כשהיזם מבקש לפתוח חוזה: מתי להתפשר, מתי להחליף יזם ואפילו את עורך הדין?

בחודשים האחרונים יותר ויותר בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38 מקבלים את אותה שיחת טלפון: היזם מבקש "לפתוח" מחדש את החוזה שכבר נחתם. על השולחן מונח דוח רווחיות שמצביע על רווח שצנח לאפס, פריסייל שלא נמכר, קושי בהשגת ליווי בנקאי — ולצידם דרישה לוותר על חלק מהתמורות שהובטחו במעמד החתימה. בחלק מאזורי תל אביב חלק לא קטן מהחוזים נפתחים מחדש, והתופעה אינה נעצרת בעיר אלא מתפשטת לחלקים אחרים בארץ.

הסיבה מבנית. רוב ההסכמים נחתמו בשנים 2021–2022, על בסיס "עולם ישן" של ריבית כמעט אפסית ועלויות ביצוע נמוכות בהרבה. מאז הגיעו מחזור העלאות ריבית אגרסיבי, זינוק חד יחסית בעלויות הבנייה והשפעות המלחמה על כוח-האדם ועל הוצאות הביצוע. פרויקט שתוכנן להניב רווח של כ-18% מצא עצמו ברווחיות של 12% או פחות – ובמצב כזה הבנק המלווה פשוט סוגר את הברז. כלומר, יזם שמבקש לפתוח חוזה, אינו בהכרח מנסה להרוויח עוד; לעיתים הוא מנסה להחזיק את הפרויקט בחיים לפני שייאלץ לבטלו.

מולו ניצבים הדיירים בדילמה אכזרית: להתבצר ולהסתכן בשנים של קיפאון בבניין מתפורר, בלי יזם ובלי פתרון – או לוותר על מה שהובטח רק כדי להוציא את הפרויקט לדרך. אבל זו אינה הכרעה של הכל-או-לא-כלום. זו החלטה מדורגת, ויש לה שלוש שאלות מנחות.

מתי נכון להיענות
כאשר היזם מניח על השולחן דוח אפס שקוף ובר-הוכחה, שמראה שחיקה אמיתית – והוויתורים הנדרשים נוגעים בארנק, לא בנכס. דחייה או ויתור על דמי שכירות לתקופת הבנייה, מפרט טכני צנוע יותר, רכישת חניה במקום קבלתה בחינם, ארכה סבירה בלוחות הזמנים – כל אלה כואבים בכיס אך אינם מסכנים את הדירה עצמה. מפתח לדירה חדשה עם מטבח סטנדרטי בעוד שלוש שנים עדיף על חוזה "מושלם" מול יזם בחדלות פירעון.

על מה אסור לוותר?       

הקווים האדומים

• ראשית, ערבויות חוק המכר חייבות לשקף את שווי הדירה החדשה, לא הישנה. זו תעודת הביטוח שלכם אם היזם יקרוס באמצע הבנייה – אל תניחו שיצמידו אותה לשווי הנוכחי כדי לחסוך עמלות
• שנית, ערבות שכירות אוטונומית כזו שניתן לחלט בבנק בלי דיון בבית משפט, כדי שאם היזם ייעלם תוכלו לשכור דירה מחר בבוקר ולא בעוד שנתיים;
• שלישית, ערבות מיסים חוב מס השבח רשום על שמכם גם אם היזם משלם אותו — דרשו ערבות ספציפית;
• ומעל הכל אל תיתנו ל"פשרה" לרוקן את העסקה עד אפס. המטרים והזכויות שהובטחו הם הנכס עצמו; ויתור עליהם אינו פשרה — הוא מסירה של העסקה כולה;

מתי נכון להחליף את היזם – גם במחיר עיכוב

כשהיזם מפסיק להיות שותף ומתחיל להיות שעון. סימני האזהרה: הוא "יושב על הגדר", נותן לשעון של ההיתר לתקתק עד שהתנאי המתלה פוקע והחוזה מתבטל – ואז חוזר אליכם מעמדת כוח, או פשוט נוטש; הוא מסרב לפתוח את הספרים ולהציג דוח אפס אמיתי; אין לו ליווי בנקאי ולא מסלול ריאלי להשיגו; או שהוא בדרך לחדלות פירעון. פסק דין מנצח ביד, בלי דירה ובלי יזם שכבר פשט רגל, הוא תבוסה. במצבים כאלה החלפת היזם – גם אם איתור יזם חדש גוזל זמן – היא שמגינה על הנכס. עיכוב ששומר על הנכס זול בהרבה ממהירות שמוסרת אותו

ומתי נכון להחליף גם את עורך הדין?
את זה קשה לי לומר, מפני שאני עורך דין. אבל מגיעה לדיירים האמת: לעיתים הצעד הנכון הוא להחליף גם את הייצוג המשפטי. מתי? כשישנו חשש שעורך הדין משרת לכאורה את היזם ואת האינטרסים שלו; כשקיים ניגוד עניינים; כשהוא אינו קורא את דוח האפס בעין ביקורתית ומקבל את מספרי היזם כנתון; כשהוא אינו עומד על הערבויות שמגנות עליכם; או כשהוא דוחק בכם לחתום תחת לחץ זמן בלי לפרוס את הסיכונים. כן – גם אם מעבר משרד יעכב את הפרויקט. כמה חודשי עיכוב כדי להבטיח ייצוג ראוי זולים בהרבה מהיצמדות לעסקה שמסרה את ההגנות שלכם.

סיכום
הגישה המודרנית בהתחדשות עירונית אינה מקסימליזם ואינה כניעה – היא ניהול סיכונים נכון ומחושב מראש. האמנות היא להבחין בין ויתור שנוגע בארנק לבין ויתור שנוגע בנכס. וזכרו את הקלף החזק ביותר שלכם: כל עוד לא חתמתם, המנוף בידיכם. אל תחתמו תחת לחץ, אל תחתמו בלי תמונת סיכונים מפוכחת, ואל תהססו להחליף כל גורם — יזם או עורך דין — שחדל לייצג את האינטרס שלכם

הכותב,  עו"ד שחר לוינזון, הינו שותף בכיר במשרד יוסף ישורון המתמחה בתכנון ובניה והתחדשות עירונית.

אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית מכל סוג שהוא.**

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן