זאת בשל העדר כדאיות כלכלית וגם לא יהיה בה תמא 38, מה שממילא לא היה בשל העדר כדאיות כלכלית. במקום לבטל את התמא לפריפריה, הייתי דווקא מגדיל זכויות היזמים שם, או לחלופין מבצע ניוד זכויות. ובינתיים מדובר בהחלטה גרועה מכל הבחינות, זו טריפה וזו נבלה…".

איל הנדלר - יו"ר קבוצת כנען // צילום: הילה לוצקי
איל הנדלר – יו"ר קבוצת כנען // צילום: הילה לוצקי

איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען המקדמת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בגוש דן מציין : "ברור שבהתחדשות עירונית הפתרון הטוב ביותר הוא תהליך פינוי בינוי. הוא הפתרון הכי נכון והכי כוללני מבחינת טובת התושב ומבחינת מניעת הסיכוי להתמוטטות או לנזק פחות במקרים של רעידות אדמה אבל הוא גם יעל יותר מבחינת ההיבט של התכנון האורבני בשכונה . ציפוף יעיל , חידוש התשתיות ועוד. אלמנטים שלא זוכים ברוב המקרים לפתרונות נאותים במסגרת תמ"א 38 בתהליכי עיבוי ובינוי וגם בתהליכים של הריסה ובניה מחדש. אבל יש מקרים שאין אפשרות אחרת ויש מגבלות פיזיות או תכנוניות בשטח לקדם פינוי בינוי ואז חייבים לבצע תמ"א 38 כדי לחדש את הבניין. לכן אני מאמין שצריך להתעקש על פינוי בינוי ברוב המקרים אבל לא לבטל את התכנית באופן סופי. מהצד השני כדאי לגבות את  התכנית החדשה או התיקון שלה בקיצור לוחות הזמנים או צמצומם ולמשל לקבוע שיש חצי שנה למוסדות התכנוניים לאשר בקשות להיתרי בניה".

סמי מצלאוי בעלים חברת מצלאוי // יחצ
סמי מצלאוי בעלים חברת מצלאוי // יחצ

סמי מצלאוי, יו"ר חברת מצלאוי ובעלי החברה : "פינוי בינוי היא היא הדרך הנכונה לחדש שכונה בצורה אפקטיבית לערים. לא ניתן להשאיר את הבניינים הישנים במקומם ורק לעטוף אותם בשמלה חדשה. הישן נשאר ישן הוא רק עטוף בחזות חדשה. אם רוצים לפתח את הערים בישראל חייבים לעשות את השינוי כשינוי מקיף, ברמת השכונות. אחרת אנו פוגעים בהתפתחות העתידית של הערים. תמ"א 38 היום תוקעת את התפתחות הערים וזאת תהיה בכייה לדורות אם בסוף יוחלט שלא לבטלה".

אודי בלום - מנכ"ל מטרופוליס // יחצ
אודי בלום – מנכ"ל מטרופוליס // יחצ

אודי בלום מנכ"ל חברת מטרופוליס המקדמת כיום למעלה מ-2,500 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית, מציין כי "ההחלטה לבטל את תמ"א 38 בהתראה כל כך קצרה של כ-10 חודשים היא לא פחות מהזויה. לא מובן כיצד נלקחת החלטה כל כך משמעותית מבלי לנהל דיון רציני ומעמיק כדי להבין את ההשלכות שלה. מטרת התמא 38 היתה לחזק את המבנים בישראל לעמוד מפני רעידות אדמה וירי טילים. האם עמדנו במטרה הזו? תוכניות פינוי בינוי נכונות ויעילות יותר, אבל הבירוקטיה שלהן כל כך סבוכה שכל תכנית כזו זקוקה למינימום 10 שנים עד ליציאה לביצוע. אלא שהמדינה לא יצרה בינתיים התאמה בין ביטול התמא 38 לקיצור הליכים בפינוי בינוי, והמשמעות המיידית היא עצירה ואף נסיגה בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית. כך יצרה המדינה את משבר דיור הבא במו ידיה"

עו"ד אושרי שלוש, שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין ונוטריון: "אני רוצה להאמין שהמילה האחרונה טרם נאמרה בנושא. אמירות כאלה של מנהל התכנון יכולות להכניס את שוק התחדשות העירונית והעוסקים בו  לחוסר וודאות וסיכונים. יש מקום בשנים הקרובות גם לפרויקטים מסוג תמ"א 38 וגם פרויקטים מסוג פינוי בינוי.  קיימת נחיצות לתגבור פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי פרירפיה . נכון, שעיקר הפרויקטים מבוצעים עדיין באזור המרכז ובאופן מועט יותר בצפון, שם סכנות רעידות האדמה ממשית .

כופר חנייה | עו"ד אושרי שלוש // צילום: קמיליה
עו"ד אושרי שלוש // צילום: קמיליה

"המטרה הקרובה לשנים הקרובות צריכה להיות חיזוק מבנים בפריפריה, תוך עידוד יזמים וקבלנים לבנות  בעיקר באזורים אלה. ניתן ליצור מתווה כמו:  הקלות  במיסוי מקרקעין ומתן תמריצים נוספים ליזמים. בנוסף ניתן לשקול ולהמליץ הרחבת סמכויות לוועדות התכנון המקומיות לשחרר חסמי תכנון ובנייה של פרויקטים בתחוום ההתחדשות העירונית ולאפשר את מתן אישורם. חשוב לציין, נושא הדיור ככלל ונושא תמ"א 38 בפרט נמצאים על סדר היום הציבורי ולכן וביום שממשלה חדשה תקום היא תצטרך להתמודד עם הנושא. "

עופר אנגל סמנכל פיתוח עסקי אנגלאינווסט התחדשות עירונית // יחצ
עופר אנגל סמנכל פיתוח עסקי אנגלאינווסט התחדשות עירונית // יחצ

עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי באנגלאינווסט התחדשות עירונית: "לא מתקבל על הדעת שמנהל התכנון ייקח תכנית של התחדשות עירונית ויזרוק אותה לפח בלי לתת חלופה של מסלול ברור ומגובש לפרויקטים של פינוי בינוי, והסבר כיצד ניתן יהיה ליישם אותם במתחמים בהם לא ניתן לבצע פינוי בינוי, או בערים שמראש תכנית המתאר שלהן מגבילה בנייה לגובה. מדובר בהצהרה חסרת אחריות שמכניסה עוד חוסר וודאות לתחום חסר וודאות ממילא, שנשען על אמון ועל יכולת לתכנן לטווח רחוק".

תיקון לתמ"א 38: הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות
5 מתוך 5 (דירגו 1 איש)

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

קומה אחת למטה

ועדת הערר המחוזית בתל אביב גיבתה את הועדה המקומית שהפחיתה קומה בפרויקט תמ"א בגבעתיים: "זכויות מכוח תמ"א 38...
רונן דמארי 11.07.2019

אחת נגד כולם

פרויקט תמ"א 38/2 בבני ברק לא ייצא לפועל בשל התנגדותה של בעלת דירה אחת בבניין. ועדת הערר דחתה...
רונן דמארי 11.07.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות