עו"ד גילעד ושדי // יחצ

מדריך לזיהוי קבלני החתימות בהקמת פרויקט התחדשות עירונית

מאת: עו"ד גילעד ושדי – מומחה בתחום ההתחדשות העירונית

מגדילים 27.05.2018

תמונה: עו"ד גילעד ושדי // יחצ

קבלני החתימות בפרויקטים של התחדשות עירונית הם תופעה רחבה ומוכרת בתחום. רבים מהם תורמים לקידום והנעת הפרויקטים אך דרך הפעולה בה הם נוקטים פוגעת בזכויות בעלי הדירות. גם המחוקק החל לטפל בסוגיה אך המוח היהודי מצא פרצות שונות בחוק והתופעה אך התגברה בשנים האחרונות.

לאחרונה אף הורה שר השיכון על הקמת מנהלות מטעם הרשויות להחתמת דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי כדי למנוע ממאכערים לפגוע באוכלוסיית בעלי הדירות ולתקוע פרויקטים לשנים רבות. לכאורה המטרה ראויה.

אך בטרם נמחא כף על היוזמה המבורכת ראוי כי נבחן מיהם הכוחות המשפיעים בהליך האמור וכיצד בעלי הזכויות יוכלו לפקוח עין ולהתגונן בפני התופעה.

שלב א' – זיהוי : מיהו המאכער/קבלן החתימות?
הבעיה העיקרית היא החתמת בעלי הדירות ע"י המאכערים על מסמכי non-shop  ובתרגום לעברית: "אל תלך למתחרים" או "אל תקנה אצל המתחרים". זהו מסמך אשר מגביל את אפשרויות בעלי הדירות לפתוח במו"מ עם יזם אחר למשך תקופת זמן מסוימת. תקופות הזמן מתחילות בכמה חודשים עד שנים ארוכות. לכן, אין לחתום על כל מסמך ללא ייעוץ משפטי (עו"ד מטעם בעלי הדירות).

המאכערים (קבלני החתימות) שאינם נציגי חברה כזו או אחרת אשר פועלים ללא לאות להחתמת דיירים בבניינים על מסמכים שונים על מנת לעגן את אחיזתם בפרויקט ולאחר מכן יפעלו למכור את חתימות הדיירים בקונסטלציות שונות, ליזמים שונים ובתמורה לעמלה נדיבה. על כן, חתימה על מסמכים לטובת אישיות שאינה משפטית מובהקת ובעלת ניסיון תוביל למכירת המסמך ולכן יש לבצע בדיקות מתאימות באמצעות עוה"ד.

ברבים מהמקרים קבלני החתימות אינם מבצעים בדיקות הנדסיות מול גורמי התכנון וביצוע ניתוחי כדאיות כלכלית. ולכן, ברבים מהמקרים הבטחותיהם לתמורות שחורגות מהמקובל לא מתממשות והדיירים נאלצים לחתום על חוזים מלאי הסתייגויות. בקשו לראות ולשמוע על הבדיקות שנעשו מול גורמי התכנון עליהם מסתמך המחתים בהבטחותיו ואמתו את הנתונים עם הרשות.

בפרויקטים רבים אשר נחתמו ע"י מאכערים יש סחבת ארוכה, הרעת תנאי בעלי הדירות ותקלות שונות הנובעות מההסכמות שנעשו כלאחר יד על מסמך "תמים" לכאורה בן עמוד אחד או שניים. החתמת חלק מהדיירים ע"י קבלן חתימות אחד והחתמת חלק אחר ע"י קבלן חתימות שני יוביל ל"תקיעת" הפרויקט לשנים רבות.

המאכערים מגיעים למתחמי הדיור ברחבי הארץ כאשר הדיירים לא מאוגדים, אין להם עו"ד מטעמם וזו קרקע בשלה לפורענות. בתחילת התהליך פגשנו את המאכער ובסופו נפגוש יזם שרכש את החתימות במחיר הגבוה ביותר, לכן יש לבנות את תהליך הקמת הפרויקט בנציגות שתקבל החלטות בשם בעלי הדירות על זהות היזם עו"ד מטעם הדיירים ועוד.

שלב ב' : הטמעת דרך המלך
בהליך בריא של הקמת פרויקט יוקם ועד פעולה נבחר מבין בעלי הדירות אשר תפקידו יהיה:

  1. מינוי עו"ד אשר ילווה את בעלי הדירות אל מול היזמים יחד עם הנציגות, יתריע ,יערוך וינסח את החוזה בין הצדדים ויבצע את הבדיקות הנדרשות.
  2. לאחר מינוי העו"ד יבחר היזם לאחר בחינת מס' יזמים או הפעלת מכרז כדי לבחון את ההצעה הטובה ביותר.
  3. הטמעת ההסכמות אל תוך ההסכם בין הצדדים. 4. איגוד בעלי הדירות לצורך הבאתם להחתמה על החוזה המחייב עם היזם הנבחר והצטרפותם לפרויקט.

"צריך שניים לטנגו" – שתי הישויות החשובות בינן מתבצעת ההתקשרות להקמת הפרויקט הן נציגות הדיירים/דיירים ומן העבר השני היזם. בתווך ישנם את עוה"ד של הצדדים המפקח מטעם הדיירים, האדריכל, ושאר נותני השירותים המלווים ,מייעצים ומתכננים את הפרויקט.

שלב ג': בוחרים יזם
לצערנו, בדיקה שטחית לא תספיק על מנת להכיר את האדם/החברה העומד/ת מולנו ויש לבצע בדיקה מקפת לפני ש"קופצים על העגלה":

  1. כצעד ראשון יש להיעזר בחברנו הטוב –"google" שם נמצא לבטח פרטים מעניינים אודות החברה, פורומים בנושא מלאים אינפורמציה עדכנית אודות חברות בתחום.
  2. יש לבקש מנציג החברה מספרי טלפון וכתובות של דיירים בבניינים בהם מבצעת/בצעה החברה פרויקטים ולהתקשר על מנת לשאול את הדיירים אם הם מרוצים ולברר היטב על קצב ההתקדמות, עצירות, היחס, בעיות וזמן פתרונן במהלך הפרויקט. יש לזכור כי לרוב תקבלו מספרי טלפון של הדיירים הלויאליים ביותר בבניין.
  3. במידה ויש לחברה פרויקטים בהקמה ו/או פרויקטים בנויים כדאי ללכת ולראות בעין גסה את שטחי הציבור טיב הבנייה ורמת הגימור. באותה הזדמנות תוכלו לשוחח עם דיירים אקראיים.
  4. בקרו במשרדי החברה לפחות פעם אחת . למרות המשפט הידוע : "אל תסתכל בקנקן אל במה שבתוכו" תוכלו להתרשם מתפיסת הנראות של החברה .
    בפגישותיי הרבות במשרדי חברות בתחום התמ"א 38 גיליתי דברים מעניינים: חברה אחת עבדה מתוך משרד עו"ד, חברה אחרת התגלתה כחברת בת ופעלה מתוך משרדי חברת האם, ובפעם אחת גיליתי כי משרדי החברה נמצאים בשולחן אקראי בבית קפה.(דבר שאגב, לא הפריע לתפקודה התקין).
  5. על מנת לבדוק מי עומד מאחורי החברה מומלץ להיכנס לאתר רשם החברות ולהוציא נסח חברה (בעלות של 11 ₪). שם תוכלו לראות מיהם הדירקטורים ובעלי המניות וכן פרטים נוספים שישפכו אור חדש על ידיעותיכם.
  6. D&B, BDI וחברות נוספות מספקות מידע כלכלי והוני על חברות ובנוסף ניתן למצוא מאגרים הפתוחים לרשות הציבור בחינם: באתר כונס הנכסים הרשמי על החברה ובעליה, בבנק ישראל לגבי פשיטות רגל, פירוק והגבלות חשבון.

הבעייתיות בפעילות המנהלת
מנהלות מטעם הרשויות אשר יחתימו את בעלי הדירות על הסכמות למיניהם ינטרלו את כוח המיקוח של בעלי הדירות מעתה והלאה אל תוך הליך הפינוי בינוי/תמ"א 38. בנוסף, משום שמנהלות אלו הם מטעם הרשויות ייצגו הם את האינטרס של הרשות אשר שונה במקרים רבים מאינטרס בעלי הקרקע – הלא הם בעלי הדירות.
רשויות רבות גורסות כי תוספת מינימלית של מ"ר לדירה הינו די והותר וכי אין צורך בתוספות או במפרטים מיוחדים על מנת לקדם אינטרסים ציבוריים בשטחים הפרטיים של בעלי הדירות.
כמו כן, איננו יודעים וטרם דובר על מה תחתים המנהלת את בעלי הדירות וכיצד יתגוננו בעלי הדירות בצורה משפטית מפני רצונותיה של המנהלת?
אם המנהלת תדאג שבעלי הדירות יהיו מאוגדים ומיוצגים בטרם יחתימו אותם על מסמכים שעין משפטית מטעם הדיירים לא ראתה ולא חוותה את דעתה עליהם?.

יצור כלאיים מעין זה אשר מטרתו הגנה מפני המאכערים עלול להפוך למאכער בפני עצמו כאשר יחזיק באמתחתו חתימות/הסכמות של בעלי הדירות וינווט את בעלי הדירות לעבר יזמים כאלו או אחרים כאשר הם מסורסים מקבלת החלטות מהותיות בנוגע לגורלם ולרכושם הפרטי.
עוד נכונו להליך הקמת מנהלת אשר תחתים דיירים כברת דרך של מהמורות משפטיות ולכן ראוי להציג את ההליך הקיים והבריא שטומן באמתחתו סלילת דרך ישרה אל עבר פרויקט התחדשות עירונית.

בחלק מהבדיקות הנ"ל ניתן להיעזר בעוה"ד מטעם הדיירים.

רצונו של שר השיכון להגנה על בעלי הדירות מפני מאכערים הוא ברור ומבורך אך יש לבחון האם דרך מלאכותית אשר מייתרת את כוחם של בעלי הדירות תגרום נזק גדול מתועלת. יתכן וסגירת הפרצה של הגבלת מסמכי הnon-shop לתקופת זמן מינימאלית או ביטולה המוחלט כאשר המחתים אינו נציג החברה והציג תעודה מטעמה – תועיל לבעלי הדירות ותקדם פרויקטים אשר יועילו להגדלת ההיצע בשוק ותתאים למטרות משרד האוצר והשיכון.

כותב המאמר – עו"ד ומגשר גילעד ושדי הינו מומחה בתחום התמ"א 38 ופינוי-בינוי , מייצג ומלווה דיירים בתחום ההתחדשות העירונית, אתר: WWW.VASHDI.CO.IL

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות