צילום: רונן דמארי

ראש מנהלת פינוי בינוי בראשל"צ: "דרישות לא לגיטימיות של דיירים סרבנים לא ייענו"

מנהלת פינוי בינוי בשכונת רמת אליהו בראשל"צ עושה סדר: 1,200 הסכמות של בעלי הדירות, הוצאת המאכערים מהשכונה והחלטה חד משמעית: "לא נאשר מצב שיהיה פה דייר שיקבל 12 מ"ר ודייר אחר שיקבל 18 או 20 מ"ר, יש פה שוויון". ראיון מיוחד עם ראש המנהלת, דודו מנצור

רונן דמארי 02.02.2020

צילום: רונן דמארי

לפני ארבע שנים מנהלת פינוי בינוי בשכונת רמת אליהו בראשון לציון החלה את פעילותה כתוצאה מהסכם העקרונות אשר נחתם בין העירייה למדינה על הקצאת קרקעות משלימות בשכונות החדשות. הפעילות של המנהלת מתבצעת ללא מטרות רווח והיא ממומנת מתקציב המדינה והעירייה. מי שעומד בראש המנהלת הוא ניצב בדימוס דודו מנצור שפרש מהמשטרה לאחר 37 שנות שירות ותפקידי ניהול בכירים שכללו פיקוד על יחידת להב 433. לתפקידו הנוכחי הוא הגיע לאחר ששימש כמנכ"ל החברה הכלכלית ברמת השרון, שם הכיר מקרוב את עולם ההתחדשות העירונית וצבר ניסיון חשוב בעבודה מול בעלי דירות, יזמים והמכרזים שמחברים ביניהם.  

בריאיון מקיף מנצור מספר על הדרך שנעשתה עד עתה, על האתגרים בהמשך ועל העבודה מול התושבים: "מה שאנחנו עשינו זה למעשה להתחיל מאפס – לבנות את המקום, לקבוע חזון, ייעוד, מטרות, להכין תכנית עבודה, לגייס אנשים, להכשיר אותם, תהליך שלקח לא מעט זמן. עם הזמן השלמנו והכשרנו את סגל העובדים וניתן לומר שרק בשנת 2019 הגענו להרכב מלא". 

מה אתה יכול לספר על הדרך שעבר הפרויקט מאז תחילת פעילותה של המנהלת ועד לשנת 2020?
"מי שמסתכל מהצד על מה שהספקנו בארבע שנים לא כל כך מאמין – את מה שתלוי בנו עשינו הכי מהר שאפשר. מבחינת המנהלת כבר בשנה הראשונה בסוף 2016 היו לנו שני בניינים ראשונים חתומים במלואם, בניינים אלו נבחרו לשמש כפיילוט למעבר לנחלת יהודה מערב במסגרת קול קורא מיוחד. בשנת 2017 יצא מכרז ובתחילת שנת 2018 זכתה בו חברת אשדר. בימים אלו חברת אשדר ממתינה להיתר הבנייה, וכבר הוצב משרד מכירות במגרש. אני הייתי מעדיף שהבנייה תתחיל כבר לפני שנה אבל יש אילוצים בירוקרטיים, יש דברים שלא תלויים בנו. אנחנו עושים מאמץ לקצר את ההליכים הבירוקרטיים, כדי שהבנייה תתחיל כמה שיותר מהר".

מה הסטטוס בו נמצאת התכנית כרגע?
"בשנת 2018 הכרזנו על שלושה מתחמים לבינוי. כשהיו לנו שבעה בניינים חתומים במלואם שילבנו אותם במכרז נוסף לשכונת נוריות שבו זכתה לפני כמה חודשים חברת שיכון ובינוי. שבעה הבניינים האלו שכוללים יחד 240 יחידות דיור חתמו על הסכם עם המדינה וזה כבר שלב נוסף בפרויקט, כאשר עוד לפני כן נבחר כבר עו"ד דיירים ושמאי דיירים, וקיים תהליך מאוד סדור. כיום יש כבר 11 בניינים שחתומים במלואם ועוד 14 בניינים בהם חסרות חתימות בודדות, ועד כה הגענו ל- 1,200 הסכמות של בעלי הדירות. אנחנו מתקדמים על פי רמת שיתוף הפעולה של התושבים – וככל שיש בבניין או במתחם נציגות איכותית ומקדמת יותר, העסק הזה עובד הרבה יותר טוב. בלי שיתוף פעולה עם התושבים, למנהלת אין זכות קיום".

כיצד פעלתם להסדרת ייעוץ משפטי מתאים לבעלי הדירות?
"באמצעות החברה הכלכלית יצאנו לפני כשנה וחצי למכרז פומבי של משרדי עורכי דין ומשרדי שמאים לייצוג הדיירים. היו במכרז תנאי סף מאוד גבוהים שאת חלקם קבעו נציגי משרד הבינוי והשיכון, מבחינת הניסיון והיכולת שנדרשים מהמשרדים בדגש על ניסיון בהתחדשות עירונית. בסיום המכרז נבחרו למאגר ארבעה משרדי עו"ד ושני משרדי שמאים שעמדו בתנאי הסף. בנייני הפיילוט והבניינים שחתמו במלואם בחרו או בוחרים משרד עו"ד ומשרד שמאים שייצג אותם מתוך המאגר. כמובן שמשרד עורכי הדין של המנהלת ליווה את הדיירים יחד עם המנהלת בניסוח של ההסכמים כך שהליווי המשפטי צמוד לדיירים כמעט מתחילת הפרויקט. חשוב לציין שהמימון של המשרדים נעשה על ידי המדינה מה שמונע חשש לניגוד עניינים כפי שקיים בפרויקטים אחרים בהם היזם הוא זה שמשלם עבור הייעוץ המשפטי ואז נוצרת תלות מסוימת".

מה אתם אומרים לתושבים שטוענים שלא נעשה שום דבר?
"אנחנו מפרסמים כל הזמן על ההתפתחויות. אחד הדברים ששמנו לנגד עיננו זה את עניין השקיפות – אנחנו מפרסמים כל פעילות וכל עדכון ברשתות החברתיות ובכל הערוצים האפשריים. למרות שאם אתה שואל אותי, הייתי מעדיף שלוחות הזמנים יתקצרו משמעותית אבל זה לא משהו שאנחנו יכולים לשלוט בו. לדוגמא אישור התב"ע (תכנית בניין עיר) זה משהו שנמצא בוועדה המחוזית כבר שנתיים. זה תהליך בירוקרטי שיש לו את הקצב שלו ויש קושי רב להאיץ אותו".

ומה עונים לתושב ששואל מתי הוא יקבל דירה חדשה?
"אנחנו מציגים לוח זמנים מאוד ברור על פי הערכה, לדוגמא בשכונת נוריות בגלל שיש תב"ע מאושרת אנחנו אומרים שזה ייקח שלוש וחצי שנים מהיום שבו חברה זכתה במכרז. לדוגמא שיכון ובינוי זכו במכרז הראשון של הפרויקט בנוריות ואמורים תוך שלוש וחצי שנים לבנות את הבניינים שלהם, אני לא רואה סיבה שלא יעמדו בלוח הזמנים. מתי יוצא המכרז זה כבר תלוי בדיירים, כי ככל שיש לנו יותר בניינים ומתחמים חתומים יש לנו יותר אפשרויות להוציא מכרזים. לפעמים העיכוב תלוי בתושבים, לדוגמא המכרז בנוריות התעכב הרבה מאוד זמן עד שהגענו לכמות המשפחות הנדרשת למכרז. היום זה יותר ויותר תלוי בהקצאת המגרשים של רשות מקרקעי ישראל. בנוסף ישנו עיכוב של תכנית בניין עיר החדשה (התב"ע) של רמת אליהו שתאפשר לבנות בשכונה והתב"ע של נחלת יהודה עילית ששם המסה העיקרית של הדירות שאמורות להיבנות עבור הפרויקט".

מה עושים עם בעלי דירות סרבנים או כאלו עם דרישות פחות מציאותיות?
"מהר מאוד הבהרנו שאין כאן משא ומתן שאנחנו מתכוונים לנהל ושדרישות שאין להן לגיטימציה לא ייענו. למשל היו לנו פניות של בעלי דירות שהשתלטו לאורך השנים על החצר הציבורית בבניין ששייכת לכלל הדיירים בבניין וטענו שיש להם דירת גן ולכן מגיע להם פיצוי גדול יותר. הבהרנו להם שהגינה משותפת לכלל הדיירים ושזה שהם השתמשו בחצר ונהנו מהשטח, זה בינם ובין הדיירים אבל אין שום כוונה להכיר בדירה כזו כדירת גן, ורק על מה שבנוי בהיתר הם יקבלו פיצוי. 

מאחר ובחלק מהמקרים שנתקלנו של בניית תוספת ללא היתר, מדובר בבנייה ישנה ולפעמים בעלי הדירות התחלפו ומי שקנה לא ידע שהוא קנה דירה עם הרחבה ללא היתר, אחרי לא מעט התלבטויות הגענו לסיכום בוועדת ההיגוי של הפרויקט בראשות ראש העיר ויחד עם הגופים השותפים משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, שבמקרה של בנייה שקיימת מעל 15 שנה אנחנו נכיר ב -50 אחוזים ממנה בחישוב של התמורה של שטח הדירה החדשה. זה יוצר איזון סביר בין אלו שבנו בהיתר ומקבלים תמורה מלאה ובין כאלו שבנו ללא היתר לפני הרבה שנים. זה לא המקום והזמן לטפל בחריגות בנייה בצורה אחרת, לכן הגענו להסכמות מלאות גם בבניינים שיש בהם תוספת בנייה ללא היתר".

כיצד מתמודדים עם החתמה של בעלי דירות מצד מאכערים למיניהם?
"אחרי הרבה מאוד ניסיונות של חברות ויזמים נשארו בשכונה שתי חברות שעדיין פעילות בצורה כזו או אחרת. הובהר גם להן וגם לבעלי הדירות בשכונה בצורה חד משמעית שהקריטריונים שקבעה המדינה יחולו גם עליהם ושאין שום כוונה או יכולת לעמוד בהבטחות שהן הבטיחו לבעלי הדירות. אם יש להן רצון כלשהוא להתקדם, הן חייבות להתכנס בתוך התוכנית הקיימת של העירייה. הן יכולות לקבל את הקריטריונים ולראות אם יש בעלי דירות שיסכימו ללכת איתן, אבל לא נאשר מצב שיהיה פה דייר שיקבל 12 מ"ר ודייר אחר שיקבל 18 או 20 מ"ר. יש פה שוויון שעושה סדר והיגיון. נקבעו עקרונות מאוד ברורים שאנחנו לא סוטים מהם".

לסיום, איזה מסר תרצה להעביר לבעלי הדירות?
"המטרה של המנהלת זהה לזו של בעלי הדירות – קידום הפרויקט לטובת שיפור איכות החיים בשכונה. אנחנו עושים כל מאמץ כדי לקצר את לוח הזמנים וכדי לקדם את הפרויקט הזה מהר ככל האפשר, אבל לצערנו יש תהליכים בירוקרטיים שצריך לעבור ונדרשת סבלנות. אני חושב שלמרות התהליך שמבחינתנו הוא מעט איטי, כשמסתכלים על פרויקטים אחרים של פינוי בינוי ברחבי הארץ, מבינים שאנחנו פועלים בלוח זמנים קצר באופן משמעותי. אנחנו מעריכים שבעוד כשלוש שנים הבניינים הראשונים בשכונה ייהרסו והבנייה ברמת אליהו תתחיל עוד לפני הריסת הבניינים האלו בשטחים אחרים. אנחנו כאן לטובת התושבים ללוות אותם יד ביד עד לקבלת המפתח לדירה החדשה וגם בהמשך. אנחנו עושים כל מאמץ כדי שהפרויקט הזה יתקדם מהר לרווחת התושבים". 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות