היזם לא ישלם היטל השבחה למרות שחרג מקווי הבניין במסגרת הקלה לתמ"א 38
ועדת הערר קבעה כי ככל שאין חריגה מקווי הבניין – לא נדרשת הקלה ואין מקום לחייב בהיטל השבחה, גם אם בתב"ע נקבע אחרת // פרשנות
ועדת הערר קבעה כי ככל שאין חריגה מקווי הבניין – לא נדרשת הקלה ואין מקום לחייב בהיטל השבחה, גם אם בתב"ע נקבע אחרת // פרשנות
ועדת הערר המחוזית קיבלה את הערר שהגישה חברת ברוש ניר יזמות בע"מ, על שומתו המכרעת של בועז ברזילי, בנוגע להיתר בנייה ברחוב ביאליק ברמת השרון, וקבעה כי אין מקום לחייב היטל השבחה בגין חריגה מקווי בניה שנתבקשה שנקבעו בתכנית רש/3838 (תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38), כאשר אין חריגה מקווי הבנין המותרים בתמ"א 38.
בשנת 2023 הגיש היזם בקשה להיתר בניה על פי תכנית רש/3838, הכוללת הריסת הבניין הקיים הותיק בן 3 קומות הניצב על עמודים ובניית בניין חדש בן 24 יח"ד.
הועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר, כך שיתקבל בניין בן 6 קומות, מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית ובסה"כ 24 דירות. בעקבות ההחלטה, קבעה הוועדה המקומית היטל השבחה עקב אישור הקלות בקווי בניין בסך של למעלה מ 3.2 מיליון ₪.
בשומה נגדית שערכנו מטעם היזם נטען, כי לא חלה כל השבחה בגין חריגה מקווי הבניין המאושרים לפי תמ"א 38 וכי ברור שתוספת בנייה על פי התמ"א מחייבת חריגה מקווי הבניין שהותרו בתכניות המאושרות.
השמאי המכריע דחה את טענות היזם וקבע, כי תכנית רש/3838, המאוחרת לתמ"א 38, קבעה שקווי הבניין בפרויקט הריסה, בניה וחיזוק יהיו בהתאם לתבעו"ת תקפות, ושחריגה מהם מחייבת אישור מהנדס העיר. האישור שניתן לחריגה מקווי הבניין הללו, קבע השמאי המכריע, מהווה הקלה החייבת בתשלום היטל השבחה, וזאת לאורה של פסיקה חדשה בנושא.
על החלטה זו הגיש באוגוסט 2024 היזם ערר לוועדה המחוזית, וטען, כי אין המדובר בהקלה, שכן הקלה שכזו אינה בסמכותו של מהנדס העיר ו/או הועדה המקומית (שכן הסטייה בקו הבניין הנה ב – 50%, ואילו הסמכות מוגבלת ל – 10% בלבד). בנוסף טען היזם, כי החריגה בקו בניין הותרה כבר בתמ"א 38, וכי תכנית רש/3838 הנה תוכנית מכוח סע' 23 לתמ"א, אשר בניה על פיה פטורה מהיטל השבחה, עד כדי הזכויות שהותרו בתמ"א 38, לרבות קו הבניין המקל.
ועדת הערר קיבלה את טענות העוררת, וקבעה כי אין בפסיקה החדשה, אליה הפנה השמאי המכריע, בכדי להצביע על חריגה מהכלל לפיו בניית תוספת זכויות הקבועות בתמ"א 38 פטורה מהיטל השבחה. רק אישור של בנייה מעבר לזכויות שבתמ"א יכולה לגרור אחריה תשלום היטל: "לאחר שבחנו את טענות הצדדים ושמענו אותם באריכות בדיון שהתקיים בפנינו, החלטנו כי דין טענות העוררת להתקבל במרביתן, מתוך נקודת מוצא שעסקינן בזכויות מכוח תמ"א 38 , כאשר קווי הבניין שנתבקשו מכוח תכנית רש/ 3838 אינם חורגים מקווי הבניין המותרים בתמ"א 38 עצמה, הרי שלעמדתנו לא נדרשת במקרה זה "הקלה", ולפיכך בהתאם אין מקום לחייב בגינה בהיטל השבחה. על כן, בכל הנוגע לזכויות על פי תמ"א 38 יש לבכר את החלופה לפיה אין חיוב בהיטל השבחה, תוך החזרה לשמאי המכריע הנכבד על מנת שיפעל בהתאם לעקרונות קביעותנו בהחלטה זו, ונסביר בהרחבה."
ועדת הערר השיבה את התיק לשמאי המכריע על מנת שיישם את קביעותיה בהכרעתו. משמעות ההחלטה היא ביטולו של היטל ההשבחה, שהטילה העירייה, בגין הקלות בקווי הבנין מכח תכנית בתוקף, שאינם חורגים מקווי הבנין המותרים מכח תמ"א 38.
את היזם ייצג עו"ד דרור אורן, והוועדה המקומית לתו"ב רמה"ש יוצגה בידי עו"ד אוהד מרציאנו.
*הכותב הוא משה נדם (שמאי מכריע בדימוס), שהגיש את השומה הנגדית מטעם היזם
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן