איציק סימון // צילום: דני שביט

תמ"א 38 – משפצים ולא מבוטחים

מתכננים לשפץ את הדירה במקביל לשיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38/1? האם אתם מבינים שעליכם לרכוש ביטוח? כיצד עושים את זה? קראו כאן…

איציק סימון 23.08.2018

תמונה: איציק סימון // צילום: דני שביט

דיירים רבים הנכנסים לפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה) מבקשים "על הדרך" לבצע גם שיפוץ בדירתם. שהרי, אין דבר הגיוני מזה. במקביל לעבודות המאסיביות הנערכות בבניין עצמו להתחדשות עירונית, בעלי הנכסים תופרים "שני שיפוצים במכה אחת" ועוברים גם התחדשות אישית.  

אך האם הם מודעים לסיכונים הרובצים לפתחם מבחינת אחריות ביטוחית? האם בעלי הדירות מבינים שבהעדר ביטוח הולם הם עלולים להתמודד עם תביעות בסכומי עתק בקרות תאונה או בשל נזק רכושי? ניחשתם נכון, רובם אינם חושבים בכיוון.

הפועל נפל מקומה שלישית – בעל הבית נתבע על סך 5 מיליון שקלים
נתחיל עם מקרה שארע במציאות. לפני מספר שנים פנה אליי לקוח ותיק, קבלן ידוע ומוכר, אשר אחיינו הצעיר רכש דירה יד שנייה למגורים וביקש לשפצה. "איזה יופי", אמר הקבלן לאחיינו, "אני אשמח לסייע בקבלת החלטות בנושא השיפוץ, ובוא נתחיל עם ההמלצה הראשונה, אולי החשובה מכל, תרכוש ביטוח מתאים".

האחיין ואשתו, סיפר לי הקבלן, ביטלו את ההמלצה בהינף יד. "לא מדובר במשהו גדול", אמרו לו, "שיפוץ קטן, נקודתי, קצר בזמן. מה כבר יכול להשתבש? חבל על הכסף".

מה יכול להשתבש? הרבה, הרבה מאד. האחיין התקשר עם מספר קבלני משנה לביצוע עבודות בדירה, ולטובת סילוק פסולת בחר בחברה המתמחה בהתקנת שרוולי פינוי. במהלך העבודות להתקנת שרוול הפינוי, מעד אחד העובדים ונפל מהקומה הרביעית. נפילה שגרמה לפציעתו באורח קשה ולפגיעות רב-מערכתיות.

מספר שנים לאחר האירוע דפק בדלת ביתו של האחיין שליח ובידיו ארגז עמוס מסמכים לעייפה. בתוכו תביעות על סך כ-5 מיליון שקלים. תביעת שיבוב של המוסד לביטוח לאומי על סך כ-3.5 מיליון שקלים, ותביעת שיבוב של חברת הביטוח, ששילמה פיצויים מכוח ביטוח מעבידים על סך כ-1.5 מיליון שקלים.

הנה לפניכם זוג צעיר בתחילת דרכו שנאלץ להתמודד עם מעמסה לא פשוטה ועליה תג מחיר של כ-5 מיליון שקלים, אתגר כלכלי שרחוק מהם כרחוק מזרח ממערב. אמנם ההליך המשפטי טרם הסתיים וההחלטה הסופית טרם התקבלה (הפניתי את הקבלן לעורך דין המתמחה בהליכים מסוג זה, והפעם לשמחתנו אחיינו קיבל את ההמלצה) אך המסר ברור. לא משפצים לפני שמבטחים.

משפצים פרטיים, שימו לב לנתון הבא שנלקח מסקירת המוסד לביטוח לאומי. כ-18% מתאונות העבודה הקטלניות בישראל נגרמות בשיפוצים. לא בשלד, לא בחפירות ולא בגמר. כמעט אחד מכל חמישה הרוגים בענף הבנייה.  

שיפוצים בתמ"א 38/1, תופעה נרחבת
המקרה הזה הינו בעל משמעות אדירה לגבי פרויקטים להתחדשות עירונית לפי תמ"א 38/1, בהם כאמור רווחת תופעת השיפוץ העצמי. הוסיפו לכך את הנתונים הרשמיים של מנהל התכנון המדברים על כך שכ-12,700 יחידות דיור "מחוזקות" קיבלו היתרי בנייה לפי תמ"א 38/1 בין השנים 2005-2015, הצליבו אותם עם ענף הבנייה הנחשב לקטלני והמסוכן בישראל (עם עשרות הרוגים בשנה ומאות פצועים באורח בינוני וקשה), והרי לפניכם התמונה במלואה.

מבחינה משפטית, שיפוץ פרטי שמבוסס לרוב על התקשרות עם קבלנים שונים וללא קבלן ראשי, חושף את בעל הנכס לאחריות לנזקי גוף ורכוש שייגרמו במהלך הפרויקט. נזקים שיכולים כאמור להגיע מהמקום הכי פחות צפוי, ולטפס לכדי מיליוני שקלים בהליך משפטי.

ההלכה הפסוקה קובעת כי בעלות או החזקה במקרקעין מקימה חובת זהירות מושגית על הבעלים לטובת המבקרים במקום. חובת הזהירות הופכת ממושגית לקונקרטית כאשר בעל הדירה היה צריך ויכול לצפות את הסיכון, ולנקוט באמצעי זהירות למניעתו.

מכיוון שהסכנה בעבודות בנייה היא סכנה אשר ניתן וצריך לצפות אותה, בעל הדירה יכול לצאת ידי חובתו במסירת העבודה לקבלן עצמאי מומחה. כפי שניסח זאת היטב כב' השופט (בתוארו אז) אהרון ברק: "אין לך אמצעי זהירות טוב יותר מהעברת ההפעלה לידיו של אדם מיומן" (ע"א 145/80).

מה שהקבלן ניסה להסביר לאחיינו, ומה שאנו מדגישים במאמר זה, הוא שכאשר משפץ מתקשר עם קבלנים שונים, ולא פועל עם קבלן שיפוצים ראשי (שעובד בעזרת אנשי מקצוע מטעמו), בעל הנכס הוא זה שמוגדר לפי חוק כ"מבצע הבניה". בתור שכזה עליו למנות מנהל עבודה ראשי לפרויקט (כחוק ולפי תקנות ספציפיות), ובהעדר מנהל עבודה ראשי, האחריות המוגברת  לנזקים תונח לפתחו.

חשוב להדגיש שגם אם האחיין היה משפץ את דירתו עם קבלן יחיד ("קבלן ראשי") שהיה אפשר להגדירו כ"מבצע הבניה", הוא עדיין עלול להיחשף להליכים משפטיים. בין אם במידה שהקבלן לא היה בעל כיסוי ביטוחי נדרש, בין אם הוא התקשר עמו ללא עריכת בדיקות מקדימות, בין אם לפי "אחריות שילוחית" בשל כשל שהיה ביכולתו למנוע ועוד.

יש להקפיד על נושא הביטוח ואין זה משנה אם אתם מתקשרים עם קבלן אחד או משמשים כ"קבלן" ומעסיקים אנשי מקצוע באופן פרטני.

הפתרון – ביטוח עבודות קבלניות למשפץ
כמו בעיות מורכבות רבות, גם כאן הפתרון דווקא פשוט. פשוט מאד אם תרצו. מרבית חברות הביטוח בישראל משווקות פוליסות ייעודיות למשפצים ובונים פרטיים. אלו פוליסות אשר קרויות לרוב "פוליסה למשפץ" או "פוליסה לבונה הפרטי", ואשר מעניקות לבעל הנכס שקט נפשי.

הפוליסות משווקות בעלויות שוות לכל נפש ומספקות כיסוי ביטוחי ביום פקודה. מה כדאי לבדוק בעת רכישת פוליסה? הנה שלושה טיפים מהותיים:

  • תנאי ביט – ברכישת פוליסה לשיפוץ דירה (או לבנייה פרטית) יש לבדוק היטב כי הפוליסה ערוכה בתנאים שאינם פחותים מתנאי ביט. ביט היא למעשה פוליסה של חברת "כלל ביטוח" שנחשבת לרחבה מסוגה עם הרחבות רבות שאינן קיימות בפוליסות השגרתיות. בקשו פוליסה ברמה זו וחברת הביטוח תיענה.
  • סכומי ביטוח נאותים לצד ג' וחבות מעבידים – תביעות בגין תאונות עבודה או תאונות בכלל, הגורמות לנזקי גוף, עלולות לטפס לכדי מיליוני שקלים. למשל, אם מדובר בתאונת עבודה קטלנית שבה נהרג אדם, לפי הלכת השנים האבודות, הפיצוי לבני המשפחה (המגישים תביעה מכוח העיזבון) כולל גם את אובדן שכרו של המנוח לכל שנותיו האבודות. כך הדברים נכונים גם לגבי פציעות קשות אשר ימנעו מהנפגע לשוב למעגל התעסוקה ויהפכו אותו לתלוי בזולת. מהם סכומים נאותים? וודאו כי הכיסוי בגין חבות מעבידים (עובדים באתר) עומד לפחות על 20 מיליון ₪  ולצד ג' (עוברי אורח ,מבקרים, עובדי קבלנים הנחשבים צ"ג כלפי המזמין) עומד לפחות על 10 מיליון שקלים ומומלץ יותר.
  • הרחבות משמעותיות כנגד חריגים – פוליסות לשיפוץ כוללות, כמו כל ביטוח, שורה של חריגים וסייגים. על מנת למנוע מצב שבו חברת הביטוח תתלה בסעיפים הללו כמוצאת שלל רב במכתב דחייה, יש להקדים תרופה למכה. עליכם לוודא כי הפוליסה כוללת הרחבות מעבר לברירת המחדל כמו כיסוי בגין תביעות שיבוב שיוגשו על ידי המוסד לביטוח לאומי, כיסוי בגין נזקי גוף כתוצאה משימוש בציוד מכני הנדסי וחריגים נוספים.

טיפ אחרון לסיכום,
שיפוץ דירה במקביל לפרויקט התחדשות עירונית לפי תמ"א 38/1 הוא עניין שכיח. שכיח והגיוני. בדרך כלל הוא נעשה בשליש האחרון של הבניה מבחינת לוחות זמנים, כאשר גם הקבלן הראשי מתקרב לכדי סיום.

קבלנים רבים מציעים לדיירים אפשרות לבצע בעבורם את השיפוץ על ידי עובדים מטעמם, הנמצאים מן הסתם באתר, מכירים אותו היטב ובקיאים בסיכונים הכרוכים בעבודה במקום.

לבחירה בקבלן הראשי המבצע את פרויקט התמ"א לביצוע עבודות השיפוץ הפרטניות יש משמעויות ביטוחיות שניתן לטפל בהן באמצעות הרחבות ונספחים לחוזה הראשי. זהו פתרון שהוא גם פרקטי, גם נכון וגם מקצועי. יתרה מזו, מדובר במענה שעשוי להוזיל את עלויות השיפוץ, שכן לקבלן יש אינטרס להרחיב עבודתו באתר ולמקסם רווחיו בקרב לקוחותיו הקיימים.

  • על אודות הסיבוכים הביטוחיים העלולים להיווצר כאשר קבלן פרטי מופעל באחת מדירות התמ"א במקביל לעבודת הקבלן הראשי של הפרויקט כולו – נדון במאמר נפרד.
שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות