כיצד על הממשלה הבאה לקדם התחדשות עירונית בפריפריה?

מאת: סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים מצלאוי חברה לבניין

הטיפול בשוק הנדל"ן הישראלי הוא משימה לאומית נכון להיום. בשנתיים האחרונות שבהן היו ארבע מערכות בחירות לא ראינו אף מפלגה שהעלתה לסדר היום את תחום הנדל"ן במצע שלה, ונראה כי הענף נדחק לאחור בין כל הסוגיות הפוליטיות והאחרות. הממשלה הבאה צריכה להתייחס לטיפול בשוק כאל צו השעה, ולהתחיל בראש ובראשונה בתחום ההתחדשות העירונית.

בתור חברה שקידמה ומקדמת מספר רב של פרויקטים לפינוי בינוי, חלקם הגדול כבר בנויים ומאוכלסים, ומניסיון עשיר שצברנו ב-20 השנה האחרונות, אני יכול להצביע על מספר נושאים דחופים לטיפול בידי משרדי הממשלה הממונים על כל נושא הבנייה. ראשית, מסלול מהיר, מקצועי ועוקף בירוקרטיה לקבלת תוכניות בנייה, בדיקתן ואישורן. 

שנית, לעודד יזמים לבצע פרויקטים של פינוי בינוי, על פי תכניות בניין עיר חדשות שהעיריות יקדמו (תכנית אב לעיר), שיכללו איתור שכונות ובניינים בהם העירייה ממליצה לבצע התחדשות עירונית, ולהטמיע בתכנון את הפיתוח הנדרש. הפרויקטים החדשים יכללו הן שטחים לצורכי ציבור כמו מוסדות חינוך, שטחי תרבות, בידור, מסחר ושטחים ירוקים על פי צרכי התכנון לשכונות החדשות בעיר; והן שטחי שירות לרווחת הדיירים כמו מועדון דיירים, לובי מרווח, חדרי אופניים, וכיוצ"ב.

בכל תוכנית שכזו יש לאשר ליזם מספר יחידות דיור תוספתיות שיאפשרו היתכנות כלכלית איתנה לפרויקטים, וכך לאפשר ליזמים לעמוד בהתחייבויות כנדרש בפרויקטים אלו. ניתן להיעזר בשמאות הוגנת המאשרת את ההיתכנות הכלכלית, לבנייה והשלמת הפרויקטים בהצלחה ברווח ולא בצמצום.

המדינה צריכה גם לתת מענה לחידוש הפריפריה ולאפשר פרויקטי פינוי בינוי גם מחוץ לאזורי הביקוש במרכז הארץ. בפריפריה צריך לפתור שתי סוגיות – הראשונה היא ההיתכנות הכלכלית הנמוכה של הפרויקטים והשנייה היא רמת הביקושים הנמוכה. 

על מנת לאפשר רווח יזמי הולם לקבלנים ויזמים שמעוניינים לבצע פרויקטי התחדשות בפריפריה, יש לתכנן שכונות חדשות שייבנו ביחס של בין 1 ל-4 יחידות ועד 1 ל-6 יחידות, בהתאם לשמאות שתערך לכל פרויקט תוך התחשבות בכל הצרכים שיידרשו לפרויקטים החדשים, ובכך להבטיח רווחיות של 18%-20% ליזם. בשכונות אלו צריך להתייחס למחירי המכירה הנמוכים בפריפריה תוך התייחסות ומתן מספיק זכויות שיאפשרו את ביצוע הפרויקטים.

כדי להעלות את הביקושים בפריפריה צריך למשוך לאזור זוגות צעירים ומשפחות חדשות שיבואו ויחזקו את השכונות הוותיקות ואת התושבים הקיימים, וזאת על ידי בניית יחידות דיור ומכירתן בהנחה משמעותית של 25% לפחות ממחיר השוק. לשם כך יש לשלב את הדירות החדשות בתכנון פרויקטי ההתחדשות כתוספת יחידות חדשות במיוחד עבור הזוגות הצעירים ולחייב את היזם לבנות 20% מהפרויקט במיוחד לזוגות צעירים; הדירות האלה יהיו צריכות לעמוד בקריטריונים שהרשות תקבע בשיתוף משרד הרווחה, והן יוגרלו בתהליך שתנהל הרשות המקומית; העירייה תקבל תשלום עבור פיתוח של תשתיות ומוסדות בסך של בין 150 אלף שקל לדירת 2 חדרים עד כ-200 אלף שקל לדירות 4 חדרים; יתאפשר תשלום מע"מ ורווח יזמי של קבלן של כ-12% מסך כל העלויות, כך שכל ההוצאות יגיעו ל-65%-75% ממחיר הדירות שהיזם מוכר באותו פרויקט.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: