בית המשפט דחה עתירה של תושבי בת ים להורות לרמ"י וקק"ל לחתום על מסמכי הפרויקט: "המהלך עלול לפגוע בבעלי הדירה האמיתיים"
מה קורה כאשר בעלי הזכויות בדירה בבניין משותף אינם ידועים, ויתר הדיירים מבקשים לבצע פרויקט תמ"א 38?
הנושא הגיע השבוע לבית המשפט העליון, שדחה ערעור של דיירי בניין ברחוב ניסנבוים בבת ים להורות לרמ"י ולקרן קיימת לישראל לחתום כבעלי הדירות על מסמכי ההסכמה הדרושים למימוש תכנית חיזוק לבניין. בפסק הדין נקבע כי קבלת הערעור תפגע בזכותם הקניינית של בעלים אפשריים לדירות.
במוקד ההליך המשפטי נמצא בניין המצוי ברחוב ניסנבוים, שהיה בעבר בבעלות קק"ל, ונרשם בשנת 1983 כבית משותף. במרוצת השנים, הועברו הזכויות בדירות לידיים פרטיות. זהות בעליהן של 52 מתוך 56 הדירות בבית המשותף ידועה; ואילו ארבע הדירות הנותרות רשומות עדיין על שם קק"ל. רמ"י הבהירה שחרף הרישום על שם קק"ל, הזכויות בדירות המחלוקת אינן בבעלות המדינה. ואם לא די בכך, הן רמ"י והן קק"ל לא ניהלו תיק נכס ביחס לדירות אלה, ולא איתרו את החברה המשכנת שפעלה בעניינן של אותן דירות, ואין כל מידע אודות בעליהן.
נוכח מצבו הרעוע של הבניין, הוא הוגדר כמבנה מסוכן, ועל כן החליטו רוב הדיירים בבניין – 52 בעלי דירות מתוך 56 דירות, לקדם תכנית להסרת מסוכנות הבניין באמצעות ביצוע פרויקט תמ"א 38 חיזוק, שיכלול בניית חניה תת-קרקעית, חיזוק מפני רעידות אדמה ותוספות בנייה. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה למתן היתר לפרויקט, אך הציבה מספר תנאים למימושו – ובהם, דרישה לאישור כלל בעלי הדירות בבניין. רמ"י הבהירה עוד כי מכיוון שאין לה כל זכות בדירות המחלוקת, היא לא מוכנה לנהוג בהן כבעלים ולחתום על מסמכים כבעלת הזכויות בדירות אלו.
לנוכח הדרישה לקבלת הסכמה מצד כלל בעלי הדירות, ונוכח סירובה של רמ"י לחתום על מסמכי הפרויקט בטענה שקק"ל אינה הבעלים של דירות המחלוקת, פעל היזם לאתר את בעלי הזכויות בדירות אלה, אך ללא הצלחה. על רקע זה הגישו בעלי הדירות והיזם תביעה למפקח על רישום המקרקעין נגד רמ"י, על מנת לכפות עליה לחתום על מסמכי הפרויקט. המפקח הפנה את הצדדים לבית המשפט המחוזי, לשם הגשת תביעה למתן סעד הצהרתי לעניין הבעלות על דירות המחלוקת.
בעתירה שהגישו הדיירים והיזם לבית המשפט המחוזי הם ביקשו לקבל סעד שיקבע כי בעלי הזכויות בדירה הם יורשיהם של הדיירים שגרו בה והלכו לעולמם. במקביל, הם ביקשו להורות לרמ"י וקק"ל לחתום על המסמכים כבעלים רשומים. בעתירה נטען כי יש להיעתר לסעד המבוקש, וזאת נוכח העובדה שתוקפו של ההיתר המותנה עומד לפקוע. עוד נטען כי תוקפה של תכנית ההתחדשות העירונית, בי-538, שהעניקה זכויות בנייה נוספות על תמ"א 38, והפכה את הפרויקט לכדאי עבור היזם, אף היא עומדת לפוג, וכך גם תמ"א 38. לפיכך, טענו המבקשים והיזם, יש להיעתר לסעד הזמני שביקשו, על מנת שלא ירד הפרויקט לטמיון – ועמו, תועלות דוגמת הגדלת הדירות, מיגונן וכן חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. עוד נטען כי רמ"י אדישה לאפשרות ביטול הפרויקט, ומתנערת מחובתה כבעלים רשום וכגוף הסטטוטורי האמון על נכסי המדינה לאיתור בעליהן של דירות המחלוקת.
בית המשפט דחה את העתירה, וקבע בהחלטתו כי: "כל עוד יש ספק ולו קל באשר לזהות בעלי הדירות הנכונים, אזי מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים, שקולם לא נשמע. למי שהוא בעלי דירה הזכות לנהוג בה מנהג בעלים. בפרט, בידו להשמיע התנגדותו לתכנית תמ"א, והדרך לגבור על התנגדותו אינה בכך שלא יוכל להשמיע אותה מראש, אלא בכך שהמפקח על רישום המקרקעין (אם היה רוב תומך כנדרש בקידום התכנית) יכפה זאת עליו". בית המשפט החליט על מינוי מומחית מטעמו לשם התחקות אחר בעלי הזכויות בדירות המחלוקת. בית המשפט המחוזי הכיר באפשרות שבירור הזכויות לא יושלם עד לפקיעת ההיתר המותנה, אך הזכיר שהמבקשים השתהו בהגשת תביעתם ולא פעלו במועד להבטחת זכויותיהם.
המבקשים הגישו עתירה נוספת לבית המשפט המחוזי, שבה חזרו על בקשתם להורות לרמ:י וקק"ל לחתום על המסמכים מול היזם כבעלים הרשומים, אך גם בקשה זו נדחתה. בית המשפט המחוזי הבהיר כי: "גם אם דעת המבקשים אינה נוחה מהחלטתו הראשונה – אין בכך כדי לאפשר הגשתה בשנית, ועל אף שהוא ער לקושי של המבקשים, קושי זה אינו מצדיק לסטות מדרך המלך של הסדרת רישום הזכויות".
בעלי הדירות והיזם לא אמרו נואש, וערערו לבית המשפט העליון נגד פסיקת המחוזי. השופטת גילה כנפי-שטייניץ דחתה, כאמור, את העתירה. השופטת כתבה בהחלטתה כי: "לא שוכנעתי כי נפל פגם בקביעתו זו של בית המשפט המחוזי. עיון בבקשה הראשונה למתן סעד זמני ובבקשה השנייה מעלה כי אין באלה כדי לתמוך בטענה כי התרחש שינוי נסיבות מהותי. זאת בפרט, בהינתן שסד הזמנים הדוחק, בו תולים המבקשים את שינוי הנסיבות, כמו גם עמדותיהן ואופן התנהלותן של המשיבות, היו גלויים וידועים לפני בית המשפט המחוזי בעת שהכריע בבקשה הראשונה. די בכך כדי לדחות את בקשת הרשות לערער".
עוד קבעה השופטת כנפי שטייניץ כי: "מסקנתו והנמקותיו של בית המשפט המחוזי בהחלטתו הראשונה, מקובלים עליי לחלוטין. עד כה כשלו הצדדים באיתור בעלי הזכויות בדירות המחלוקת. לפיכך, בנקודת הזמן הנוכחית, ובטרם התבררה מפת הזכויות לאשורה, סיכויי התביעה, המבקשת להצהיר על המשיבים 7-4 (יורשי הדיירים בדירות) כבעלי הזכויות בדירות, ולחלופין להורות לרמ"י ליתן הסכמתה לפרויקט בשם בעלי הזכויות – אינם מן הגבוהים".
השופטת הוסיפה כי: "איני סבורה כי הסיכון שאכן נשקף מהמתנה לתוצאות ההליך העיקרי, מצדיק להיעתר לבקשה מקום שהבעלות בדירות לוטה בערפל. זאת בפרט כששוקלים סיכון זה אל מול הנזק העלול להיגרם מקבלת הבקשה לסעד זמני: פגיעה בזכותו הקניינית של מאן דהוא, זאת מבלי שהיה צד להליך, ומבלי שניתנה לו ההזדמנות להשמיע עמדתו בהתייחס לתכנית".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
