עורכת הדין דפנה סירוטה הולנדר // יחצ
עורכת הדין דפנה סירוטה הולנדר // יחצ

מסלול ההמראה

ההתחדשות העירונית והנדל"ן זורמים לה בדם, היא עלתה על המסלול עוד מהצעד הראשון ונסקה עם קריירה מרשימה, שהפכה אותה לאחת מהמומחיות בתחום.  "מגדילים" בראיון עם מנהלת מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרדו של צבי שוב, עו"ד דפנה סירוטה הולנדר

כרמלה קופר 01.11.2018

דפנה סירוטה הולנדר (41) צעדה לעבר מסלול ההמראה כעורכת דין בתחום הנדל"ן מהרגע שלמדה ללכת. היום, נשואה ואם לארבעה, היא ממשיכה לנסוק בדרך המשפטית כדור שלישי במקצוע. "סבי היה עורך דין בתחום הנדל"ן, שני הורי הם עורכי דין, אשר הקימו את משרד הולנדר את הולנדר בחולון ועוסקים בתחום הנדל"ן", היא מספרת אבל שום דבר לא הוגש לה על מגש של כסף. סירוטה הולנדר עשתה את כל המסלול המלא והסיזיפי, היא למדה משפטים לתואר ראשון במכללה למינהל ולתואר שני באוניברסיטת תל אביב, עשתה טרום התמחות אצל הוריה ובמקביל עבדה כדיילת אוויר באל על. בשנת 2002 היא יצאה ל"עולם הגדול", כמתמחה במשרד "פישר, בכר חן" ולאחר מכן במשרד "ורדי לשם רון", בתחום הנדל"ן, המשפט האזרחי והמסחרי וצווארון לבן. כעבור ארבע שנים, היא החלה את דרכה כעורכת הדין הראשונה במשרד עורכי דין "צבי שוב", שהקים את משרדו באותם ימים והיתה ממונה על תחום נדל"ן, תכנון ובנייה. אלא שכעבור שנתיים חלה תפנית קלה במסלול והיא ארזה את הפקלאות ועברה להתגורר בחו"ל יחד עם בעלה, ניר סירוטה.

ישראל-רומניה

כשכל המשפחה בתחום הנדל"ן, השינוי בא לה בקלות והיא הצליחה להפוך אותו למקפצה נוספת בקריירה. "בין השנים  2008-2012 יצאנו לרילוקשיין ברומניה", היא מספרת, "שם עבדתי כיועצת משפטית בחברת לפאזה סנטר- חברה יזמית בתחום הנדל"ן ובעיקר בתחום הקניונים". מה שהביא אותה עד רומניה היתה דווקא העבודה של בעלה, ניר סירוטה, כיום סמנכ"ל הנדסה ב"שיכון ובינוי" ודאז מנכ"ל דניה סיבוס רומניה. אחרי ארבע שנים ברומניה הם שבו לארץ וסירוטה הולנדר חזרה הביתה, למשרדו של צבי שוב, אשר מינה אותה למנהלת מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית, אחת מתוך שתי מחלקות הפועלות במשרד.

מאיפה קיבלת את האהבה הגדולה לנדל"ן?
"גדלתי בבית שדיברו בו במינוחים של תחום הנדל"ן, זה היה השיח בבית, בעלי עוסק בתחום הזה וזה אופף אותי בחיי היום יום. זה תחום מעניין שתמיד יהיה פעיל, כי כל אחד קונה ורוכש לפחות דירה במהלך החיים וחשוב לתת מענה מקצועי, כדי שיהיה ללקוחות את הכלים לקבלת החלטות שמשרתות אותם".

מה יותר מדבר אלייך, העיסוק המקצועי או הממשק עם האנשים?
"אני מאוד אוהבת לעבוד עם אנשים, חשוב לי להבין את הרצונות שלהם ולמה הם היו רוצים להגיע ובאמצעות כלים משפטיים להוביל אותם למטרה שלהם בצורה הטובה ביותר, השירות הוא החשוב ביותר".

אבל שיחה עם סירוטה הולנדר מעלה שהתשוקה לנדל"ן לא נגמרת אף פעם. היא שוחה בחומר, חייה ונושמת את הנדל"ן ושולטת בהתחדשות העירונית. לעיתים נדמה כי זה פשוט זורם לה בדם. לעומת הקצב שלה, תחום ההתחדשות העירונית ופינוי בינוי בפרט, נראה כמו חלום רחוק. לשאלה למה המדינה לא עומדת ביעדים להתחדשות עירונית, היא עונה:

"מאז שהנושא על סדר היום, רק פרויקטים ספורים קבלו תב"ע מאושרת ועוד פחות נמצאים בהליכי בניה או אוכלסו. פרוייקטים של התחדשות עירונית מצריכים מערכת של התקשרויות בין 3 גורמים- הדיירים, היזמים והרשות. על מנת שפרויקט יצא לפועל נדרש כי יהא שיתוף פעולה בין הדיירים, שיושגו ההסכמות למול היזמים, וכי הרשות תאשר את הפרויקט המקודם על ידיהם. אלא שבכל אחת מהחזיתות הללו קיימות לעיתים מגבלות המקשות על קידומם של הפרויקטים הללו. במקרים רבים הדיירים בינם לבין עצמם לא נותנים אמון אחד בשני, ובמקרים מסויימים ישנם דיירים "סחטנים", אשר מנסים להטיב את התמורה המוענקת להם. כך גם קיימים יזמים רבים המבטיחים לדיירים הבטחות חסרות בסיס ושאינן תואמות את מדיניות הרשויות באותם אזורים. בנוסף, תהליכי קידום הפרוייקטים אורכים לעיתים שנים רבות, ונוצר מצב שקיים פער גדול בין מה שסוכם בין הדיירים ולבין היזם לבין מה שהרשות מוכנה לאשר באותו המתחם".

האם הרשויות צריכות לתת פטורים על מנת לזרז פרויקטים ?
"על מנת שהרשויות המקומיות תוכלנה לשפר וליעל את התשתיות באזורים בהם מקודמים פרויקטים של תמ"א 38 עליהן להשקיע משאבים כלכליים, והעלויות הכרוכות בכך גבוהות מאד. לאור העובדה שבפרויקטים של תמ"א 38, להבדיל מפרויקטים של פינוי בינוי, לא משולם כמעט בכלל היטל השבחה, נוצר מצב שעל הרשויות המקומיות לממן את אותן התשתיות מהקופה הציבורית ובאופן עקיף להשית זאת על כלל אוכלוסיית העיר, ומסיבה זו במקרים רבים הרשויות נמנעות מלאשר פרויקטים אלו.

לפיכך נראה כי פטורים גורפים מהיטל השבחה עשויים אולי להגדיל את הכדאיות עבור יזמים בפרויקטים עצמם, אך באופן עקיף כלל הציבור בעיר ישלם את המחיר, שכן הרשות תידרש לממן זאת מהקופה הכללית".

אז מה עושים כשראשי הערים לא מוכנים לקדם תהליכים בגלל המחסור בתשתיות?
"בעוד שפרויקטים במתווה של תמא 38 מייצרים פתרון "נקודתי" של חידוש וחיזוק בניין מסוים, בנייתם יוצרת במקרים רבים "נטל" על הסביבה, זאת בשל העובדה שהיקף הדיירים בבניין גדל וכך נוצר עומס רב יותר על התשתיות קיימות, כגון תחבורה, ביוב, בתי ספר, גנים כיוצ"ב.  כתוצאה מכך השכונות הופכות לעמוסות מאד מבלי שהיתה הערכות מקדימה.

לעומת פרויקטים של תמ"א 38, בפרויקטים של פינוי בינוי נערכת תוכנית אשר נותנת מענה לסביבה רחבה יותר, המתייחסת למתחם כולל ונותנת מענה לתשתיות הנדרשות, דרכי הגישה לקיומם של שטחים ירוקים ולמבני ציבור אשר משרתים את התושבים במתחם המתחדש ובסביבה בו הוא מוקם.

דומה כי על מנת לפתור את נושא מימון התשתיות בפרויקטים של תמא 38 ופינוי בינוי על המדינה ליתן תמריצים כלכליים לרשויות המקומיות וזאת על מנת שניתן יהיה להקים את אותן תשתיות תומכות באופן שהפרויקטים המתחדשים וסביבתם יוכלו להנות מאיכות חיים גם בטווח הארוך".

כיצד על דיירים הרוצים לקדם תהליך התחדשות עירונית לנהוג על מנת לצמצם כמה שיותר את חוסר הוודאות שפרויקט כזה אכן יצא לפועל ?
"מומלץ להיעזר במינהלות להתחדשות עירונית, בעורכי דין ובשמאים בשלב מוקדם של התהליך, על מנת לייצר פעולות משותפות ומתוכננות מראש ועל מנת לוודא מה מבחינת הרשות המקומית ניתן להקים באותו המתחם ומהן הזכויות שהדיירים יוכלו לקבל.  במקרים רבים דיירים שונים פועלים במקביל באותו המתחם ויוצרים תחרות אשר לעיתים משסעת את המתחם ומונעת ממנו את האפשרות להתקדם לפרויקט אחד. בנוסף, במקרים רבים ישנם יזמים המבטיחים לדיירים הבטחות אשר אינן תואמות את המגמה התכנונית של הרשות המקומית ושלא ניתן יהא לקבלן. משכך עדיף לבדוק זאת מראש ולא לגלות בדיעבד, אחרי שחלפו שנים, שהיזם לא יכול לעמוד בהתחייבויותיו".

מה עושה בעצם אדם או יזם שיש לו קרקע ורוצה להתחיל בקידום פרויקט?
"מומלץ בשלב מוקדם להתקשר עם עו"ד ולעיתים גם עם שמאי שילוו את בעלי הקרקע בכל השלבים ויסייעו בתכנון המהלכים באופן שהיקף הזכויות שיבנו על המקרקעין יהיה המקסימאלי, ותוך תכנון נכון של היבטי המס.

כך לדוגמא, כאשר ישנם מספר בעלי קרקע והבעלות שלהם היא בחלקים לא מסוימים בקרקע, מומלץ לערוך בשלב מוקדם הסכם שיתוף, שקובע כיצד לממש את הזכויות במקרקעין, האם לקדם תוכנית בנין עיר, האם לבנות ביחד או לבצע עסקת קומבינציה וכד'. ללא הסכם שיתוף, בכל רגע נתון יכול כל אחד מבעלי הקרקע, ללא קשר להיקף הזכויות שלו באותה הקרקע, לנקוט בהליך משפטי של פירוק השיתוף, והמשמעות של הליך כזה היא כי בסופו של ההליך ימכרו כל בעלי הזכויות במזומן".

יש סוגי עסקאות טובות יותר מאחרות ?
"חשוב תחילה להבין מה רצונו של אותו בעל הקרקע, האם מעוניין למכור ולקבל כספים היום, או שמא מעדיף לקבל דירות בנויות בעתיד. במקרה שמעדיף כספים היום העסקה הרלוונטית הינה מכירה במזומן. ככל שמעונין בדירות בנויות, יכול להתקשר בעסקת קומבינציה עם קבלן, לחילופין ובמידה ויש לאותו בעל קרקע את האמצעים והיכולת המקצועית, הוא יכול לבנות על הקרקע בעצמו באמצעות קבלן מבצע.

לכל אחת מהעסקאות יש יתרונות וחסרונות, היבטי מס שונים ומידת מעורבות שונה של בעל הקרקע בתהליך. לכן מומלץ לקיים פגישת חשיבה עם עוה"ד אשר יבדוק את היבטי המס בכל עסקה, את רצונות בעל הקרקע וידע לכוון ולסייע בבחירת העסקה הטובה ביותר".

 שאלה אישית לסיום, איך מתמודדים עם קריירה לצד משפחה?
"קודם כל הכול אפשרי, אני נעזרת באאוטסורסינג בכל מה שרק אפשר, מטפלת, עוזרת וכדומה ואז זה מפנה לי את הזמן להשקיע זמן רב יותר בעבודה מחד ומאידך, לייצר שעות איכותיות עם הילדים והבעל. אני עובדת בין 8-14 שעות ביום, זמינה בכל שעות היום במיילים, טלפונים ושיחות. הילדים יודעים שיש להם אמא שאפתנית ומרוצה וככל שאני מרוצה אני יותר נינוחה. כשעושים מה שאוהבים מרבית הזמן אז אפשר להגיע לתוצאות טובות בכל המישורים. מה שחשוב הוא האיכותי ולא הכמות וחשוב לי שגם הם ישאפו ויצליחו במה שהם עושים. מבחינת זמנים, צריך לדעת לנצל את הזמן בצורה איכותית, כך אני מספיק לעשות דברים נוספים שחשובים לי, כגון תפקיד התנדבותי שלקחתי על עצמי בשנה שעברה או יעד חדש שהצבתי לעצמי בתחום הספורט- לרוץ 10 ק"מ".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות