ביטול עסקה בעקבות המלחמה - מתי ניתן לקבל החזר מס?

בזמן כתיבת שורות אלו מלחמת שאגת הארי עדיין בעיצומה. קשה לחזות מתי, אך בסופו של דבר היא תגיע לסיומה וכולנו נחזור לשגרת פעילות – אף שעדיין קשה להעריך כיצד תיראה. שוק הנדל"ן בשנים האחרונות ידע טלטלות דרמטיות, וכחלק בלתי נפרד מכך צפים ועולים אתגרים רבים גם בתחום מיסוי עסקאות נדל"ן. 

במלחמה הנוכחית חלה עלייה במקרים של ביטול עסקאות מקרקעין, פתיחת עסקאות מחדש, שינויים בתמורה, דחיות בלוחות זמנים, קשיי מימון, וכן הסכמי פשרה שמייצרים בפועל עסקה אחרת מזו שדווחה לרשויות המס. 

דווקא בשלב החזרה למסלול, חשוב לזכור שמבחינת רשות המיסים הכותרת שהצדדים נותנים להסכם ("ביטול", "תיקון", "נספח שינויים") פחות חשובה מהשאלה המהותית: האם מדובר בביטול אמיתי שמחזיר את המצב לקדמותו, במכר חוזר/עסקה חדשה שיוצרים אירוע מס נוסף, או בצורך לתיקון השומה הקיימת ללא ביטול העסקה.

ביטול עסקה בעקבות המלחמה – מתי ניתן לקבל החזר מס?
הדין הקיים מכיר במצב שבו עסקה במקרקעין מתבטלת ומאפשר השבה של המס ששולם בגינה – מס שבח ומס רכישה – בכפוף למגבלות שבחוק ובהנחיות רשות המיסים. חשוב להבין שביטול עסקה אינו אוטומטי – גם אם הצדדים חתמו על הסכם ביטול, יש להגיש בקשה לביטול עסקה ולשכנע את רשות המיסים שמדובר בביטול אמיתי, שנעשה בתום לב, מחזיר את המצב לקדמותו, והעסקה לא "הכתה שורשים" במציאות. 

התנאי הבסיסי לבחינת בקשת ביטול הוא הסכמת שני הצדדים לביטול, או הצגת פסק דין הקובע שהעסקה בטלה.  בקשה לביטול עסקה המוגשת לרשות המיסים אמורה להיות מלווה בטופס ייעודי בחתימת שני הצדדים, שבו מפורטות העובדות המהותיות ועילת הביטול. חשוב לשים לב שהטופס כולל הצהרה של המוכר כי לא ימכור את הנכס לצד ג' שיש לו יחסים מיוחדים עם הרוכש הנוכחי – זאת כדי למנוע ביטול מלאכותי.

בתקופת המלחמה אנו רואים יותר ביטולים שנובעים מעילות כלכליות (קשיי מימון, שינוי בסיכון, עיכובים בביצוע) ופחות מעילות קלאסיות של הפרה מובהקת. לכן חשוב במיוחד לבנות תשתית ראייתית מסודרת כדי להגדיל את סיכויי קבלת הבקשה: מה בדיוק קרה בעקבות המלחמה, כיצד הדבר השפיע על היכולת לקיים את ההסכם, ומה בוצע בפועל כדי להשיב את המצב לקדמותו.

ביטול אמיתי או מכר חוזר – המבחנים שמכריעים את הסיווג
הסיכון הגדול בבקשות לביטול עסקה הוא שרשות המיסים לא תקבל את הטענה שמדובר בביטול, אלא תקבע שמדובר במכר חוזר. המשמעות דרמטית: במקום החזר מס על העסקה המקורית, הצדדים עלולים להישאר עם חיוב מס מלא על המכירה המקורית, ובנוסף אירוע מס חדש בגין העסקה המאוחרת.

כדי להכריע, רשויות מיסוי מקרקעין נעזרות במבחני עזר, כגון: האם הזכויות נרשמו, כמה זמן חלף בין ההסכם לביטול, כמה תמורה שולמה ומתי, האם נמסרה חזקה, האם שולמו פיצויים ומה גובהם, האם קיימים יחסים מיוחדים בין הצדדים, והאם היחס בין הפיצוי לשינוי השווי או המס שנחסך מעורר חשד לתכנון מס.

ביטול עסקה לעומת תיקון שומה
כיצד על הצדדים לפעול כאשר העסקה אינה מבוטלת כליל, אך הנסיבות מכתיבות שינויים מהותיים בהסכם –   הפחתת מחיר, שינוי אבני דרך, דחיית תשלומים או שינוי מנגנוני הצמדה? במקרים אלו יש לבחון האם השינוי מצריך הודעה או בקשה לתיקון שומה לרשויות המס. ייתכן גם שהשינוי כה מהותי עד שנוצרת למעשה עסקה חדשה, גם אם בפועל לא בוטלה העסקה. מדובר בסוגיה שמעסיקה את רשויות המס ובתי המשפט, וההערכה היא שהמגמה תתגבר בעקבות המלחמה. לכן ההמלצה היא שבכל שינוי מהותי יש להתייעץ, לבחון אם נדרשת פנייה לרשות המיסים ולצמצם חשיפה לטענה כי מדובר בעסקה חדשה.

ביטול חד-צדדי – אפשרי, אך חריג
בזמני משבר, ייתכנו גם הודעות ביטול חד-צדדיות, בעיקר מצד קונים שנתקלים בקושי לעמוד בתשלומים.  רשות המיסים מכירה באפשרות של ביטול עסקה גם על בסיס הודעה חד-צדדית, אך במשנה זהירות: לפי הנחיות רשות המיסים, במקרה כזה יש לפנות אל הצד השני ולבקש את התייחסותו, ובהיעדר הסכמה או פסק דין – הביטול, ככלל, לא יאושר.  לכן, כאשר אין שיתוף פעולה בין הצדדים, לא אחת הדרך הריאלית היא הסדרה משפטית שתניב פסק דין מנומק – וגם אז אין מדובר באישור אוטומטי. 

המלצות פרקטיות לשלב "החזרה למסלול"

1. לקת בחשבון  שהביטול אינו אוטומטי: אם לא מתקיימת השבה אמיתית והחזרת המצב לקדמותו, או אם העסקה כבר התקדמה משמעותית, ייתכן שייקבע כי מדובר במכר חוזר ותיקבע חבות מס נוספת. 
2. תיעוד בזמן אמת: לתעד  איחורים בתשלומים, עיכובים בבנייה ושינוי מהותי ביכולת המימון, כדי לבסס את ההצדקה לשינוי/ביטול.
3. תכנון מוקדם: בסופו של דבר, אחרי "שאגת הארי" חוזרים לשגרה חוזית – אך מבחינה מיסויית זו שגרה שמחייבת דיוק גבוה. מי שיבנה נכון את ההסדרים והדיווחים כבר עכשיו, עשוי לחסוך מחלוקות, שומות מפתיעות והליכים מיותרים בהמשך.

*הכותבת, עו"ד מאיה כרמי לוברטובסקי, הינה שותפה וראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד ברנע ג'פה לנדה 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן