banner
איציק סימון // צילום: דני שביט
איציק סימון // צילום: דני שביט

תמ"א 38 – משפצים ולא מבוטחים

מתכננים לשפץ את הדירה במקביל לשיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38/1? האם אתם מבינים שעליכם לרכוש ביטוח? כיצד עושים את זה? קראו כאן…

איציק סימון 23.08.2018

תמונה: איציק סימון // צילום: דני שביט

דיירים רבים הנכנסים לפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה) מבקשים "על הדרך" לבצע גם שיפוץ בדירתם. שהרי, אין דבר הגיוני מזה. במקביל לעבודות המאסיביות הנערכות בבניין עצמו להתחדשות עירונית, בעלי הנכסים תופרים "שני שיפוצים במכה אחת" ועוברים גם התחדשות אישית.  

אך האם הם מודעים לסיכונים הרובצים לפתחם מבחינת אחריות ביטוחית? האם בעלי הדירות מבינים שבהעדר ביטוח הולם הם עלולים להתמודד עם תביעות בסכומי עתק בקרות תאונה או בשל נזק רכושי? ניחשתם נכון, רובם אינם חושבים בכיוון.

הפועל נפל מקומה שלישית – בעל הבית נתבע על סך 5 מיליון שקלים
נתחיל עם מקרה שארע במציאות. לפני מספר שנים פנה אליי לקוח ותיק, קבלן ידוע ומוכר, אשר אחיינו הצעיר רכש דירה יד שנייה למגורים וביקש לשפצה. "איזה יופי", אמר הקבלן לאחיינו, "אני אשמח לסייע בקבלת החלטות בנושא השיפוץ, ובוא נתחיל עם ההמלצה הראשונה, אולי החשובה מכל, תרכוש ביטוח מתאים".

האחיין ואשתו, סיפר לי הקבלן, ביטלו את ההמלצה בהינף יד. "לא מדובר במשהו גדול", אמרו לו, "שיפוץ קטן, נקודתי, קצר בזמן. מה כבר יכול להשתבש? חבל על הכסף".

מה יכול להשתבש? הרבה, הרבה מאד. האחיין התקשר עם מספר קבלני משנה לביצוע עבודות בדירה, ולטובת סילוק פסולת בחר בחברה המתמחה בהתקנת שרוולי פינוי. במהלך העבודות להתקנת שרוול הפינוי, מעד אחד העובדים ונפל מהקומה הרביעית. נפילה שגרמה לפציעתו באורח קשה ולפגיעות רב-מערכתיות.

מספר שנים לאחר האירוע דפק בדלת ביתו של האחיין שליח ובידיו ארגז עמוס מסמכים לעייפה. בתוכו תביעות על סך כ-5 מיליון שקלים. תביעת שיבוב של המוסד לביטוח לאומי על סך כ-3.5 מיליון שקלים, ותביעת שיבוב של חברת הביטוח, ששילמה פיצויים מכוח ביטוח מעבידים על סך כ-1.5 מיליון שקלים.

הנה לפניכם זוג צעיר בתחילת דרכו שנאלץ להתמודד עם מעמסה לא פשוטה ועליה תג מחיר של כ-5 מיליון שקלים, אתגר כלכלי שרחוק מהם כרחוק מזרח ממערב. אמנם ההליך המשפטי טרם הסתיים וההחלטה הסופית טרם התקבלה (הפניתי את הקבלן לעורך דין המתמחה בהליכים מסוג זה, והפעם לשמחתנו אחיינו קיבל את ההמלצה) אך המסר ברור. לא משפצים לפני שמבטחים.

משפצים פרטיים, שימו לב לנתון הבא שנלקח מסקירת המוסד לביטוח לאומי. כ-18% מתאונות העבודה הקטלניות בישראל נגרמות בשיפוצים. לא בשלד, לא בחפירות ולא בגמר. כמעט אחד מכל חמישה הרוגים בענף הבנייה.  

שיפוצים בתמ"א 38/1, תופעה נרחבת
המקרה הזה הינו בעל משמעות אדירה לגבי פרויקטים להתחדשות עירונית לפי תמ"א 38/1, בהם כאמור רווחת תופעת השיפוץ העצמי. הוסיפו לכך את הנתונים הרשמיים של מנהל התכנון המדברים על כך שכ-12,700 יחידות דיור "מחוזקות" קיבלו היתרי בנייה לפי תמ"א 38/1 בין השנים 2005-2015, הצליבו אותם עם ענף הבנייה הנחשב לקטלני והמסוכן בישראל (עם עשרות הרוגים בשנה ומאות פצועים באורח בינוני וקשה), והרי לפניכם התמונה במלואה.

מבחינה משפטית, שיפוץ פרטי שמבוסס לרוב על התקשרות עם קבלנים שונים וללא קבלן ראשי, חושף את בעל הנכס לאחריות לנזקי גוף ורכוש שייגרמו במהלך הפרויקט. נזקים שיכולים כאמור להגיע מהמקום הכי פחות צפוי, ולטפס לכדי מיליוני שקלים בהליך משפטי.

ההלכה הפסוקה קובעת כי בעלות או החזקה במקרקעין מקימה חובת זהירות מושגית על הבעלים לטובת המבקרים במקום. חובת הזהירות הופכת ממושגית לקונקרטית כאשר בעל הדירה היה צריך ויכול לצפות את הסיכון, ולנקוט באמצעי זהירות למניעתו.

מכיוון שהסכנה בעבודות בנייה היא סכנה אשר ניתן וצריך לצפות אותה, בעל הדירה יכול לצאת ידי חובתו במסירת העבודה לקבלן עצמאי מומחה. כפי שניסח זאת היטב כב' השופט (בתוארו אז) אהרון ברק: "אין לך אמצעי זהירות טוב יותר מהעברת ההפעלה לידיו של אדם מיומן" (ע"א 145/80).

מה שהקבלן ניסה להסביר לאחיינו, ומה שאנו מדגישים במאמר זה, הוא שכאשר משפץ מתקשר עם קבלנים שונים, ולא פועל עם קבלן שיפוצים ראשי (שעובד בעזרת אנשי מקצוע מטעמו), בעל הנכס הוא זה שמוגדר לפי חוק כ"מבצע הבניה". בתור שכזה עליו למנות מנהל עבודה ראשי לפרויקט (כחוק ולפי תקנות ספציפיות), ובהעדר מנהל עבודה ראשי, האחריות המוגברת  לנזקים תונח לפתחו.

חשוב להדגיש שגם אם האחיין היה משפץ את דירתו עם קבלן יחיד ("קבלן ראשי") שהיה אפשר להגדירו כ"מבצע הבניה", הוא עדיין עלול להיחשף להליכים משפטיים. בין אם במידה שהקבלן לא היה בעל כיסוי ביטוחי נדרש, בין אם הוא התקשר עמו ללא עריכת בדיקות מקדימות, בין אם לפי "אחריות שילוחית" בשל כשל שהיה ביכולתו למנוע ועוד.

יש להקפיד על נושא הביטוח ואין זה משנה אם אתם מתקשרים עם קבלן אחד או משמשים כ"קבלן" ומעסיקים אנשי מקצוע באופן פרטני.

הפתרון – ביטוח עבודות קבלניות למשפץ
כמו בעיות מורכבות רבות, גם כאן הפתרון דווקא פשוט. פשוט מאד אם תרצו. מרבית חברות הביטוח בישראל משווקות פוליסות ייעודיות למשפצים ובונים פרטיים. אלו פוליסות אשר קרויות לרוב "פוליסה למשפץ" או "פוליסה לבונה הפרטי", ואשר מעניקות לבעל הנכס שקט נפשי.

הפוליסות משווקות בעלויות שוות לכל נפש ומספקות כיסוי ביטוחי ביום פקודה. מה כדאי לבדוק בעת רכישת פוליסה? הנה שלושה טיפים מהותיים:

  • תנאי ביט – ברכישת פוליסה לשיפוץ דירה (או לבנייה פרטית) יש לבדוק היטב כי הפוליסה ערוכה בתנאים שאינם פחותים מתנאי ביט. ביט היא למעשה פוליסה של חברת "כלל ביטוח" שנחשבת לרחבה מסוגה עם הרחבות רבות שאינן קיימות בפוליסות השגרתיות. בקשו פוליסה ברמה זו וחברת הביטוח תיענה.
  • סכומי ביטוח נאותים לצד ג' וחבות מעבידים – תביעות בגין תאונות עבודה או תאונות בכלל, הגורמות לנזקי גוף, עלולות לטפס לכדי מיליוני שקלים. למשל, אם מדובר בתאונת עבודה קטלנית שבה נהרג אדם, לפי הלכת השנים האבודות, הפיצוי לבני המשפחה (המגישים תביעה מכוח העיזבון) כולל גם את אובדן שכרו של המנוח לכל שנותיו האבודות. כך הדברים נכונים גם לגבי פציעות קשות אשר ימנעו מהנפגע לשוב למעגל התעסוקה ויהפכו אותו לתלוי בזולת. מהם סכומים נאותים? וודאו כי הכיסוי בגין חבות מעבידים (עובדים באתר) עומד לפחות על 20 מיליון ₪  ולצד ג' (עוברי אורח ,מבקרים, עובדי קבלנים הנחשבים צ"ג כלפי המזמין) עומד לפחות על 10 מיליון שקלים ומומלץ יותר.
  • הרחבות משמעותיות כנגד חריגים – פוליסות לשיפוץ כוללות, כמו כל ביטוח, שורה של חריגים וסייגים. על מנת למנוע מצב שבו חברת הביטוח תתלה בסעיפים הללו כמוצאת שלל רב במכתב דחייה, יש להקדים תרופה למכה. עליכם לוודא כי הפוליסה כוללת הרחבות מעבר לברירת המחדל כמו כיסוי בגין תביעות שיבוב שיוגשו על ידי המוסד לביטוח לאומי, כיסוי בגין נזקי גוף כתוצאה משימוש בציוד מכני הנדסי וחריגים נוספים.

טיפ אחרון לסיכום,
שיפוץ דירה במקביל לפרויקט התחדשות עירונית לפי תמ"א 38/1 הוא עניין שכיח. שכיח והגיוני. בדרך כלל הוא נעשה בשליש האחרון של הבניה מבחינת לוחות זמנים, כאשר גם הקבלן הראשי מתקרב לכדי סיום.

קבלנים רבים מציעים לדיירים אפשרות לבצע בעבורם את השיפוץ על ידי עובדים מטעמם, הנמצאים מן הסתם באתר, מכירים אותו היטב ובקיאים בסיכונים הכרוכים בעבודה במקום.

לבחירה בקבלן הראשי המבצע את פרויקט התמ"א לביצוע עבודות השיפוץ הפרטניות יש משמעויות ביטוחיות שניתן לטפל בהן באמצעות הרחבות ונספחים לחוזה הראשי. זהו פתרון שהוא גם פרקטי, גם נכון וגם מקצועי. יתרה מזו, מדובר במענה שעשוי להוזיל את עלויות השיפוץ, שכן לקבלן יש אינטרס להרחיב עבודתו באתר ולמקסם רווחיו בקרב לקוחותיו הקיימים.

  • על אודות הסיבוכים הביטוחיים העלולים להיווצר כאשר קבלן פרטי מופעל באחת מדירות התמ"א במקביל לעבודת הקבלן הראשי של הפרויקט כולו – נדון במאמר נפרד.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020