דרום תל אביב כאיזור עדיפות לאומית – הזדמנות היסטורית לצמצום פערים

עמית דובקין // צילום: ליאת מנדל

מאת: עמית דובקין אסטרטג נדל"ן

החלטת משרדי האוצר והשיכון, בראשות השרים משה כחלון ויואב גלנט, להפוך את שכונות דרום תל אביב שבהן מתאכלסים עיקר הפליטים ומהגרי העבודה הזרים, לאיזור עדיפות לאומית, הינה בהחלט הזדמנות היסטורית לצמצום פערים כלכליים וחברתיים ומהווה שינוי מהותי בתפיסה שהייתה עד כה לפיה רק יישובי פריפריה ו/או קו עימות, היו זכאים לקריטריון הזה.

חשוב לציין כי אבסולוטית רוב הישראלים הנזקקים לסיוע, בין אם בדיור, ובין אם בצרכים בסיסיים אחרים, מתגוררים דווקא בערים הגדולות במרכז הארץ, בתוכן תל אביב, המחולקת באופן דיכוטומי, כמו ערים רבות בעולם, בין צפון "עשיר" לבין דרום "עני" וכנ"ל לגבי "מערב" ו"מזרח" מנתיבי איילון.

תכנית משרדי האוצר והשיכון הינה להזרים עשרות רבות של מיליוני שקלים, שיופנו בראש וראשונה לשדרוג איכות המגורים בשכונות הדרומיות, ובד בבד שיפור בתשתיות, מוסדות ציבור, חינוך ותרבות. אין ספק שפעולה זו תתרום בשנים הקרובות לצמצום משמעותי של פערי המחירים בין הצפון לדרום, ולהתחזקות ניכרת של הביקושים להתחדשות עירונית לא רק ברובעי הצפון והמרכז של העיר העברית הראשונה.

נכון להיום פערי המחירים בין הצפון לבין הדרום מגיעים עד כדי פי שלושה בקירוב. לדוגמא, אם ברובעים 3 ו-4 (הצפון הישן) ורובעים 5 ו-6(לב תל אביב) המחירים עומדים בממוצע על 50-60 אלף שקלים למ"ר, הרי שברובעים 7 ,8 ו-9, מיפו במערב, דרך שכונת שפירא, מתחם התחנה המרכזית , יד אליהו, שכונת התקווה, עזרא וכלה בכפר שלם במזרח, רמת המחירים הממוצעות (להוציא יוצאי דופן דוגמת מתחם שוק הפשפשים בצפון יפו ושכונת פלורנטין, בהם רמות המחירים קרובות הרבה יותר לאלה של לב תל אביב והצפון הישן) עומדת על כ-20-25 אלף שקלים למ"ר. גם ההתמתנות בעליית מחירי הדיור בשנה האחרונה, לא שינו כלל ועיקר  את הפערים הללו.

לטעמי אין בכך כל הגיון נדל"ני. מספיק לחצות את שדרות רוטשילד ויהודה הלוי עשרות מטרים ספורים, בואכה מתחם התחנה המרכזית הישנה, כדי שהמחירים יצללו. כנ"ל לחצות את "נתיבי איילון" ממערב למזרח לכיוון שכונת התקווה וכפר שלם. הסיבה לכך איננה בעליל נדל"נית פרופר, אלא בעיקרה פסיכולוגית, מיתוגית, תדמיתית וסטריאוטיפית. אין ספק שהשילוב של הסיוע הממשלתי הנדיב ושדרוג התשתיות עם פתרון מושכל ומאוזן של נושא הפליטים ומהגרי העבודה הזרים, יעמעם משמעותית את הפער התדמיתי, ועובדה זו תבוא ללא ספק גם בצמצום רמות המחירים.

גורם נוסף, במקביל, הינה המגמה המתרחשת כבר בעצם ימים אלה להעביר בטאבו את כל הנכסים בשכונות דרום תל אביב, שרובן הגדול מוגדרות כ"מושע" כלומר בעלות משותפת של כל הדיירים על חלקים מהבניין ולא בעלות ישירה על כל דירה ודירה. עובדה זו, לכשעצמה, הורידה עד לאחרונה את רמות המחירים הריאליות של הנכסים בשכונות אלה, וברור כי ככל שתהליך זה יתקדם, כך גם ישודרגו רמות המחירים.

ונסיים איך לא – בהתחדשות עירונית: ברור כי ככל שבעיית הפליטים ומהגרי העבודה תתמתן ותלך, כמו גם התכנית לפזר אותם בערים נוספות, מלבד תל אביב, כך גם הביקושים להתחדשות עירונית יתחזקו. מגמה זו מתרחשת כבר היום, טיפין, טיפין, גם במתחם התחנה המרכזית וגם בשכונות נוספות, וברור כי ההזדמנות לרכוש דירה בתל אביב המתחדשת, ובמחירים המקבילים יותר לרמות המחירים בבת ים או ראשון לציון, תהווה תמריץ משמעותי הן ליזמים והן לרוכשים, ובכך ייהנו כמובן כולם, כולל העיר תל אביב שהחלוקה הדיכוטומית בתוכה בין צפון-דרום ומזרח-מערב, תטשטש מן הסתם ככל שינקפו השנים.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: