מאת: עו"ד איתמר פנץ – משרד איתמר פנץ ושות'
בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית אופן ההתמודדות עם "דייר סרבן" היא סוגיה שעולה לעיתים קרובות, או לכל הפחות מתחבטים בה לעיתים קרובות. לא פעם אני נדרש לשאלה או עצה על ידי חברי נציגות או קולגות כיצד לנהוג עם "דייר סרבן" (כלשונם); בדרך כלל, השאלה צצה באופן נמהר מידי, מוקדם מידי ובשלב בוסרי.
נטרול האגו
החשוב להפנים ולהבין שתחום ההתחדשות העירונית מבנה בתוכו קשיים לאיגוד וכינוס אנשים שמגיעים מרקעים שונים, מהשקפות עולם שונות ומאינטרסים רבים ושחוסר הסכמה היא תוצר מובנה של מיזם שכולל בתוכו ערב רב של אנשים וגורמים; חשוב עוד יותר להבין שחוסר הסכמה "על הדרך" או שיטה הוא עדיין לא "סרבנות". לעיתים רבות גם הרבה אגו מעורב בעניין (גם אגו זה דבר בריא, כל עוד הרכיב הזה מצוי במידה). עצתי הבסיסית והפרקטית ביותר לכל השואלים, הדיוטות ומומחים (כאחד) בקשר עם התמודדות עם "דייר סרבן" היא פשוט לא להגיע לשם. החכמה היא לנטרל דייר סרבן פוטנציאלי עוד לפני שמגיעים לפתחו של המפקח על הבתים המשותפים.
להימנע מהגעה להתמודדות משפטית עם דייר סרבן
מבחינה תועלתנית, חשוב להבין שפרקטית יותר נכון לטובת העסקה וכלל הנוגעים בדבר להימנע מהגעה להתמודדות משפטית עם דייר סרבן; הרי תחילתו של הליך כנגד דייר סרבן מחייבת החלטת ועדה המקומית לתכנון ולבניה. כלומר, בשלב זה היזם עומד ערב קבלת היתר בניה ומכאן שעל פי רוב ההליך משפטי יגרור אחריו עיכוב בתחילת ביצוע הפרויקט (מעבר לעלויות כספיות מיותרות). כמובן שראוי שגם "הדייר הסרבן" יעשה חשבון הסתברות ויבין שיש סיכוי לא רע בכלל שהוא יצא מהליך כזה כשידו על התחתונה.
להיות קשובים
תמיד צריך לזכור שלעיתים התנגדות נובעת מטיעון צודק. חשוב להיות קשובים גם לקולות אלה ולתת להם מענה במסגרת הסביר והמותר. מומלץ להיות קשובים גם לכלל הטיעונים ולבחון באופן מושכל; עוה"ד, יחד עם הנציגות והיזם, מהי טענה בעלת אופי סחטני ומה היא טענה שיש עימה אמת וצדק חלוקתי אמיתי עם הסתברות טובה להישמע במסגרת הליך משפטי. לערוך מאין סימולציה אינטלקטואלית של טענות וטיעונים, באמצעות היועצים המשפטיים שמהווים מורי דרך או מורי נבוכים לצדדים בעסקאות אלה.
ההנחה המקצועית במסגרת ביקורת ובקרה עצמית צריכה להיות שדייר סרבן הוא בגדר כישלון נקודתי בהתמודדות עם טענות או עם אנשים. ההתמודדות עם טענות ואנשים היא חלק אינהרנטי מהלווי המקצועי של עוה"ד והיזם. סרבנותו של אדם להכיר בטובתו הפרטית ובטובת הקהילה בה הוא חי היא כישלון במתודולוגיה של הגורמים המקצועיים; זאת האקסיומה לאורה צריכים לפעול עוה"ד בעסקה.
אז איך מקדימים תרופה למכה ונמנעים מתופעת "דייר סרבן" ?
ראשית, אם להיות כנים עם עצמנו, צריך להבין שלא תמיד ניתן להימנע מתופעה כזאת בפרויקט. עובדת חיים ידועה היא שלא כל האנשים טובים או רציונליים ומכאן שלא תמיד ניתן להגיע עם כולם להבנה באמצעות הסבר משכנע. לפעמים ניסיונות השכנוע מביאים את הצד השני לכדי התחפרות או מזינים מנגנונים באגו שרק מעצימים את תחושת החשיבות העצמית של המתנגד; בגדר להוסיף שמן למדורה.
כיצד מונעים התנגדות?
כלל חשוב ראשון במניעה של התנגדות הוא להימנע מהדבקת תווית של "מתנגד" כבר בשלבים ראשוניים. לעיתים קרובות אני נתקל בחברי נציגות או יזם שמגיעים חדורי מוטיבציה ורוח לחימה ומבחינתם כל מי שלא נמצא באותו מידה של רתימה לרעיון מיד מסווג וזוכה לתואר "מתנגד". הניסיון האמפירי מלמד שזאת נבואה שנוטה להגשים את עצמה ושזהו מתכון בדוק ליצירת מתנגדים. אולי הם באמת יהיו כאלה, אולי אלא אנשים שלוקח להם יותר זמן לעכל את הרעיון שהולכים להרוס להם את הבית היחיד שלהם, להשאיר אותם באוויר לתקופה לא מבוטלת והם ממש לא מבינים מה זאת ערבות בנקאית ולא מאמינים בבנקים וכיוצ"ב.
האמת היא שבבתי הספר למשפטים ולמנהל עסקים לא מלמדים פסיכולוגיה או חמלה אנושית וכיוצ"ב, ושכחלק ממבחני ההסמכה של לשכת עורכי הדין אין באמת מונחי אמפתיה וכו' אבל לעיתים זה בדיוק מה שנדרש מעורך דין בהובלת עסקת התחדשות עירונית; קצת פסיכולוגיה והבנת האחר.
כלל חשוב שני במניעת התנגדות הוא שיתוף ושיקוף; ככל שהתאגדות בעלי הקרקע אותנטית יותר בבסיסה ורחבה יותר, כך הסיכוי להתנגדות בשלבים מתקדמים של הפרויקט נמוכה יותר.
בהקשר זה, הקפידו שכבר באסיפת הדיירים הראשונה שכולם ידעו על קיומה, שכולם ידעו מה יעלה על סדר היום, ובסופה של הישיבה כולם יקבלו פרוטוקול עם סיכום האסיפה וההחלטות שהתקבלו בה. שיתוף ושיקוף.
יצירת יחסי אמון
נזכיר שעולם ההתחדשות העירונית סובל מדימוי רע מאוד בכל הנוגע לגורמים מפוקפקים ולקיומם של "הסדרים מתחת לשולחן". בפרויקטים אלה "רב סרן שמועתי" מקבל העלאת דרגה לאלוף-משנה. את ההנחה הרווחת הזאת צריך להפריך במידע וביצירת יחסי אימון. בהקשר זה, אזכיר את המובן מאליו (ואת תפיסת העולם של הח"מ) – עורך דין הוא משרת אמון. מכאן שאמון חייב להתבסס בין עוה"ד לבין הלקוח. בהיבט הזה, מקרה של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית מאתגרים מאוד לאור העובדה שלעיתים המדובר בעורך דין אחד אל מול הרבה מאוד בעלי דירות – לקוחות. יחד עם זאת, בשום פנים ואופן אסור לחטוא לבסיס היחסים האמוני הזה.
לסיכום, היכן שיש אמון, שקיפות והכלה לא תהיינה התנגדויות.
כמובן שאין באמור לעיל כדי להנחות כיצד לנהל הליך משפטי כנגד דייר סרבן בתוך כותלי אולם, אך מי שינהג על פי העקרונות לעיל סביר שינצח כל הליך כנגד "סרבנים".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
