מאת: עו"ד גילעד ושדי – מומחה בתחום ההתחדשות העירונית
תמונה: עו"ד גילעד ושדי // יחצ
קבלני החתימות בפרויקטים של התחדשות עירונית הם תופעה רחבה ומוכרת בתחום. רבים מהם תורמים לקידום והנעת הפרויקטים אך דרך הפעולה בה הם נוקטים פוגעת בזכויות בעלי הדירות. גם המחוקק החל לטפל בסוגיה אך המוח היהודי מצא פרצות שונות בחוק והתופעה אך התגברה בשנים האחרונות.
לאחרונה אף הורה שר השיכון על הקמת מנהלות מטעם הרשויות להחתמת דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי כדי למנוע ממאכערים לפגוע באוכלוסיית בעלי הדירות ולתקוע פרויקטים לשנים רבות. לכאורה המטרה ראויה.
אך בטרם נמחא כף על היוזמה המבורכת ראוי כי נבחן מיהם הכוחות המשפיעים בהליך האמור וכיצד בעלי הזכויות יוכלו לפקוח עין ולהתגונן בפני התופעה.
שלב א' – זיהוי : מיהו המאכער/קבלן החתימות?
הבעיה העיקרית היא החתמת בעלי הדירות ע"י המאכערים על מסמכי non-shop ובתרגום לעברית: "אל תלך למתחרים" או "אל תקנה אצל המתחרים". זהו מסמך אשר מגביל את אפשרויות בעלי הדירות לפתוח במו"מ עם יזם אחר למשך תקופת זמן מסוימת. תקופות הזמן מתחילות בכמה חודשים עד שנים ארוכות. לכן, אין לחתום על כל מסמך ללא ייעוץ משפטי (עו"ד מטעם בעלי הדירות).
המאכערים (קבלני החתימות) שאינם נציגי חברה כזו או אחרת אשר פועלים ללא לאות להחתמת דיירים בבניינים על מסמכים שונים על מנת לעגן את אחיזתם בפרויקט ולאחר מכן יפעלו למכור את חתימות הדיירים בקונסטלציות שונות, ליזמים שונים ובתמורה לעמלה נדיבה. על כן, חתימה על מסמכים לטובת אישיות שאינה משפטית מובהקת ובעלת ניסיון תוביל למכירת המסמך ולכן יש לבצע בדיקות מתאימות באמצעות עוה"ד.
ברבים מהמקרים קבלני החתימות אינם מבצעים בדיקות הנדסיות מול גורמי התכנון וביצוע ניתוחי כדאיות כלכלית. ולכן, ברבים מהמקרים הבטחותיהם לתמורות שחורגות מהמקובל לא מתממשות והדיירים נאלצים לחתום על חוזים מלאי הסתייגויות. בקשו לראות ולשמוע על הבדיקות שנעשו מול גורמי התכנון עליהם מסתמך המחתים בהבטחותיו ואמתו את הנתונים עם הרשות.
בפרויקטים רבים אשר נחתמו ע"י מאכערים יש סחבת ארוכה, הרעת תנאי בעלי הדירות ותקלות שונות הנובעות מההסכמות שנעשו כלאחר יד על מסמך "תמים" לכאורה בן עמוד אחד או שניים. החתמת חלק מהדיירים ע"י קבלן חתימות אחד והחתמת חלק אחר ע"י קבלן חתימות שני יוביל ל"תקיעת" הפרויקט לשנים רבות.
המאכערים מגיעים למתחמי הדיור ברחבי הארץ כאשר הדיירים לא מאוגדים, אין להם עו"ד מטעמם וזו קרקע בשלה לפורענות. בתחילת התהליך פגשנו את המאכער ובסופו נפגוש יזם שרכש את החתימות במחיר הגבוה ביותר, לכן יש לבנות את תהליך הקמת הפרויקט בנציגות שתקבל החלטות בשם בעלי הדירות על זהות היזם עו"ד מטעם הדיירים ועוד.
שלב ב' : הטמעת דרך המלך
בהליך בריא של הקמת פרויקט יוקם ועד פעולה נבחר מבין בעלי הדירות אשר תפקידו יהיה:
"צריך שניים לטנגו" – שתי הישויות החשובות בינן מתבצעת ההתקשרות להקמת הפרויקט הן נציגות הדיירים/דיירים ומן העבר השני היזם. בתווך ישנם את עוה"ד של הצדדים המפקח מטעם הדיירים, האדריכל, ושאר נותני השירותים המלווים ,מייעצים ומתכננים את הפרויקט.
שלב ג': בוחרים יזם
לצערנו, בדיקה שטחית לא תספיק על מנת להכיר את האדם/החברה העומד/ת מולנו ויש לבצע בדיקה מקפת לפני ש"קופצים על העגלה":
הבעייתיות בפעילות המנהלת
מנהלות מטעם הרשויות אשר יחתימו את בעלי הדירות על הסכמות למיניהם ינטרלו את כוח המיקוח של בעלי הדירות מעתה והלאה אל תוך הליך הפינוי בינוי/תמ"א 38. בנוסף, משום שמנהלות אלו הם מטעם הרשויות ייצגו הם את האינטרס של הרשות אשר שונה במקרים רבים מאינטרס בעלי הקרקע – הלא הם בעלי הדירות.
רשויות רבות גורסות כי תוספת מינימלית של מ"ר לדירה הינו די והותר וכי אין צורך בתוספות או במפרטים מיוחדים על מנת לקדם אינטרסים ציבוריים בשטחים הפרטיים של בעלי הדירות.
כמו כן, איננו יודעים וטרם דובר על מה תחתים המנהלת את בעלי הדירות וכיצד יתגוננו בעלי הדירות בצורה משפטית מפני רצונותיה של המנהלת?
אם המנהלת תדאג שבעלי הדירות יהיו מאוגדים ומיוצגים בטרם יחתימו אותם על מסמכים שעין משפטית מטעם הדיירים לא ראתה ולא חוותה את דעתה עליהם?.
יצור כלאיים מעין זה אשר מטרתו הגנה מפני המאכערים עלול להפוך למאכער בפני עצמו כאשר יחזיק באמתחתו חתימות/הסכמות של בעלי הדירות וינווט את בעלי הדירות לעבר יזמים כאלו או אחרים כאשר הם מסורסים מקבלת החלטות מהותיות בנוגע לגורלם ולרכושם הפרטי.
עוד נכונו להליך הקמת מנהלת אשר תחתים דיירים כברת דרך של מהמורות משפטיות ולכן ראוי להציג את ההליך הקיים והבריא שטומן באמתחתו סלילת דרך ישרה אל עבר פרויקט התחדשות עירונית.
בחלק מהבדיקות הנ"ל ניתן להיעזר בעוה"ד מטעם הדיירים.
רצונו של שר השיכון להגנה על בעלי הדירות מפני מאכערים הוא ברור ומבורך אך יש לבחון האם דרך מלאכותית אשר מייתרת את כוחם של בעלי הדירות תגרום נזק גדול מתועלת. יתכן וסגירת הפרצה של הגבלת מסמכי הnon-shop לתקופת זמן מינימאלית או ביטולה המוחלט כאשר המחתים אינו נציג החברה והציג תעודה מטעמה – תועיל לבעלי הדירות ותקדם פרויקטים אשר יועילו להגדלת ההיצע בשוק ותתאים למטרות משרד האוצר והשיכון.
כותב המאמר – עו"ד ומגשר גילעד ושדי הינו מומחה בתחום התמ"א 38 ופינוי-בינוי , מייצג ומלווה דיירים בתחום ההתחדשות העירונית, אתר: WWW.VASHDI.CO.IL
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
