הפגשנו שני אדריכלים לדיון בשאלת "תמ"א 38 לאן", השינויים במדיניות הרשויות המקומיות וסוגיות המלוות את הקמת הפרויקטים להתחדשות עירונית, אז מה הם אומרים על המצב?
הדמיה באדיבות V5
מספר סוגיות לא פתורות, לצד שינויים של מדיניות, ממשיכים להעסיק את אנשי המקצוע בענף הנדל"ן. שניים מהם התכנסו לענות על כמה שאלות מטרידות. כך למשל, בעקבות החלטת עיריית רמת גן לתעדף פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש על פני חיזוק, אומר האדריכל רון שפיגל, בעלי המשרד שפיגל אדריכלים, כי: "על פניו, מדיניות עיריית רמת גן היא מבורכת. פעולת חיזוק המבנים יוצרת בפועל בעיות רבות ובפרט המון טלאים שמאפיינים מאוד לצערנו בניינים שעברו תהליך שכזה. באופן טבעי אם יש אפשרות לתכנן מוצר חדש, כמובן שזה עדיף ועם זאת, הדבר חייב להיות מגובה במתן זכויות מספקות על מנת שאותם פרוייקטים יהיו כלכליים. הבעיה היא שבתכנית החדשה מדובר על איחוד של מספר חלקות, מה שיכול ממש לעצור את תהליך התמ"א. גם עתה, כשנדרשת הסכמת הדיירים של בניין אחד נתקלים בלא מעט התנגדויות כך שלהערכתי המצב יחמיר פי כמה וכמה כשמדובר בהסכמת כמות גדולה בהרבה. ההחלטה נשמעת טוב אך בפועל נראה כי יישומה יהיה כמעט בלתי אפשרי, כך שיצאו מספר פרויקטים אך להערכתי לא רבים".
עוד מתייחס שפיגל להליכי הרישוי מול הרשויות, ואומר כי: "לצערנו הליכי הרישוי הופכים מיום ליום לארוכים ומסואבים יותר. חסרה מדיניות וקיים חוסר רצון של הרשויות לקדם פרויקטים מכיוון שאין בהם היטלי השבחה ובמקביל דורשים התמודדות עם המון גורמים בתהליך הרישוי, שכל אחד מהם יכול לעצור אותו בכל רגע נתון. לכן, עד שלא יהיה שיפור משמעותי בריכוז הליכי הרישוי וקביעת מדיניות שתחייב את כלל הרשויות לקדם פרויקטים, הם ימשיכו להתקדם בזחילה".
לדברי האדריכל גיא כנען, שותף במשרד V5 אדריכלים, "ראשי הערים מקפיאים את התכנית המקורית מסיבות כלכליות וכאקט של מחאה מול הממשלה המתהווה. נוצר מצב שבוטלו דמי ההשבחה בתמ"א ועל כן ראשי הערים לא קיבלו החזר כספי כך שהעסק הפך עבורם ללא ריווחי. הפתרון לכך צריך להיות גורף וברמה הארצית, פתרון שמתנקז להיבט הכלכלי וברגע שיהיה כסף ימצאו הפתרונות. אגב, צעד זה נכון גם באיזורי הביקוש".
סוגיה נוספת שכנראה תישאר עוד הרבה זמן חלוקה בדעות, עוסקת בקידום הפרויקטים בפועל על ידי קבלני חתימות או "מארגני" פרויקט בשם הפורמלי. שפיגל: "קבלני החתימות בהחלט פוגעים בתהליך. הם מגיחים רק להחתמה עקרונית וזאת מבלי לבדוק את המצב התכנוני. אנחנו רואים הרבה הצעות של קבלני החתמות שהקשר בין ההצעה לדיירים לבין מה שעתיד לקרות בפועל הוא מקרי בהחלט, דבר שמייצר הדיירים רף גבוה שכאשר בה יזם עםהצעה קונקרטית וריאלית, קשה להם לוותר על החלום, מתוך מחשבה שהם באמת יכולים לקבל יותר".
שאלה הנוספת שמעסיקה את המחשבות על עתיד ההתחדשות העירונית, מתמקדת בפיתוח המענים בפריפריה. כנען: "מומלץ למזער את עניין החיזוק והעיבוי ולהתמקד במסלול תמ"א הריסה ובניה מקומי ובתוך כך להרחיב את האפשרויות לועדות המקומיות וליזמים. כך למשל אישור בניה של מספר בניינים שלאו דווקא צמודים אחד לשני. הכל מתחיל ומסתיים בנושא המכפילים, צריך לעבות את מרכזי הערים ולא להשתלט על שטחים חדשים".
שפיגל: "הדבר היחיד שיכול להניע את ההתחדשות העירונית בפריפריה הוא מתן זכויות נוספות שיהפכו את הפרויקטים לכלכליים, בפרט בישובים שיש בהם עתודות קרקע שיכולות להוות שטחים חלופיים לבניה. יש חשיבות יתרה להתערבות הממשלה בנושא ובתוך כך להקים מחלקות התחדשות עירונית בפריפריה שיניעו בפועל את המהלך. מכיוון שבמצב הקיים אין לרוב התכנות התכנות כלכלית ואין דחיפה של הרשויות, לא נוצר בפועל תוואי להתחדשות. כל אלא חייבים לבוא מהרשות עצמה, אחרת הסבירות שמשהו יקרה היא נמוכה".
לסיכום, אדריכל שפיגל נותן כמה עצות לבעלי דירות עם פוטנציאל התחדשות עירונית:
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
בואו להגיב ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הפורום הישראלי להתחדשות עירונית >>> להצטרפות
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
