מ־12 ל־6 מ"ר: מה מלמדת ההחלטה של בת ים?

הכוונה של עיריית בת ים להגביל את התמורות לבעלי הדירות במתחם המבואה הצפונית לעד 6 מ"ר בלבד' הפכה בשעות לאחד הנושאים המדוברים ביותר בענף ההתחדשות העירונית. במשך שנים אימצו רשויות מקומיות רבות מדיניות של תמורות אחידות, שבמרכזן תוספת של כ־12 מ"ר לכל דירה. המודל יצר ודאות בין הדיירים, היזמים והבנקים, והפך לאחד מעקרונות היסוד של ההתחדשות העירונית בישראל.

אלא שהעיסוק במספר עצמו מפספס את הסיפור האמיתי. ההחלטה של בת ים אינה נקודת מפנה שנולדה בחלל ריק. היא תוצאה של תהליך שמתרחש כבר כמה שנים, שבמסגרתו המציאות הכלכלית, התכנונית והמשפטית של ההתחדשות העירונית משתנה במהירות. בת ים פשוט הייתה הראשונה לומר זאת באופן רשמי.

במשך שנים התנהל השיח סביב שאלה אחת: כמה יקבל בעל הדירה החדשה. אלא שהתחדשות עירונית מעולם לא הייתה תחרות על גובה התמורה. היא נשענת על מערכת איזונים מורכבת בין בעלי הדירות, היזמים, הרשויות המקומיות והמדינה. כל שינוי באחד מהמרכיבים הללו משפיע על היכולת של הפרויקט כולו לצאת אל הפועל.

המציאות של השנים האחרונות שינתה כמעט כל פרמטר שעליו נשען הענף. הריבית הגבוהה הגדילה משמעותית את עלויות המימון, מחירי הבנייה המשיכו לעלות, המחסור בכוח אדם החריף בעקבות המלחמה, הרשויות המקומיות דורשות פתרונות לתשתיות, תחבורה ומוסדות ציבור, והבנקים הפכו שמרניים יותר במתן מימון לפרויקטים.

במציאות החדשה, השאלה כבר אינה מהי התמורה המקסימלית שניתן להבטיח לבעלי הדירות, אלא מהי התמורה שתאפשר לפרויקט להיות כלכלי, לקבל מימון ולהגיע בסופו של דבר לביצוע.

זו בדיוק הסיבה שבחודשים האחרונים הולך ומתחזק המסר מצד המדינה כי המבחן המרכזי של פרויקט התחדשות עירונית אינו גובה התמורות שהוא מבטיח, אלא היכולת שלו להגיע לביצוע. בכנס הנדל"ן השנתי של "מגדילים" אמרה רכזת שיכון והתחדשות עירונית באגף התקציבים במשרד האוצר, תמר צ'ין, כי "אי אפשר להמשיך לאשר תוכניות התחדשות עירונית בכלכליות גבולית", והזהירה כי "תוכנית על הנייר שאין לה יכולת מימוש – היא תוכנית שמשקרת". 

פסק הדין שטלטל את הענף

אל המציאות הזו הצטרף לאחרונה גם פסק הדין של כב' השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב, נחשב למשמעותי מאוד, אשר קבע כי מודל התמורות האחידות, לפיו כל בעלי הדירות מקבלים תוספת זהה ללא קשר לגודל דירתם, אינו בהכרח משקף שוויון בין בעלי הזכויות.

למרות שהפרויקט עצמו לא נעצר ובית המשפט בחר לפתור את המחלוקת באמצעות דמי איזון, עצם הקביעה ערערה על אחד מעקרונות היסוד שעליהם נשען הענף במשך שנים. בתוך ימים החלו לעלות שאלות מצד בעלי דירות, יזמים ועורכי דין לגבי האפשרות לפתוח מחדש הסכמים ולבחון מחדש את מנגנון התמורות.

החשש המרכזי אינו רק מהפסיקה עצמה, אלא מהפגיעה בוודאות. ככל שכל פרויקט יהפוך למשא ומתן פרטני על התמורות, כך יתארכו ההליכים ותגבר אי הוודאות שמלווה את קידום פרויקטים.

דווקא על רקע זה, החלטת עיריית בת ים מקבלת משמעות רחבה הרבה יותר. בת ים הייתה הראשונה לקבל החלטה. חשוב להבין שההחלטה של בת ים אינה נובעת רק משיקולים כלכליים. בת ים היא אחת הערים הצפופות בישראל. על פי נתוני העירייה, מספר יחידות הדיור בעיר צפוי כמעט להכפיל את עצמו בעשורים הקרובים. מתחם המבואה הצפונית לבדו מתוכננות אלפי יחידות דיור חדשות במגדלים של עשרות קומות. כל מטר נוסף שניתן לכל אחת מהדירות מחייב תוספת של זכויות בנייה, מגדיל את נפחי הבינוי, מעמיס על מוסדות הציבור, התחבורה והתשתיות העירוניות, ולעיתים אף מחייב בניינים גבוהים וצפופים יותר.

לכן, מבחינת העירייה, השאלה אינה רק כמה נכון לתת לדיירים, אלא כיצד ניתן לקדם פרויקטים שישמרו גם על איכות החיים של העיר בעוד עשרים ושלושים שנה.

במובן הזה, בת ים אינה "מפחיתה תמורות". היא מנסה להגדיר מחדש את נקודת האיזון בין זכויות בעלי הדירות לבין היכולת של העיר לקלוט את ההתחדשות שהיא עצמה מקדמת.

יחד עם זאת, חשוב להיזהר שלא להסיק מהמהלך הזה מסקנות מרחיקות לכת. בעלי הדירות אינם אמורים להיות אלה שיישאו לבדם במחיר השינויים שעובר הענף. הם מוותרים על הנכס היקר ביותר שלהם, חיים במשך שנים בתוך הליך מורכב ולעיתים גם מפנים את ביתם לתקופה ארוכה. התמורה שהם מקבלים אינה הטבה, אלא חלק בלתי נפרד מהעסקה.

לכן, לא נכון לקבוע מעתה שכל פרויקט צריך להסתפק ב־6 מ"ר, בדיוק כפי שלא היה נכון לקבוע בעבר שכל פרויקט חייב להעניק 12 מ"ר.

התחדשות עירונית אינה יכולה להתנהל באמצעות מספרים קבועים מראש. כל מתחם שונה, כל עיר מתמודדת עם אתגרים אחרים, וכל פרויקט מחייב בחינה פרטנית של מאפייני הקרקע, התכנון, הכלכלה והצרכים העירוניים. היעד צריך להיות תמורה הוגנת, אך גם כזו שמאפשרת לפרויקט לצאת אל הפועל.

אם יש לקח אחד שעולה הן מפסק הדין של בית המשפט והן מהחלטת עיריית בת ים, הוא שהענף זקוק היום יותר מכל לוודאות.

כאשר בית המשפט מאותת בכיוון אחד, הרשויות המקומיות מאמצות מדיניות שונה זו מזו, המדינה משדרת מסרים אחרים, וכל רשות מקומית קובעת לעצמה מודל אחר של תמורות, קשה מאוד לנהל משא ומתן יעיל ולהוציא פרויקטים לפועל.

דווקא בתקופה שבה ישראל זקוקה לאלפי פרויקטים חדשים, למיגון מבנים ולהחלפת שכונות ותיקות, יש צורך בגיבוש מדיניות ארצית ברורה. לא מדיניות שתקבע מספר אחיד של מטרים לכל פרויקט, אלא כזו שתגדיר עקרונות מקצועיים ברורים, תעניק גמישות לרשויות המקומיות בהתאם למאפייניהן, ותשמור במקביל על ודאות משפטית וכלכלית לכל הצדדים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן