ארז פודמנסקי - איה התחדשות עירונית // צילום: פוטואלכס

ארז פודמסקי, מנכ"ל עיריית בת ים לשעבר, מסכם שנה ראשונה בעולם הנדל"ן

בראיון ל"מגדילים", הוא מדבר על המעבר מתפקיד המנכ"ל לעולם היזמות הנדל"נית, מספר כיצד הוא מאתר פרויקטים פוטנציאליים, פועל לקדם כיום 2500 יח"ד, ומדגיש: "חייבת להיות זהות אינטרסים בין הצרכים הציבוריים לבין הצרכים היזמיים"

כרמלה קופר 02.10.2018

תמונה: ארז פודמנסקי // צילום: פוטואלכס

ארז פודמסקי (51) נשוי ואב לארבעה, יכול להסתכל בסיפוק על 30 שנות עבודה, רובן בשירות הציבורי. את דרכו המקצועית החל בתחום החינוך והייעוץ הארגוני עוד בשנות העשרים לחייו והקדיש עשור לעשייתו בתחום, בין היתר כרכז ההדרכה של תנועת הצופים הארצית ותוך שהוא מכהן כיועץ ארגוני למערכות חינוכיות, כמפתח סגלים בצה"ל ומחזיק כבר בתואר הראשון בסוציולוגיה. אבל זו היתה רק ההתחלה, בגיל 32 סיים פודמסקי את התואר במשפטים ומינהל עסקים והחל את ההתמחות בעריכת דין. את הדרך החדשה הוא סלל בהיותו עורך דין בפרקליטות, בתחום מיסוי אזרחי: "אחרי עשור בתחום רציתי דרך חדשה", הוא מסביר היום את ההחלטה לעבור למקצוע החדש, החלטה שהובילה אותו בהמשך לתפקיד מנכ"ל עיריית בת ים,  "אחרי חמש שנים עברתי מהפרקליטות לעיריית בת ים, בתפקיד סמנכ"ל תכנון ופיתוח, תפקיד שבו מימשתי את הידע, האוריינטציה החברתית והניסיון הארגוני-חברתי שצברתי".

כעבור 7 שנים הוא מונה למנכ"ל עיריית בת ים, עוד בתקופת כהונתו של שלומי לחיאני כראש העיר ולאחר מכן עבד כמנכ"ל תחת ראש העיר הנוכחי, יוסי בכר. לפני שנה וחצי הוא החליט לעזוב את הכסא הנוח והמוכר ולאתגר את עצמו בעולם הנדל"ן, זאת לאחר תקופת הצינון הנדרשת.

אפשר לומר שעשית מעבר חד?
"לא כי מבחינתי את עיקר הדגש שמתי בתפקידים המוניציפליים שלי בפיתוח והתחדשות עיר ולמעשה עברתי ליישם את הידע שלי בתוך העולם היזמי. בסופו של יום הפיתוח הכללי של ישראל חייב לקרות בשיתוף פעולה בין הגורמים המנהליים ליזמיים וראיתי לנכון לקחת את הידע והניסיון הגדול שצברתי. בבת ים  הייתי צריך להיות מאוד יצירתי ופעלתן בתחום יצירת מנופי הפיתוח, כדי להעביר את העיר ממסלול של דשדוש למסלול של צמיחה. הדגש הגדול שנתתי היה על תחום ההתחדשות, שהיה דאז ראשוני וחדשני בארץ. זה היה אתגר וצברתי הרבה ניסיון בהובלת התהליכים, הבנת והכרת השיקולים של הפקידות המקצועית. למדתי את נקודת מבטם וכאשר עזבתי את התפקיד, מצאתי לנכון לקחת את הניסיון בתחום התכנון, המשפט והחברה ולהכנס לעולם שהוא לדעתי העתיד של ישראל- התחדשות עירונית".

אלא שהדרך לעולם הנדל"ן לא היתה קלה. במאי 2017, לאחר שעזב את תפקיד מנכ"ל העיריה, הוא נדרש לתקופת צינון של שנה, במסגרתה היה עליו להימנע מהתקשרויות שונות עם ספקי העיריה החיצוניים. "רציתי לייצר שיתוף פעולה עם משרד עורכי דין, שנתן שירותים לעיריה", הוא מספר, "מאחר ויש אופציה בדין, כאשר אין בסיס לניגוד עניינים, לבקש קיצור תקופת הצינון, ביקשתי וקיבלתי קיצור ל-9 חודשים".

דווקא הבקשה לקיצור תקופת הצינון היא זו עוררה סימני שאלה.
"יש לי רגישות גבוהה לפרוצדורות, רציתי שהכל יהיה גלוי ושקוף. אין יותר טוב מלשים את הכל באור גלוי, על השולחן".

כיצד אתה מגדיר את תחום עיסוקך בעולם הנדל"ן כיום?
"אני עצמאי ועוסק בתחום ניהול וייזום פרויקטים נדל"ניים. במסגרת פעילות זו, אני שותף בכמה חברות ואחת מהן, שהקמתי יחד עם שותפים היא החברה לניהול התחדשות עירונית, שמטרתה לתת מענה אירגוני וניהולי ליזמים ובעלי קרקעות, שמעוניינים לקדם תכנון מחדש של הקרקע".

כיצד קידום תכנון קרקעות מתיישב עם התחדשות עירונית?
"התחדשות עירונית במהות היא לקחת קרקעות מתוכננות או בתת תכנון ולבצע בהן תכנון מחדש. זו מבחינתי התחדשות עירונית. לקחת קרקע במרכז העיר, שתוכננה לפני 20 שנה בהתאם לצרכים של לפני 20 שנה ואשר נותנת זכויות בנייה מצומצמים ולהתאים אותה למציאות של היום כי היום היא מתאימה לעומסים יותר גדולים. מבחינתי חידוש קרקעות בלתי מנוצלות היא התחדשות עירונית לכל דבר ועניין. התחום השני שאני עוסק בו הוא אירגון וקידום מבנים במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38. העבודה אל מול גורמי התכנון היא במהותה אותה עבודה".

פודמנסקי // צילום: פוטואלכס
פודמנסקי // צילום: פוטואלכס

מה פועלך בחברת "איה" לניהול התחדשות עירונית?
"הייעוד של חברת איה היא לספק את כל השירותים ליזם. לא כל מי שקנה קרקע גם פיתח כלים מקצועיים לנהל את הפרויקט, כגון לארגן משפטית בעלי קרקע מרובים בפרויקטים של פינוי בינוי. התהליך המשפטי מלווה גם בתהליכי הסברה ושיווק ולאוכלוסייה וצריך לתווך את המידע ולדעת את מכלול הכללים, שהולכים ומתבססים בחוקים ובנוהגים. אם לפני 15 שנה הכל היה פתוח למו"מ, דוגמת הזכויות שדיירים יכולים לקבל ותקופת ההתקשרות עם בעלי הנכסים אזי שהיום הכל מוסדר ומעוגן בחוק, כולל חובות החלות על היזמים, גילוי נאות ועוד. החברה מספקת את כלל השירותים הללו".  

האם מותר לך לקדם פרויקטים נדל"ניים בבת ים?
"אין מניעה לעבוד בעיר בת ים אבל אני פועל לפי נורמות קפדניות ותוך רגישות ציבורית. למרות שעברה שנה וחצי כמעט, לא הגעתי לפגישה אחת במינהל ההנדסה. אם צריך תקשורת מול גורמי עיריה אז אין מניעה אבל אני מעדיף שלא".

באילו אזורים אתה פועל כיום?
"בת ים, גבעתיים, רמת גן, פתח תקווה, תל אביב, באזורי ביקוש במרכז. יש מקומות שאני פועל בהם במסגרת חברות יזמיות, או כשותף בפרויקטים או כיזם. אני שותף ומקדם כ- 25 פרויקטים, הכוללים כ-2500 יח"ד ועשרות אלפי מטרים של משרדים ומסחר. ברור לנו שבלי לייצר תוכניות ברות קיימא מבחינה כלכלית מוניציפלית – הרשויות לא יקדמו אותן. לכן, בין היתר, אנחנו מקדמים כמה שניתן גם מסחר ותעסוקה. קיים צורך בזהות אינטרסים בין התוכניות לבין האינטרס הציבורי ולכן התמהיל הנכון הוא תמהיל של מגורים משולבים במסחר ותעסוקה. חשוב להבהיר שתושב הוא לא נטל כלכלי על הרשות, הוא כוח כלכלי ותנועתי, שמחייה את הערים, הוא כוח נחוץ. מסחר, תעסוקה ומגורים הם כלים שלובים".

האם הרשויות שמולן אתה עובד מקדמות התחדשות עירונית?
"אני חייב להגיד שבכל הרשויות שאנחנו עובדים היום, יש הבנה עמוקה של הצורך וחשיבות בתהליכי התחדשות עירונית. ברובן יש כבר תוכניות אסטרטגיות שמסייעות גם ליזמים וגם לרשות. בסך הכל העבודה היא בשיתוף פעולה מלא ואנחנו לא לוקחים פרויקטים שאין בהם התכנות או הסכמה ברמה הציבורית. אם אני לא רואה סיבה ציבורית תגרום לרשות לקדם פרויקט מסוים אז לא ניקח את הפרויקט, כי אי אפשר לקדם אותו בטווח הקצר. יש מספיק מקומות שלרשויות כן יש אינטרס לקדם ושם אנחנו מתמקדים".

איך אתה מאתר את אותם פרויקטים?
"לצערי זה לא מספיק מקבל את העוצמות שזה צריך לקבל אבל באופן כללי הליכי התכנון הם דבר פומבי ואפשר לראות את תהליכי קבלת ההחלטות. במציאות היום אתה צריך להיות מקצוען כדי לדעת איך למצוא אותם אבל החלטות מדיניות של ועדות התכנון הן גלויות ואם אבדוק את ההחלטות של ההתחדשות העירונית בחמש השנים האחרונות אני אלמד הרבה מאוד. למשל, בגוש דן המתודולוגיה התכנונית היא מאוד מתקדמת וכמעט כל הרשויות נמצאות בשלבי טיוטות או תהליכים של גיבוש תוכניות מתאר, אשר פתוחות לעיון.

"אגב, מעניין לציין שהמדיניות התכנונית הכוללת, הותאמה לתמ"א 38 ובכך התמ"א האיצה את עבודת התכנון הרשותית. אני מכיר את שיקולי המאקרו של רשות, כגון יצירת איזון בין תעסוקה למגורים וכך אנחנו יודעים באיזה פרויקט לבחור. אם יש הסתברות משמעותית להצלחת הפרויקט אז אנחנו מארגנים את התושבים ולאחר מכן מגיעים לרשות".

קרה שניסית לקדם פרויקט והעיריה התנגדה?
"קורה שאנחנו מתחילים תהליך עם הדיירים אבל אז מגיעים לרשות והיא אומרת 'לא עכשיו' או 'לא בהיקפים הללו' וזה בסדר, אנחנו רוצים לקחת על עצמנו פרויקט רק כאשר יש זהות אינטרסים בין הצרכים הציבוריים לבין הצרכים של בעלי הקרקע".

מה דעתך על המינהלות להתחדשות עירונית בערים?
"יצא לנו לעבוד מולן. גם מהפרספקטיבה של איש מנגנון עירוני וגם מהצד היזמי, אני חושב שהמשמעות שיש לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא חשובה. זה גורם שמנטר נתונים, מבין את הבעיות ומפתח פתרונות. הטכניקה של המינהלות היא מאוד נכונה ומייצרת ממשק דו שיח ישיר, שמכוון להתחדשות עירונית. רק צריך לוודא שלרגע לא יוציאו את היזמים מתוך עולם ההתחדשות כי בסוף הכוח, הכסף והאנרגיה נמצאים בעולם העסקי. הרשויות צריכות לשחרר חסמים, לשים גבולות איפה שיש פריצת גבולות ולהנגיש מידע".

מחיר למשתכן זו אופציה מבחינתך?
"מחיר למשתכן הוא צעד חשוב, הוא מבחינתי התאום הסיאמי של ההתחדשות העירונית מלפני 15 שנה. הכיוון נכון, חייבים לייצר דיור בר השגה. אין מטרופלין גדול בעולם שעבר עירוב שימושים, מחירי הקרקע עלו והוא לא דאג לדיור בר השגה, דוגמת מנהטן, שם בכל תוכנית 20 אחוז הולך לדיור בר השגה. אם לא תדאג שכלל האוכלוסייה תוכל לחיות במרכזים אז הם יהיו מרכזים 'נכים'. זו מגמה חשובה לכלכלה ולאיתנות הישראלית. בתוך שלוש שנים יתקלו כבר בכל הבעיות של התוכנית ויתחילו לפתור אותן ואז בע"ה תהיה לנו הזכות להיות חלק ממנה".

ארז, לסיום, אתה מרוצה מההחלטה לעזוב את העיריה לטובת הנדל"ן?
"אני מרוצה כי זה מעמיד בפני אתגרים חדשים, מתודולוגיית חיים חדשה אבל אני גם מתגעגע מאוד לחדוות היצירה הרב תחומית שקיימת בתפקיד מוניציפלי משמעותי. היתה לי הזכות לעסוק בכל התחומים, חינוך, תרבות, פיתוח, רווחה וכדומה, ואין הרבה נישות בעולם שנותנות לך את המגוון  הזה של ההשפעה והעניין. אחרי 30 שנה במגזר הציבורי אני שמח שזימנתי לעצמי אתגרים חדשים ואני מקווה שאצליח לקחת את הניסיון שצברתי בעולם אחד ולהעביר אותו לעולם השני, כדי ליצור ולעשות משהו מיוחד משניהם יחד".

דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

רקוויאם לשדה דב

שמאי המקרקעין ארז כהן, המתגורר ממש בסמיכות לשדה דב היה אמור להיות מאושר מההחלטה לסגור את הבאסטה אבל...
מגדילים 11.06.2019

לאן נעלם נגיד בנק ישראל?

פרופסור אמיר ירון נותר במגדל השן האקדמי, מה שאולי נוח מאוד למקבלי ההחלטות בממשלה אבל בעליל מאוד לא...
מגדילים 06.06.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות